Résidence principale

Un bien est une résidence principale pour l'année s'il remplit les quatre conditions suivantes :

• Il s'agit d'une habitation, d'un droit de tenure à bail visant une habitation ou d'une action du capital-actions d'une coopérative d'habitation constituée en société, que vous avez acquis uniquement pour obtenir le droit d'occuper une habitation appartenant à la société en question.
• Vous en êtes le propriétaire (seul ou avec une autre personne).
• Vous, votre époux ou conjoint de fait actuel, votre ex-époux ou ex-conjoint de fait ou un de vos enfants, avez occupé l'habitation à un moment de l'année.
• Vous avez désigné le bien comme étant votre résidence principale.

Le terrain où votre résidence est située peut faire partie de votre résidence principale. Pour cela, il ne doit généralement pas dépasser un demi-hectare (c'est-à-dire 1,24 acre). Il peut toutefois être plus grand si vous pouvez démontrer que vous avez besoin de plus d'espace pour apprécier l'usage de votre résidence. C'est le cas, notamment, si le terrain devait, au moment de l'achat, avoir une superficie de plus d'un demi-hectare pour être conforme au règlement municipal.

La disposition doit avoir eu lieu en raison ou en prévision de l'un des événements de vie suivants : 

• le décès du contribuable ou d’une personne liée au contribuable;
• l'arrivée d'une personne liée dans le ménage du contribuable ou de l'arrivée du contribuable dans le ménage d’une personne liée (par exemple, pour emménager avec un époux ou conjoint de fait, pour la naissance d’un enfant, l’adoption, ou la prise en charge d’un parent âgé);
• la rupture d’un mariage ou d’une union de fait lorsque le contribuable vivait séparément de son époux ou conjoint de fait depuis au moins 90 jours avant la disposition;
• une menace à la sécurité personnelle du contribuable ou d’une personne liée (par exemple, la violence familiale);
• une incapacité ou une maladie grave du contribuable ou d’une personne liée;
• une réinstallation admissible du contribuable ou de son époux ou conjoint de fait lorsque la nouvelle maison du contribuable est située au moins 40 kilomètres plus proche du nouveau lieu de travail ou de l’école (en général, la réinstallation admissible permet au contribuable d'exploiter une entreprise, d'occuper un emploi ou de suivre des études postsecondaires à temps plein);
• une cessation d’emploi involontaire du contribuable ou de son époux ou conjoint de fait;
• l’insolvabilité du contribuable;
• la destruction ou l’expropriation des biens du contribuable (par exemple, lorsque les biens sont détruits à la suite d’une catastrophe naturelle ou d’origine humaine).

Si le bien n’est pas considéré un bien à revente précipitée, la question de savoir si le revenu de la vente de la propriété doit être traité comme un revenu d’entreprise ou comme un gain en capital dépend des détails spécifiques de la situation. Si la disposition est considérée :

• un gain en capital, remplissez l’annexe 3, Gains ou pertes en capital;
• un revenu d’entreprise, remplissez le formulaire T2125, État des résultats des activités d’une entreprise ou d’une profession libérale.

Pour en savoir plus sur un bien à revente précipitée, allez à Règle sur les reventes précipitées de biens immobiliers résidentiels ou consultez l’annexe 3.

Pour en savoir plus sur le revenu d’entreprise, allez à Revenus d'entreprise ou consultez le guide T4002, Revenus d'un travail indépendant d'entreprise, de profession libérale, de commissions, d'agriculture et de pêche.

Vous (un résident du Canada) avez mis en vente votre résidence principale (maison 1) en janvier 2024. La maison 1 a été votre seule résidence principale en tout temps où vous en étiez propriétaire. Vous avez acquis une nouvelle maison (maison 2) en février 2024 et en a pris possession comme votre résidence principale au mois de mars 2024.

Il y a une règle spéciale (la règle « + 1 ») qui fait en sorte qu'un contribuable peut considérer 2 biens comme admissibles à l'exemption pour résidence principale pour une année (lorsqu'un bien est vendu et qu'un autre est acheté au cours de la même année), même si un seul de ces biens peut être désigné comme résidence principale pour cette année-là. Pour cette raison, vous pouvez cocher la case 1 de la ligne 17900 de l'annexe 3 pour désigner la maison 1 comme votre résidence principale pour toutes les années incluant 2024 (ou pour toutes les années moins un an).

