Revenus de location

Dépenses de location que vous pouvez déduire – Revenus de location

Vous pouvez déduire toutes les dépenses raisonnables que vous faites pour gagner un revenu de location. Les deux catégories de dépenses de location sont les dépenses courantes et les dépenses en capital.

Pour en savoir plus sur ce que nous considérons comme étant des dépenses courantes ou en capital, allez à Dépenses courantes ou en capital.

Certaines dépenses engagées ne sont pas déductibles. Pour obtenir plus de renseignements, allez à Dépenses de location que vous ne pouvez pas déduire.

Si vous transformez un bâtiment pour l'adapter aux besoins de personnes handicapées, achetez un vieux bâtiment ou vous retrouvez dans d'autres situations particulières, allez à Dépenses en capital – Cas particuliers.

Voici la liste des dépenses déductibles :

• Dépenses payées d'avance
• Ligne 8521 – Publicité
• Ligne 8690 – Assurances
• Ligne 8710 – Intérêts et frais bancaires
• Ligne 8810 – Frais de bureau
• Ligne 8860 – Honoraires professionnels (y compris les frais comptables et juridiques)
• Ligne 8871 – Frais de gestion et d'administration
• Ligne 8960 – Réparations et entretien
• Ligne 9060 – Salaires, traitements et avantages
• Ligne 9180 – Impôts fonciers
• Ligne 9200 – Frais de déplacement
• Ligne 9220 – Services publics
• Ligne 9281 – Dépenses liées aux véhicules à moteur
• Ligne 9270 – Autres dépenses de location

Dépenses payées d'avance

On entend par « dépenses payées d'avance » le coût des services que vous payez à l'avance. Selon la méthode de comptabilité d'exercice, vous devez déduire ces frais au cours de l'exercice ou des exercices où vous recevez le service.

Selon la méthode de comptabilité de caisse pour déclarer vos revenus, vous ne pouvez pas déduire les dépenses payées d'avance (sauf celles qui sont faites pour l'inventaire) qui se rapportent à une année d'imposition au moins deux années d'imposition après l'année de paiement. Toutefois, les sommes payées au cours d'une année précédente sont déductibles dans le calcul du revenu pour l'année d'imposition courante, si ces sommes n'ont pas été déduites dans une autre année et qu'elles se rapportent à l'année courante.  

Ligne 8521 – Publicité

Vous pouvez déduire les dépenses que vous avez faites pour annoncer un espace à louer, y compris les annonces dans les journaux canadiens et sur les ondes de stations canadiennes de radio et de télévision. Vous pouvez aussi inclure tout montant payé à une agence ou à une entreprise de service de recherche. 

Ligne 8690 – Assurances

Vous pouvez déduire la prime que vous payez dans l'année courante pour assurer votre bien de location. Toutefois, lorsque votre police prévoit une assurance pour plus d'une année, ne déduisez que la partie des primes qui vise l'année courante.

Déduisez le reste des primes dans les années auxquelles elles se rapportent.

Ligne 8710 – Intérêts et frais bancaires

Vous pouvez déduire l'intérêt sur les sommes que vous avez empruntées pour acheter ou améliorer un bien de location. Si vous avez des intérêts liés à la période de construction, de rénovation ou de modification, allez à Coûts accessoires de construction.

Vous pouvez aussi déduire la charge d'intérêts versés aux locataires sur les dépôts de loyers. Si vous demandez des intérêts à titre de dépenses de location sur le formulaire T776, ne les incluez pas comme frais financiers sur le formulaire 5000-D1, Feuille de travail fédérale (pour tous sauf non-résidents).

Ne déduisez pas en totalité pour l'année tout montant de somme forfaitaire ou frais payés pour réduire le taux d'intérêt d'un prêt hypothécaire. Vous devez répartir ces montants au cours du remboursement anticipé de la créance ou du prêt hypothécaire. Vous devez aussi répartir les pénalités ou les surcharges que vous impose une institution financière afin de payer votre prêt hypothécaire avant qu'il soit dû.

Par exemple, si le terme de votre prêt est de cinq ans et que vous payez, dans la troisième année, des frais pour diminuer votre taux d'intérêt, vous devez traiter ces frais comme des frais payés d'avance que vous pouvez déduire jusqu'à la date d'échéance du prêt.

