Remplir le formulaire T776, État des loyers de biens immeubles

Si vous gagnez des revenus en louant des biens immobiliers ou d'autres biens, vous devez remplir un état des revenus et dépenses. Sur votre état des revenus et dépenses, vous devez déclarer le revenu de location que vous avez gagné selon l'année civile, c'est-à-dire du 1er janvier au 31 décembre.

Le formulaire T776 vous aide à calculer vos revenus et vos dépenses aux fins de l'impôt. Même si nous acceptons d'autres types d'états financiers, nous vous encourageons à utiliser le formulaire T776.

Remplissez les parties appropriées du formulaire pour calculer votre revenu ou votre perte de location. 

Partie 1 – Identification

Inscrivez votre nom et votre numéro d'assurance sociale (NAS).

Exercice 

Dans la partie « du », inscrivez l'année, le mois et le jour où vous avez commencé à louer votre bien, s'il agit de votre première année d'activité. Autrement, inscrivez le 1er janvier de l'année courante.

Dans la partie « au », vous n'avez qu'à inscrire l'année courante puisque la fin de l'exercice pour tous les biens de location est le 31 décembre. 

Était-ce votre dernière année d'activité?

Cochez oui, s'il agit de votre dernière année d'activité.

Numéro d'inscription de l'abri fiscal

Si vous avez un abri fiscal, inscrivez le numéro d'inscription de l'abri fiscal dans la case appropriée.

Numéro d'entreprise de la société de personnes 

Si vous êtes un associé d'une société de personnes, inscrivez votre quote-part de la société de personnes et votre numéro d'entreprise de la société de personnes. Pour en savoir plus sur les sociétés de personnes, allez au folio de l'impôt sur le revenu S4-F16-C1, Qu'est-ce qu'une société de personnes?

Nom et adresse de la personne ou de l'entreprise qui remplit ce formulaire

Si quelqu'un d'autre que vous a rempli le formulaire T776, État des loyers de biens immeubles, écrivez le nom et l'adresse de la personne ou de l'entreprise.

Numéro d'entreprise ou numéro de compte

Inscrivez votre numéro de compte RZ de 15 caractères, si vous en avez un.

Remarque

Si vous êtes un associé d'une société de personnes, inscrivez votre numéro de compte RZ ou numéro d'entreprise RZ de 15 caractères.

Partie 2 – Renseignements sur les autres copropriétaires ou associés

Remplissez cette partie si vous êtes un copropriétaire ou un associé d'une société de personnes.

Partie 3 – Revenus

Le loyer peut vous être payé de l'une des façons suivantes :

  • en argent comptant ou par chèque;
  • en nature (biens ou marchandises au lieu d'argent);
  • en services.

Sur le formulaire T776, inscrivez les adresses de vos immeubles locatifs et le nombre de logements loués.

Déclarez le revenu de location dans la partie « Revenu » du formulaire T776 dans l'ordre suivant :

Ligne 8141 – Loyers bruts

Lorsque le locataire vous paie en argent ou par chèque, inscrivez le total des loyers gagnés dans l'année à la ligne 8141.

Ligne 8230 – Autres revenus

Si le locataire vous paie en nature ou en vous offrant des services, inscrivez la juste valeur marchande du paiement à la ligne 8230.

Inscrivez sur cette ligne le total de vos revenus de toutes provenances. Voici quelques exemples de revenus à déclarer à cette ligne :

  • Primes et autres montants se rapportant à un bail – Vous pourriez recevoir une somme dans l'un ou l'autre des cas suivants :
    • vous accordez ou prolongez un bail ou un sous-bail;
    • vous autorisez une sous-location;
    • vous annulez un bail ou un sous-bail;
  • Location d'un terrain agricole (métayage) – Lorsque vous louez un terrain agricole, vous pouvez recevoir le loyer en argent ou encore obtenir une partie de la récolte. Inscrivez les paiements en argent à la ligne 8141 et la juste valeur marchande de la partie de la récolte que vous obtenez à la ligne 8230.

Exemple

Stéphane loue un appartement dans un immeuble. Comme Stéphane possède un chasse-neige, Michel, le propriétaire, lui propose de déneiger le stationnement de l'immeuble. En échange, Michel diminuera le loyer mensuel de Stéphane d'une somme équivalente au coût du déneigement.

Michel devra inclure dans son revenu de location la juste valeur marchande des services reçus à la ligne 8230, « Autres revenus », et le loyer qu'il demande à Stéphane dans la colonne « Loyers bruts », à la ligne 8141. Il pourra également déduire comme dépense la partie de la juste valeur marchande des services rendus par Stéphane qui se rapporte au revenu de location.

Ligne 8299 – Revenus de location bruts

Vos revenus de location bruts correspondent au total des « Loyers bruts » indiqués sur le formulaire T776. Inscrivez ce total à la ligne 12599Note de bas de page 1  de votre déclaration de revenus et de prestations.