En plus, vous devrez remplir la première page du formulaire T2091(IND), Désignation d'un bien comme résidence principale par un particulier (autre qu'une fiducie personnelle), tenant pour acquis que vous avez éventuellement vendu la maison 1 avant la fin de 2024. Toutefois, vous devrez garder une copie écrite de sa décision pour consultation future, surtout pour quand vous vendrez la maison 2.

En 2024, vous avez disposé de 3 résidences. Vous avez acquis la résidence 1 en 2000 et l'a désignée comme votre résidence principale de 2000 à 2005. Vous avez acquis la résidence 2 en 2006 et l'a désignée comme votre résidence principale de 2006 à 2010. Vous avez acquis la résidence 3 en 2011 et l'a désignée comme votre résidence principale de 2011 à 2024. Vous devez cocher la case 3 de la ligne 17900 à la page 2 de l'annexe 3, remplir un formulaire distinct T2091(IND) pour chaque résidence et déclarer le montant de gain en capital (s'il y a lieu) à l'annexe 3.

Cet exemple fournit des renseignements sur le calcul des gains en capital et sur les exigences en matière de déclaration pour la vente. Il vous montrera comment :

• traiter la vente d'un bien utilisé en partie comme résidence principale et en partie pour gagner un revenu;
• déclarer un gain en capital résultant de la disposition d'un bien qui comprend un terrain et un bâtiment;
• calculer une récupération de la déduction pour amortissement (DPA) ou une perte finale résultant de la disposition de biens amortissables.

Vous achetez un duplex pour 125 000 $ en novembre 1988. D'après l'évaluation municipale réalisée immédiatement avant l'achat, l'ensemble de la propriété était évalué à 100 000 $ (le terrain à 25 000 $ et le bâtiment à 75 000 $). Depuis l'achat du duplex, vous habitez le logement du bas et vous louez celui du haut. D'après le nombre total de mètres carrés du bâtiment, vous avez déterminé que la partie que vous avez utilisée pour gagner des revenus locatifs était de 40 %.

Le 28 juillet 2024, vous vendez l'immeuble pour 175 000 $. Vous engagez des dépenses de 10 500 $ pour la vente. D'après une récente évaluation municipale, l'ensemble du bien est maintenant évalué à 150 000 $. Le terrain valait 30 000 $ et le bâtiment valait 120 000 $.

Tout gain réalisé sur la partie du bien que vous utilisez comme résidence principale ne sera pas imposé, car vous l'avez utilisée comme résidence principale pendant toutes les années où vous en avez été propriétaire. Vous devez désigner la partie du bien utilisée comme votre résidence principale en cochant la case 1 à la ligne 17900 de la partie 1 de l'annexe 3, Gains ou pertes en capital, et en remplissant la page 1 du formulaire T2091(IND), Désignation d'un bien comme résidence principale par un particulier (autre qu'une fiducie personnelle).

Vous devez calculer le gain en capital se rapportant à la partie louée. Vous devez également déterminer s'il y a une récupération de la DPA ou une perte finale sur la partie louée du bâtiment. Pour ce faire, vous devez répartir entre le terrain et le bâtiment la partie du prix d'achat, du prix de vente et des dépenses liées à la vente qui s'applique à la partie louée. En tenant compte du fait que 40 % de la superficie de l'immeuble était utilisé à des fins locatives, effectuez les calculs suivants :

1. Divisez la partie louée du prix d'achat entre le terrain et le bâtiment, selon l'évaluation municipale au moment de l'achat :

   Bâtiment : (40 %) x (75 000 $ ÷ 100 000 $) x 125 000 $ = 37 500 $.
   Terrain : (40 %) x (25 000 $ ÷ 100 000 $) x 125 000 $ = 12 500 $.

   Étant donné que la répartition entre le terrain et le bâtiment n’était pas prévue dans votre contrat d’achat, vous utilisez l’évaluation municipale en vigueur au moment de l’achat. Vous avez fait cette répartition au moment où vous avez acheté le bien afin de calculer le montant de la DPA que vous pouviez demander chaque année sur la partie louée du bâtiment.

2. Divisez la partie louée du prix de vente entre le terrain et le bâtiment, selon l'évaluation municipale au moment de la vente :

   Bâtiment : (40 %) x (120 000 $ ÷ 150 000 $) x 175 000 $ = 56 000 $.
   Terrain : (40 %) x (30 000 $ ÷ 150 000 $) x 175 000 $ = 14 000 $.

   La répartition entre le terrain et le bâtiment n'est pas indiquée dans votre contrat de vente. Étant donné que le bâtiment n'a fait l'objet d'aucune rénovation depuis la dernière évaluation municipale, vous pouvez établir la répartition selon l'évaluation municipale en vigueur au moment de la vente.