Frais d'emprunt

Vous pouvez déduire certains frais d'emprunt pour obtenir un prêt hypothécaire ou un autre prêt en vue d'acheter ou d'améliorer votre bien de location. Si vous avez des frais d'emprunt liés à la période de construction, de rénovation ou de modification, lisez d'abord les renseignements concernant les coûts accessoires de construction.

Les frais d'emprunt comprennent :

• les frais liés à la demande, à l'évaluation, au traitement et à l'assurance d'une hypothèque;
• les frais de garantie hypothécaire;
• les frais de courtage hypothécaire et les honoraires de démarcheur;
• les frais juridiques liés au financement d'une hypothèque.

Vous pouvez déduire ces frais sur une période de 5 ans, peu importe le terme de votre emprunt. Déduisez 20 % (100 % divisé par 5 ans égale 20 %) dans l'année d'imposition courante et 20 % dans chacune des 4 années suivantes. Cette limite de 20 % est réduite proportionnellement pour les exercices de moins de 12 mois.

Si vous remboursez le prêt avant la fin de ces 5 années, vous pouvez déduire tous les frais financiers pas encore déduits dans l'année du remboursement. Le nombre d'années pour lesquelles vous pouvez déduire ces frais n'est pas lié au terme de votre prêt.

Vous pouvez déduire en entier certains frais d'emprunt dans l'année où vous les engagez si ceux-ci visent uniquement cette année-là. Ces frais comprennent les frais d'ouverture de crédit, les frais de garantie, les frais de service et d'autres frais semblables. Pour en savoir plus, consultez le bulletin d'interprétation IT-341, Frais d'émission ou de vente d'actions, d'unités dans une fiducie, de participations dans une société de personnes ou dans un syndicat et frais d'emprunt.

Vous pouvez choisir de traiter comme des dépenses en capital les frais d'emprunt pour acquérir un bien amortissable et les intérêts sur l'argent emprunté.

Si vous refinancez votre bien de location pour obtenir des fonds pour une entreprise ou à des fins d'investissement, vous pouvez peut-être déduire les frais d'intérêt sur le formulaire 5000-D1, Feuille de travail fédérale (pour tous sauf les non-résidents). Consultez la Ligne 22100 – Frais financiers et frais d'intérêts et autres frais ou le chapitre « Dépenses » du guide T4002, Revenus d'un travail indépendant d'entreprise, de profession libérale, de commissions, d'agriculture et de pêche.

Si vous utilisez les fonds à des fins personnelles, vous ne pouvez pas déduire les frais d'intérêt.

Ligne 8810 – Frais de bureau

Vous pouvez déduire le coût des frais de bureau. Cette dépense comprend les petits articles comme les stylos à bille, les crayons, les trombones, la papeterie et les timbres. Les frais de bureau ne comprennent pas les dépenses d'investissement pour acheter des biens en immobilisation comme les calculatrices, les classeurs, les bureaux et les chaises. Ceux-ci sont considérés comme des immobilisations.

Ligne 8860 – Honoraires professionnels (y compris les frais comptables et juridiques)

Vous pouvez déduire le coût des services juridiques obtenus afin de préparer un acte de bail ou de percevoir des loyers impayés.

Cependant, vous ne pouvez pas déduire de votre revenu de location brut les frais juridiques liés à l'achat de votre bien de location. Divisez plutôt les frais entre le terrain et l'immeuble et ajoutez-les à leur coût respectif.

Vous pouvez aussi déduire les dépenses que vous faites pour la tenue de vos livres de même que les frais pour la préparation et la vérification des états financiers. Vous pouvez peut-être déduire les honoraires et les frais engagés pour obtenir des conseils et de l'aide en vue d'établir et de produire votre déclaration de revenus et toute déclaration de renseignements qui s'y rapporte.

Ligne 8871 – Frais de gestion et d'administration

Vous pouvez déduire les sommes payées à une personne ou à une entreprise pour gérer votre propriété.

Vous pouvez aussi déduire les sommes payées ou à payer à des agents chargés de percevoir des loyers ou de trouver de nouveaux locataires.

Si vous avez payé des commissions à un agent immobilier pour vendre votre bien de location, vous pouvez les inscrire comme dépenses effectuées à l'annexe 3, Gains ou pertes en capital, lorsque vous déclarez la vente de votre bien.

Ligne 8960 – Réparations et entretien

Vous pouvez déduire les coûts de la main-d'œuvre et du matériel pour les petits travaux d'entretien et de réparation des biens que vous utilisez pour gagner un revenu de location. Vous ne pouvez pas déduire la valeur de votre propre travail.

