Changement d'utilisation de votre bien

Quand il y a un changement d’utilisation de votre bien, vous pouvez être réputé avoir vendu une partie ou la totalité du bien même si vous ne l'avez pas réellement vendu. Voici des exemples d'une telle situation :

Chaque fois que vous changez l'utilisation d'un bien, vous êtes considéré avoir vendu ce bien à sa juste valeur marchande et comme l'ayant acquis de nouveau immédiatement par la suite, et ce, pour le même montant. Le gain ou la perte en capital qui en résulte (dans certains cas) doit être déclaré dans l'année où se produit le changement d'utilisation.

Si le bien était votre résidence principale pendant une ou plusieurs années où vous en étiez propriétaire, vous n'êtes pas tenu de payer de l'impôt sur un gain réalisé pour les années en question. Vous devez déclarer le gain uniquement pour les années où votre résidence n'était pas votre résidence principale.

Si, avant un changement d'utilisation, vous utilisiez le bien pour gagner un revenu, consultez Biens immeubles, biens amortissables et autres biens, pour savoir comment déclarer le gain ou la perte en capital.

Situations particulières

Il existe certaines situations où les règles concernant le changement d'utilisation ne s'appliquent pas. Voici quelques-unes des plus courantes :

Conversion de votre résidence principale entière en bien de location ou d'entreprise

Lorsque vous changez l'utilisation de votre résidence principale à un bien productif, tel que pour vous en servir comme un bien de location ou un bien d'entreprise, vous pouvez choisir de ne pas être considéré avoir commencé à utiliser votre résidence principale comme bien de location ou bien d'entreprise. Cela signifie que vous ne devez pas déclarer un gain en capital lorsque vous changez son utilisation. Si vous faites ce choix, vous ne pouvez pas demander la déduction pour amortissement (DPA) pour ce bien. Tout revenu relatif à un bien, après déduction des dépenses applicables, doit être déclaré aux fins de l'impôt.

Pendant que votre choix est en vigueur, vous pouvez désigner le bien comme étant votre résidence principale pour un maximum de quatre ans, même si vous n’utilisez pas votre bien comme votre résidence principale. Cependant, pendant ces années, vous devez remplir toutes les conditions suivantes :

  • vous ne désignez pas un autre bien comme résidence principale;
  • vous êtes un résident ou un résident réputé du Canada.

Vous pouvez prolonger indéfiniment la limite de quatre ans si toutes les conditions suivantes et susmentionnées sont remplies :

  • Vous n'habitez pas dans votre résidence principale en raison d'une réinstallation demandée par votre employeur ou celui de votre époux ou conjoint de fait.
  • Votre époux ou conjoint de fait et vous-même n'êtes pas liés à l'employeur.
  • Vous revenez habiter dans votre résidence initiale alors que votre époux ou conjoint de fait ou vous-même êtes encore au service du même employeur, ou avant la fin de l'année suivant celle où votre époux ou conjoint de fait ou vous-même cessez d'être à son service, ou encore lorsque vous décédez pendant la durée de cet emploi.
  • Votre résidence initiale est située à au moins 40 kilomètres (par la route publique la plus courte) plus loin que votre résidence temporaire de votre nouveau lieu de travail ou de celui de votre époux ou conjoint de fait.

Si vous décidez d'exercer ce choix, il n'y aura pas de conséquence immédiate sur votre situation fiscale lorsque vous réintégrerez votre résidence. Cependant, si vous cédez par la suite votre résidence ou si vous en changez l'utilisation sans exercer un nouveau choix, une partie du gain qui en résultera pourrait être imposable.

Pour exercer ce choix, vous devez joindre une lettre portant votre signature à votre déclaration de revenus et de prestations pour l'année durant laquelle le changement d'utilisation a eu lieu. Cette lettre décrit le bien et indique que vous exercez le choix prévu au paragraphe 45(2) de la Loi de l'impôt sur le revenu.

Pour en savoir plus sur la façon de déclarer un revenu tiré d'une entreprise ou d'un bien, si vous avez commencé à utiliser votre résidence principale comme bien de location ou bien d'entreprise durant l'année, consultez les guides suivants :

Conversion entière de votre bien de location ou d'entreprise en résidence principale

Lorsque vous transformez votre bien de location ou d'entreprise en résidence principale, vous pouvez attendre au moment de la vente du bien avant de déclarer la disposition. Cependant, vous n'avez pas ce choix si vous, votre époux ou conjoint de fait, ou une fiducie en sa faveur ou en votre faveur, avez demandé la déduction pour amortissement (DPA) relativement au bien en question pour une année d'imposition après 1984 et au plus tard à la date du changement d'utilisation.