3. Divisez la partie louée des dépenses engagées ou effectuées pour la vente entre le terrain et le bâtiment, selon l'évaluation municipale au moment de la vente :

   Bâtiment : (40 %) x (120 000 $ ÷ 150 000 $) x 10 500 $ = 3 360 $.
   Terrain : (40 %) x (30 000 $ ÷ 150 000 $) x 10 500 $ = 840 $.

   Vous pouvez maintenant vérifier si vous avez une récupération de la DPA ou une perte finale sur la partie louée du bâtiment. La fraction non amortie du coût en capital (FNACC) de la partie louée du bâtiment au début de 2024 était de 34 728 $. De ce montant, vous devez soustraire le moins élevé des montants suivants :

   • le prix de vente de la partie louée du bâtiment, moins les dépenses s'y rapportant : 52 640 $ (56 000 $ – 3 360 $);
   • le prix d'achat de la partie louée du bâtiment : 37 500 $.

Calculez le montant comme suit:

Pour vous aider à faire les calculs ci-dessus, utilisez le tableau de la DPA dans le formulaire T776, État des loyers de biens immeubles.

Vous pouvez maintenant calculer votre gain en capital. Pour ce faire, remplissez la section « Biens immeubles, biens amortissables et autres biens », de l'annexe 3, Gains ou pertes en capital. Vous devez déclarer la vente de la partie louée en inscrivant le produit de disposition de 70 000 $(56 000 $ + 14 000 $) à la ligne 13599 et 15 800 $ (15 140 $ + 660 $) comme le gain en capital à la ligne 13800.

Lorsque vous changez l'utilisation de votre résidence principale à un bien productif, tel que pour vous en servir comme un bien de location ou un bien d'entreprise, vous pouvez choisir de ne pas être considéré avoir commencé à utiliser votre résidence principale comme bien de location ou bien d'entreprise. Cela signifie que vous ne devez pas déclarer un gain en capital lorsque vous changez son utilisation. Si vous faites ce choix, vous ne pouvez pas demander la déduction pour amortissement (DPA) pour ce bien. Tout revenu relatif à un bien, après déduction des dépenses applicables, doit être déclaré aux fins de l'impôt.

Pendant que votre choix est en vigueur, vous pouvez désigner le bien comme étant votre résidence principale pour un maximum de 4 ans, même si vous n'utilisez pas votre bien comme votre résidence principale. Cependant, pendant ces années, vous devez remplir toutes les conditions suivantes :

• vous ne désignez pas un autre bien comme résidence principale;
• vous êtes un résident ou un résident réputé du Canada.

Vous pouvez prolonger indéfiniment la limite de 4 ans si toutes les conditions suivantes et susmentionnées sont remplies :

• Vous n'habitez pas dans votre résidence principale en raison d'une réinstallation demandée par votre employeur ou celui de votre époux ou conjoint de fait.
• Votre époux ou conjoint de fait et vous-même n'êtes pas liés à l'employeur.
• Vous revenez habiter dans votre résidence initiale alors que votre époux ou conjoint de fait ou vous-même êtes encore au service du même employeur, ou avant la fin de l'année suivant celle où votre époux ou conjoint de fait ou vous-même cessez d'être à son service, ou encore lorsque vous décédez pendant la durée de cet emploi.
• Votre résidence initiale est située à au moins 40 kilomètres plus loin (par la route publique la plus courte) que votre résidence temporaire de votre nouveau lieu de travail ou de celui de votre époux ou conjoint de fait.

Si vous décidez d'exercer ce choix, il n'y aura pas de conséquence immédiate sur votre situation fiscale lorsque vous réintégrerez votre résidence. Cependant, si vous cédez par la suite votre résidence ou si vous en changez l'utilisation sans exercer un nouveau choix, une partie du gain qui en résultera pourrait être imposable.

Pour exercer ce choix, vous devez joindre une lettre portant votre signature à votre déclaration de revenus et de prestations pour l'année durant laquelle le changement d'utilisation a eu lieu. Cette lettre décrit le bien et indique que vous exercez le choix prévu au paragraphe 45(2) de la Loi de l'impôt sur le revenu.

Pour en savoir plus sur la façon de déclarer un revenu tiré d'une entreprise ou d'un bien, si vous avez commencé à utiliser votre résidence principale comme bien de location ou bien d'entreprise durant l'année, consultez les guides suivants :

• Guide T4002, Revenus d'un travail indépendant d'entreprise, de profession libérale, de commissions, d'agriculture et de pêche;
• Guide 4036, Revenus de location.