Si vous êtes le copropriétaire de biens de location ou un associé d'une société de personnes et que vous ne recevez pas de feuillet T5013, État des revenus d'une société de personnes, inscrivez le total des revenus bruts de location à la ligne 12599Note de bas de page 1  de votre déclaration de revenus. Ne répartissez pas le revenu brut selon votre part des biens.

Partie 4 – Dépenses

Dépenses de location

Vous pouvez déduire toutes les dépenses raisonnables que vous faites pour gagner un revenu de location. Pour obtenir des renseignements sur les dépenses de location que vous pouvez ou ne pouvez pas déduire, allez à Dépenses de location que vous ne pouvez pas déduire.

Ligne 9949 – Partie personnelle des dépenses

Lorsque vous louez une partie de l'immeuble dans lequel vous habitez, vous pouvez déduire seulement les dépenses qui se rapportent à l'espace loué. Répartissez les dépenses que vous avez faites pour l'ensemble de l'immeuble entre les dépenses pour la partie louée et les dépenses pour l'utilisation personnelle de l'immeuble.

Vous pouvez utiliser la superficie louée ou le nombre de pièces louées dans l'immeuble pour répartir vos dépenses, pourvu que la répartition soit raisonnable.

Par exemple, lorsque vous louez 4 pièces dans votre maison de 10 pièces, vous pouvez déduire :

  • 100 % des dépenses qui se rapportent entièrement aux pièces louées, comme les réparations et l'entretien de ces pièces; plus
  • 40 % (4 pièces sur 10) des dépenses qui se rapportent à l'ensemble de l'immeuble, comme les taxes et les assurances.

Si vous avez des pensionnaires ou des colocataires, vous pouvez déduire toutes les dépenses qui se rapportent entièrement aux pièces louées de votre maison.

De plus, vous pouvez déduire une partie des dépenses qui se rapportent aux pièces non louées que vous, et vos pensionnaires ou vos colocataires, utilisez en commun. Le calcul des dépenses peut être basé sur le droit d'accès aux pièces ou le nombre de personnes qui les partagent. Les dépenses peuvent aussi être établies à partir du pourcentage de temps que les pensionnaires ou les colocataires passent dans les pièces non louées de la maison (par exemple, la cuisine et la salle de séjour).

Inscrivez le plein montant de chaque dépense que vous avez faite pour votre immeuble à la partie 4 du formulaire T776, État des loyers de biens immeubles, à la colonne « Dépenses totales ». Inscrivez à la colonne « Partie personnelle » la partie de chaque dépense qui se rapporte à votre utilisation personnelle de l'immeuble. Additionnez les montants de chaque colonne et inscrivez le total des dépenses au montant A et le total de la partie personnelle à la ligne 9949. Soustrayez ensuite le total de la partie personnelle du total des dépenses pour obtenir le total de vos dépenses déductibles. Inscrivez ce résultat au montant 4.

Si vous êtes copropriétaire ou associé d'une société de personnes, vous devez préciser la partie personnelle des dépenses pour tous les copropriétaires ou les associés.

Remarque

Vous ne pouvez pas déduire ces dépenses si vous louez le bien sans avoir un espoir raisonnable de profit.

Pour en savoir plus sur la location d'une partie de votre résidence personnelle, allez à Conversion d'une partie de votre résidence principale en bien de location ou d'entreprise.

Exemple

Fernand a une maison de 12 pièces. Il loue 3 pièces. Il ne sait pas comment répartir les dépenses qu'il a faites lorsqu'il déclare son revenu de location. Ses dépenses comprennent les impôts fonciers, l'électricité, les assurances et le coût des annonces qu'il a fait paraître dans le journal local pour trouver de nouveaux locataires.

Fernand peut déduire la partie des dépenses qui se rapporte à la partie de la maison qu'il a louée durant l'année d'imposition courante. Comme il a loué 3 des 12 pièces, il peut déduire de son revenu de location 25 % des impôts fonciers, des frais d'électricité et des primes d'assurance qu'il a payés pour toute la maison. Fernand peut également déduire le plein montant des annonces, puisque cette dépense se rapporte uniquement à la partie louée de sa maison.

Lorsque Fernand remplit son formulaire T776, il inscrit le montant total de chacune de ces dépenses dans la colonne « Dépenses totales ». Il inscrit ensuite sa partie personnelle des dépenses, c'est-à-dire 75 % des impôts fonciers, des frais d'électricité et des primes d'assurance dans la colonne « Partie personnelle ». Fernand n'a toutefois pas à inscrire de montant dans cette colonne pour les annonces.

Il peut aussi demander une déduction pour amortissement (DPA) pour la partie louée de sa maison, si cette déduction ne contribue pas à créer ni à augmenter une perte de location, et qu'il ne désigne pas l'immeuble comme étant sa résidence principale.

Ligne 9369 – Revenu net (perte nette) avant rajustements

Inscrivez sur cette ligne le résultat des revenus de location brut moins le total des dépenses déductibles (montant 6 moins montant 7) du formulaire T776.