Vous ne pouvez pas déduire les coûts des réparations majeures qui sont des dépenses en capital. Toutefois, vous pouvez demander une déduction pour amortissement à leur égard.

Ligne 9060 – Salaires, traitements et avantages (y compris les cotisations de l'employeur)

Vous pouvez déduire les sommes payées ou à payer aux concierges, aux préposés à l'entretien et aux autres employés chargés de l'exploitation ou de la surveillance de votre bien de location. Vous ne pouvez pas déduire la valeur attribuée aux services que vous accomplissez vous-même.

En tant qu'employeur, vous devez déduire votre part des cotisations :

• au Régime de pensions du Canada (RPC)
• au Régime de rentes du Québec (RRQ)
• à l'assurance-emploi (AE)

Vous pouvez aussi déduire vos paiements à une Indemnisation des accidents du travail pour vos employés ainsi que vos cotisations au Régime provincial d'assurance parentale (RPAP). Le RPAP est un régime de remplacement du revenu offert aux résidents du Québec. Consultez Revenu Québec pour obtenir plus de renseignements.

Pour en savoir plus au sujet des retenues sur la paie, allez à Retenues sur la paie.

Vous pouvez aussi déduire le montant des primes d'assurance maladie, d'assurance accident ou d'assurance invalidité ou d'un régime d'assurance de sécurité du revenu que vous avez versé pour vos employés.

Pour en savoir plus sur les salaires, allez au guide T4001, Guide de l'employeur – Les retenues sur la paie et les versements.

Ligne 9180 – Impôts fonciers

Vous pouvez déduire les impôts fonciers à l'égard de votre bien de location pour la période où celui-ci est prêt à être mis en service. Pour en savoir plus, allez à Terrain vacant et à Coûts accessoires de construction.

Ligne 9200 – Frais de déplacement

Vous pouvez déduire les frais de déplacement que vous engagez pour percevoir les loyers, superviser les travaux de réparation et administrer les biens.

Les frais de déplacement comprennent les dépenses pour vous rendre à votre bien de location, mais excluent les frais de repas et d'hébergement que nous considérons comme étant des dépenses personnelles.

Pour déduire les frais de déplacement, il faut que vous remplissiez toutes les conditions énumérées à la page Dépenses liées aux véhicules à moteur.

Ligne 9220 – Services publics

Vous pouvez déduire le coût de services publics, comme le gaz, l'huile de chauffage, l'eau, l'électricité et la câblodistribution lorsque votre entente de location d'unités ou de locaux précise que vous payez pour ces services.

Ligne 9281 – Dépenses liées aux véhicules à moteur

Quand pouvez-vous déduire les dépenses relatives aux véhicules à moteur?

Vous pouvez déduire des frais de véhicule à moteur si vous les avez engagés dans les circonstances suivantes :

• Si vous possédez un seul bien de location – Vous pouvez déduire un montant raisonnable pour des frais de véhicule à moteur si vous remplissez toutes les conditions suivantes :
  • Vous tirez un revenu d'un seul bien de location situé dans la région où vous habitez.
  • Vous faites vous-même tous les travaux ou une partie des travaux de réparation ou d'entretien de votre bien de location.
  • Vous avez fait des dépenses de véhicule à moteur pour transporter des outils et des matériaux jusqu'au bien de location.

Vous ne pouvez pas déduire les frais de véhicule à moteur que vous engagez pour percevoir les loyers. Ces frais sont considérés comme des dépenses personnelles.

• Si vous possédez deux biens de location ou plus – En plus des dépenses mentionnées ci-dessus, vous pouvez déduire des frais raisonnables à l'égard d'un véhicule à moteur utilisé aux fins suivantes :
  • percevoir les loyers;
  • superviser les travaux de réparation;
  • administrer les biens.

Cette déduction est permise peu importe si vos biens de location sont situés dans la région où vous habitez ou dans une autre région. Vos biens de location doivent être situés dans au moins deux endroits différents de celui où se trouve votre résidence principale. Les frais de véhicule à moteur que nous considérons comme raisonnables sont déterminés selon les circonstances de votre situation.

Vous pouvez déduire vos frais de véhicule à moteur seulement s'ils sont raisonnables et que vous avez les reçus. Vous devez également tenir un registre du nombre de kilomètres parcourus pour votre entreprise et du nombre total de kilomètres parcourus. Vous devez aussi établir le total des dépenses payées pour le véhicule dans l'année.