Ce choix s'applique uniquement à un gain en capital. Si vous avez demandé la DPA relativement au bien avant 1985, vous devez inclure toute récupération de la DPA dans votre revenu d'entreprise ou de location. Vous devez inclure le revenu pour l'année où vous avez changé l'utilisation du bien. Pour en savoir plus sur la récupération de la DPA, consultez les guides suivants :

Si vous exercez ce choix, vous pouvez désigner le bien comme résidence principale pour une période d'un maximum de 4 ans, avant de l'occuper à titre de résidence principale.

Pour exercer ce choix, vous devez joindre à votre déclaration de revenus et de prestations une lettre portant votre signature, qui décrit le bien et qui indique que vous voulez que le paragraphe 45(3) de la Loi de l'impôt sur le revenu s'applique. Vous devez exercer ce choix au plus tard à la première des dates suivantes :

  • 90 jours après la date où l'ARC vous demande d'exercer le choix;
  • la date où vous devez produire votre déclaration de revenus et de prestations pour l'année où vous avez réellement vendu le bien.
Conversion d'une partie de votre résidence principale en bien de location ou d'entreprise ou vice-versa

Avant le 19 mars 2019, vous ne pouviez faire le choix afin d'éviter la disposition réputée qui se produit lors d'un changement d'utilisation d'une partie d'un bien. Toutefois, à compter du 19 mars 2019, selon votre situation, vous pouvez faire le choix selon le paragraphe 45(2) ou 45(3) de la Loi de l'impôt sur le revenu que la disposition réputée qui a lieu normalement lors d'un changement d'utilisation d'une partie d'un bien ne s'applique pas.

Même si vous ne faites pas le choix, si vous avez commencé à utiliser une partie de votre résidence principale aux fins de location ou d'entreprise, l'ARC considérera habituellement que vous avez changé l'utilisation de cette partie de votre résidence principale, à moins que toutes les conditions suivantes s'appliquent :

  • L'utilisation du bien comme bien de location ou d'entreprise est peu importante par rapport à son utilisation comme résidence principale.
  • Vous n'apportez pas de changement structurel au bien pour le rendre mieux adapté à la location ou à l'utilisation dans le cadre de l'exploitation d'une entreprise.
  • Vous ne demandez pas la DPA pour cette partie de la résidence.

Généralement, si vous ne remplissez pas toutes les conditions susmentionnées, vous aurez une disposition réputée de la partie de la résidence qui a subi un changement d'utilisation, et immédiatement après, vous serez réputé avoir acquis de nouveau cette partie de la résidence. Le produit de disposition et le coût de l'acquisition de nouveau sera égal à la fraction de la juste valeur marchande du bien qu'elle représente, déterminée à ce moment. En plus, dans l'année du changement d'utilisation, vous devez faire une désignation d'une résidence principale en remplissant la page 2 de l'annexe 3, Gains (ou pertes) en capital et la page 1 du formulaire T2091 (IND), Désignation d'un bien comme résidence principale par un particulier (autre qu'une fiducie personnelle).

Par la suite, vous devez prendre toutes les mesures suivantes au moment de vendre votre résidence :

  • répartir le produit de disposition entre la partie utilisée comme résidence principale et celle utilisée comme bien de location ou d'entreprise (en fonction de la superficie en mètres carrés ou du nombre de pièces), à condition que la répartition soit raisonnable;
  • déclarer tout gain en capital provenant de la partie de ce bien utilisée comme bien d'entreprise ou de location. Vous pouvez aussi faire une désignation d'une résidence principale pour la partie du bien pour laquelle il n'y a pas eu de changement d'utilisation comme résidence principale, en remplissant l'annexe 3 et le formulaire T2091(IND), pour pouvoir demander l'exemption pour gains en capital pour cette partie du gain. Pour en savoir plus, consultez Biens immeubles, biens amortissables et autres biens. Vous n'êtes pas tenu de déclarer un gain en capital tiré de la partie utilisée comme résidence principale.

Remplir l'annexe 3

Pour des renseignements sur la façon de calculer et de déclarer le gain, consultez Disposition de votre résidence principale.

Formulaires et publications

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