Ce montant est le revenu de location net de tous les copropriétaires ou associés. Il ne doit pas tenir compte de la déduction pour amortissement (DPA) pour bien de location.

Si vous êtes copropriétaire, inscrivez au montant 9 votre quote-part du montant de la ligne 9369 du formulaire T776. Ce montant est fondé sur la fraction du bien de location que vous possédez.

Si vous êtes copropriétaire ou associé, vous devez aussi remplir la Partie 2 – Renseignements sur les autres copropriétaires ou associés, du formulaire T776.

Ligne 9945 – Autres dépenses du copropriétaire

Inscrivez sur cette ligne les dépenses déductibles que vous avez engagées en tant que copropriétaire et que vous n'avez pas déduites ailleurs sur le formulaire T776, État des loyers de biens immeubles.

Ligne 9947 – Récupération de la DPA

La récupération de la déduction pour amortissement (DPA) peut avoir lieu si le produit de disposition, lors de la vente d'un bien de location amortissable, est plus élevé que le total des deux montants suivants :

Si vous avez une récupération d'amortissement (le montant de la colonne 6 – Fraction non amortie du coût en capital (FNACC) après les acquisitions et dispositions (colonne 2 plus colonne 3 moins colonne 5) de la section A est négatif), inscrivez le montant sur cette ligne.

Si vous êtes copropriétaire, inscrivez votre quote-part du montant de la récupération.

Ligne 9948 – Perte finale

Il y a une perte finale lorsque vous avez un montant positif à la colonne 6 – Fraction non amortie du coût en capital (FNACC) après les acquisitions et dispositions (colonne 2 plus colonne 3 moins colonne 5) de la section A et que vous n'avez plus aucun bien dans cette catégorie. Plus précisément, il y a perte finale lorsque, à la fin d'une année, vous n'avez plus de biens dans une catégorie, mais qu'il y reste un montant pour lequel vous n'avez pas demandé de déduction pour amortissement (DPA).

Vous pouvez déduire cette perte finale de vos revenus de location dans l'année où vous vendez le bien. Si votre perte finale est plus élevée que vos revenus de location, vous pouvez créer une perte de location.

Inscrivez sur cette ligne toute perte finale subie lors de la vente du bien de location.

Si vous êtes copropriétaire, inscrivez votre quote-part du montant.

Ligne 9936 – Déduction pour amortissement

Inscrivez le montant total de votre déduction pour amortissement (DPA) que vous avez calculé à la section A du formulaire T776.

Si vous êtes un associé d'une société de personnes, la façon de demander votre DPA dépendra du fait que la société de personnes doit produire ou non un feuillet T5013SUM, Sommaire des revenus d'une société de personnes et vous remettre un feuillet T5013, État des revenus d'une société de personnes. Si la société de personnes vous remet un feuillet T5013, la DPA que vous pouvez demander sera déjà incluse dans le montant à la case 110 de ce feuillet. Si la société de personnes ne vous remet pas un feuillet T5013, inscrivez la DPA telle qu'elle apparaît dans les états financiers que vous recevez de la société de personnes.

Ligne 9974 – Remboursement de la TPS/TVH à l'intention des associés reçu dans l'année

Si vous recevez un remboursement de la TPS/TVH à l'intention des associés, incluez le montant du remboursement lié aux dépenses admissibles autres que la DPA à la ligne 9974.

Ligne 9943 – Autres dépenses de l'associé

Inscrivez les dépenses déductibles que vous avez engagées en tant qu'associé d'une société de personnes et que vous n'avez pas déduites ailleurs sur le formulaire T776, État des loyers de biens immeubles.

Ligne 9946 – Votre revenu net (perte nette)

Inscrivez le montant de votre revenu net ou de votre perte nette sur cette ligne de votre formulaire. Inscrivez-le aussi à la ligne 12600Note de bas de page 2 de votre déclaration de revenus.

Si vous avez une perte, inscrivez le montant entre parenthèses.

Remarque

Il se peut que vous deviez rajuster le montant inscrit à la ligne 9946 avant de l'inscrire dans votre déclaration de revenus. Si vous avez soumis le formulaire T1139, Conciliation du revenu d'entreprise aux fins de l'impôt de 2018, avec votre déclaration de revenus de 2018, vous devez normalement produire à nouveau ce formulaire pour 2019. Pour savoir si vous devez produire le formulaire T1139 et comment calculer les revenus à indiquer dans votre déclaration de revenus de 2019, consultez le formulaire T1139, Conciliation du revenu d'entreprise aux fins de l'impôt de 2019.

Section A – Calcul de la déduction pour amortissement (DPA)

Pour vous aider à remplir la section A, allez à Comment remplir les tableaux de la déduction pour amortissement (DPA).

Si vous avez acquis un bien ou de l'équipement durant l'exercice ou que vous en avez disposé, vous devez, selon le cas, remplir la section B, la section C, la section D, la section E ou la section F avant de remplir la section A.

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