Pour en savoir plus, allez à Tenue de registres comptables.

Quel type de véhicule possédez-vous?

Allez à Types de véhicule que vous possédez ou louez avant de calculer les frais déductibles.

Copropriété du véhicule

Si vous possédez ou louez une voiture de tourisme ou une voiture de tourisme zéro émission avec d'autres personnes, il y a une limite à la déduction pour amortissement et aux frais d'intérêt ou de location que vous pouvez déduire. Le montant total déduit par les copropriétaires ne doit pas dépasser le maximum qu'aurait pu déduire une seule personne si elle avait possédé ou loué la voiture.

Utilisation d'un véhicule à moteur ou d'une voiture de tourisme (y compris les véhicules zéro émission et les voitures de tourisme zéro émission) à des fins commerciales

Si vous utilisez votre véhicule à moteur ou une voiture de tourisme à des fins commerciales et à des fins personnelles, vous pouvez déduire la partie des frais qui vous sert à gagner un revenu. Vous pouvez toutefois déduire la totalité des frais de stationnement liés à vos activités commerciales ainsi que l’assurance d’affaires supplémentaire pour votre véhicule à moteur. Pour justifier le montant que vous pouvez déduire, vous devez tenir un registre des kilomètres parcourus pour gagner un revenu et du total des kilomètres parcourus.

Si vous utilisez plus d'un véhicule à moteur pour gagner votre revenu de location, calculez les dépenses de chaque véhicule séparément.

Pour en savoir plus sur la façon de calculer les frais de véhicule à moteur, consultez le guide T4002, Revenus d'un travail indépendant d'entreprise, de profession libérale, de commissions, d'agriculture et de pêche.

Frais déductibles

Les frais que vous pouvez déduire comprennent ce qui suit :

• les droits d'immatriculation et les permis
• les frais d'électricité pour les véhicules zéro émission
• les primes d'assurance
• l'intérêt sur l'argent emprunté pour l'achat du véhicule à moteur
• l'entretien et les réparations
• les frais de location

Frais d'intérêt

Dans le calcul de vos frais de véhicule à moteur admissibles, vous pouvez déduire l'intérêt sur l'argent emprunté pour acheter d'un véhicule à moteur, un véhicule zéro émission, une voiture de tourisme, ou une voiture de tourisme zéro émission que vous utilisez pour gagner un revenu de location.

Cependant, il y a une limite à l'intérêt que vous pouvez déduire relativement à une voiture de tourisme ou à une voiture de tourisme zéro émission que vous utilisez pour gagner un revenu de location. Le montant d'intérêt que vous pouvez déduire est limité au moins élevé des deux montants suivants :

• total des intérêts payables pour l'année
• 10 $ × le nombre de jours pendant lesquels des intérêts ont été payables pour l'année (pour les voitures de tourisme achetées entre le 31 décembre 1996 et le 1^er janvier 2001, utilisez 8,33 $)

Frais de location d'une voiture de tourisme (ou une voiture qui serait sinon incluse comme voiture de tourisme zéro émission si vous la possédez)

Vous pouvez déduire les frais de location d'un véhicule à moteur ou un véhicule zéro émission que vous avez utilisé pour gagner un revenu de location. Indiquez ces frais lorsque vous faites le calcul de vos frais de véhicule à moteur admissibles.

Si vous louez une voiture de tourisme ou une voiture de tourisme zéro émission pour gagner un revenu de location, il y a une limite de frais de location que vous pouvez déduire. Pour en savoir plus, allez au tableau pour calculer les frais de location admissibles pour les voitures de tourisme.

Si le contrat de location de votre voiture de tourisme inclut des frais comme l’assurance, les frais d'entretien et les taxes sont compris dans le montant que vous payez pour louer une voiture de tourisme, vous devez les inclure dans les frais de location, à la ligne 1, lorsque vous remplissez le tableau approprié.

Remboursement des dépôts et intérêt gagné

Si vous louez une voiture de tourisme, vous avez peut-être droit au remboursement des dépôts faits ou à de l'intérêt gagné. Si c'est le cas, vous ne pouvez pas utiliser le tableau des frais de location précédent. Si ceci s'applique à votre situation, communiquez avec l'Agence du revenu du Canada.