Lorsque vous transformez votre bien de location ou d'entreprise en résidence principale, vous pouvez attendre au moment de la vente du bien avant de déclarer la disposition. Cependant, vous n'avez pas ce choix si vous, votre époux ou conjoint de fait, ou une fiducie en sa faveur ou en votre faveur, avez demandé la DPA relativement au bien en question pour une année d'imposition après 1984 et au plus tard à la date du changement d'utilisation.

Ce choix s'applique uniquement à un gain en capital. Si vous avez demandé la DPA relativement au bien avant 1985, vous devez inclure toute récupération de la DPA dans votre revenu d'entreprise ou de location. Vous devez inclure le revenu pour l'année où vous avez changé l'utilisation du bien. Pour en savoir plus sur la récupération de la DPA, consultez les guides suivants :

• Guide 4002, Revenus d'un travail indépendant d'entreprise, de profession libérale, de commissions, d'agriculture et de pêche;
• Guide 4036, Revenus de location.

Si vous exercez ce choix, vous pouvez désigner le bien comme résidence principale pour une période d'un maximum de quatre ans, avant de l'occuper à titre de résidence principale.

Pour exercer ce choix, vous devez joindre à votre déclaration de revenus et de prestations une lettre portant votre signature, qui décrit le bien et qui indique que vous voulez que le paragraphe 45(3) de la Loi de l'impôt sur le revenu s'applique. Vous devez exercer ce choix au plus tard à la première des dates suivantes :

• 90 jours après la date où l'ARC vous demande d'exercer le choix;
• la date où vous devez produire votre déclaration de revenus et de prestations pour l'année où vous avez réellement vendu le bien.

Avant le 19 mars 2019, vous ne pouviez faire le choix afin d'éviter la disposition réputée qui se produit lors d'un changement d'utilisation d'une partie d'un bien. Toutefois, à compter du 19 mars 2019, selon votre situation, vous pouvez faire le choix selon le paragraphe 45(2) ou 45(3) de la Loi de l'impôt sur le revenu que la disposition réputée qui a lieu normalement lors d'un changement d'utilisation d'une partie d'un bien ne s'applique pas.

Même si vous ne faites pas le choix, si vous avez commencé à utiliser une partie de votre résidence principale aux fins de location ou d'entreprise, l'ARC considérera habituellement que vous avez changé l'utilisation de cette partie de votre résidence principale, à moins que toutes les conditions suivantes s'appliquent :

• L'utilisation du bien comme bien de location ou d'entreprise est peu importante par rapport à son utilisation comme résidence principale.
• Vous n'apportez pas de changement structurel au bien pour le rendre mieux adapté à la location ou à l'utilisation dans le cadre de l'exploitation d'une entreprise.
• Vous ne demandez pas la DPA pour cette partie de la résidence.

Généralement, si vous ne remplissez pas toutes les conditions susmentionnées, vous aurez une disposition réputée de la partie de la résidence qui a subi un changement d'utilisation, et immédiatement après, vous serez réputé avoir acquis de nouveau cette partie de la résidence. Le produit de disposition et le coût de l'acquisition de nouveau sera égal à la fraction de la juste valeur marchande du bien qu'elle représente, déterminée à ce moment. En plus, dans l'année du changement d'utilisation, vous devez faire une désignation d'une résidence principale en remplissant la page 2 de l'annexe 3, Gains ou pertes en capital et la page 1 du formulaire T2091(IND), Désignation d'un bien comme résidence principale par un particulier (autre qu'une fiducie personnelle).

Par la suite, vous devez prendre toutes les mesures suivantes au moment de vendre votre résidence :

• répartir le produit de disposition entre la partie utilisée comme résidence principale et celle utilisée comme bien de location ou d'entreprise (en fonction de la superficie en mètres carrés ou du nombre de pièces), à condition que la répartition soit raisonnable;
• déclarer tout gain en capital provenant de la partie de ce bien utilisée comme bien d'entreprise ou de location. Vous pouvez aussi faire une désignation d'une résidence principale pour la partie du bien pour laquelle il n'y a pas eu de changement d'utilisation comme résidence principale, en remplissant l'annexe 3 et le formulaire T2091(IND), pour pouvoir demander l'exemption pour gains en capital pour cette partie du gain. Pour en savoir plus, consultez Biens immeubles, biens amortissables et autres biens. Vous n'êtes pas tenu de déclarer un gain en capital tiré de la partie utilisée comme résidence principale.