L'intérêt gagné est intérêt qui vous être payable lorsque vous faites des dépôts pour louer une voiture de tourisme. Vous devez calculer l'intérêt gagné si vous remplissez toutes les conditions suivantes :

• vous avez fait un ou plusieurs dépôts pour la voiture de tourisme louée;
• un ou plusieurs dépôts sont remboursables;
• le total des dépôts dépasse 1 000 $.

Ligne 9270 – Autres dépenses de location

Inscrivez le total de toutes les autres dépenses que vous avez engagées pour gagner votre revenu de location et qui ne sont pas inscrites sur une autre ligne.

Coûts de l'aménagement paysager

Vous pouvez déduire le coût de l'aménagement du terrain qui entoure votre bien de location seulement dans l'année où vous l'avez payé, même si vous utilisez la méthode de comptabilité d'exercice pour calculer votre revenu de location.

Paiement pour l'annulation d'un bail

Vous pouvez déduire les sommes payées ou à payer à des locataires pour obtenir l'annulation de leur bail.

Montant déductible

Le montant du paiement pour l'annulation d'un bail que vous pouvez déduire dépend si vous avez fait le paiement dans l'année ou dans une année précédente.

Si vous avez fait le paiement pour l'annulation dans l'année

Paiement d'annulation × Nombre de jours non écoulés dans l'année lorsque le paiement est fait ÷ Nombre de jours non écoulés du bail

Si vous avez fait le paiement pour l'annulation dans une année précédente

Paiement d'annulation × Nombre de jours non écoulé du bail dans l'année ÷ Nombre de jours non écoulé du bail 

Pour ce calcul, la durée du bail (y compris les renouvellements) ne doit pas dépasser 40 ans.

Frais de copropriété (condominiums)

Lorsque vous louez une unité en copropriété, vous pouvez déduire toutes les dépenses que vous pourriez habituellement déduire de celle-ci. Vous pouvez aussi déduire votre part des frais pour le maintien en bon état, les réparations, l'entretien et les autres dépenses courantes des parties communes. Pour en savoir plus, consultez le bulletin d'interprétation IT-304, Immeubles en copropriété.

Terrain vacant

Si vous louez un terrain vacant, vous pouvez déduire certains frais de location du revenu de location. Il existe une limite à la déduction que vous pouvez demander pour les montants suivants :

• les frais d'intérêt accumulés sur l'argent que vous avez emprunté pour acquérir le terrain ou sur une somme que vous devez payer pour le terrain;
• les impôts fonciers qui sont établis par une province, un territoire ou une municipalité canadienne et qui se rapportent au terrain, y compris les taxes scolaires et les taxes pour les améliorations locales.

Le montant que vous pouvez déduire pour ces deux types de dépenses se limite au montant du revenu de location qui vous reste une fois que vous avez déduit toutes les autres dépenses. Vous ne pouvez pas créer ou augmenter une perte de location, ni réduire vos autres revenus, en déduisant vos frais d'intérêt ou vos impôts fonciers. Vous pouvez les ajouter au coût du terrain. Cela diminuera votre gain en capital ou augmentera votre perte en capital lorsque vous vendrez le terrain.

Vous ne pouvez pas déduire l'intérêt hypothécaire et les impôts fonciers si vous ne tirez aucun revenu de ce terrain. Vous ne pouvez pas ajouter ces dépenses au prix de base rajusté du terrain. L'impôt sur le revenu, l'impôt sur les bénéfices et la taxe de transfert de propriété que vous payez pour le terrain vacant ne sont pas déductibles.

Pour en savoir plus, consultez le bulletin d'interprétation IT-153, Promoteurs fonciers – Coûts de lotissement et de mise en valeur de fonds de terre et frais financiers connexes, et le bulletin d'interprétation IT-456, Biens en immobilisation – Certains rajustements du prix de base, ainsi que le communiqué spécial qui s'y rapporte.

Formulaires et publications

• Guide T4036, Revenus de location
• Formulaire T776, État des loyers de biens immeubles
• Bulletin d'interprétation IT-417, Dépenses payées d'avance et frais reportés
• Formulaire T2125, État des résultats des activités d'une entreprise ou d'une profession libérale
• Guide T4002, Revenus d'un travail indépendant d'entreprise, de profession libérale, de commissions, d'agriculture et de pêche

Lien connexe

• Remboursement de la TPS/TVH pour les salariés et les associés