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La TPS/TVH et la construction résidentielle

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Comment la TPS/TVH s'applique à l'industrie de la construction résidentielle

Il est important de se familiariser avec les concepts et les termes de la TPS/TVH qui s'appliquent à l'industrie de la construction résidentielle.

Généralement, vous devez facturer et percevoir la TPS/TVH auprès d’un acheteur si vous remplissez les deux conditions suivantes :

Par exemple, si vous êtes électricien et que vous effectuez l'installation électrique dans une maison neuve pour un constructeur et que vous êtes un inscrit, vous facturerez et percevrez la TPS/TVH auprès du constructeur pour vos services.

De plus, selon la règle générale, vous devez percevoir la TPS/TVH sur une vente taxable d'immeuble situé au Canada, que vous soyez ou non un inscrit. Pour en savoir plus, consultez Déterminer si le vendeur ou l'acheteur doit percevoir et verser la TPS/TVH. 

Une fourniture de biens ou de services signifie la fourniture de biens ou services de n'importe quelle façon, y compris par une vente, un transfert, un troc, un échange, une licence, une location, un bail, un don ou une cession. Par conséquent, si vous fournissez un bien ou un service de quelque façon que ce soit, vous effectuez une fourniture.

Exemples de fournitures

Les fournitures comprennent ce qui suit :

  • les services de construction, de plomberie, d'électricité et d’installation
  • les services de décoration, les services architecturaux et les services d'ingénierie
  • les matériaux ainsi que les équipements et outils de construction
  • les systèmes de chauffage, de climatisation et de ventilation
  • le revêtement de sol, les armoires, les fixations et les appareils électroménagers
  • les services fournis par les arpenteurs géomètres et par les agents immobiliers

Les fournitures de services de construction et de biens immobiliers sont taxées différemment

Généralement, les règles de la TPS/TVH pour les fournitures d'immeubles sont différentes de celles pour les fournitures de services de construction. Donc, avant de pouvoir facturer et percevoir la TPS/TVH, vous devez déterminer si vous fournissez des services de construction (par exemple un service de construction d'une maison) ou des immeubles (par exemple la vente d'une maison et du terrain).

Voici quelques facteurs dont vous devez tenir compte lorsque vous déterminez si vous avez effectué une fourniture de services de construction ou une fourniture d'immeubles :

Vous effectuez également une fourniture d'immeubles si vous fournissez l'immeuble à une autre personne par bail ou licence ou si vous vendez ou cédez un droit sur l'immeuble.

Pour en savoir plus sur la façon de déterminer si vous fournissez un bien ou un service de construction, consultez les paragraphes 95 à 97 du mémorandum sur la TPS/TVH 19.1, Les immeubles et la TPS/TVH.

Déterminer si vous êtes un constructeur aux fins de la TPS/TVH

De nombreuses règles relatives à la TPS/TVH s’appliquent seulement aux constructeurs d’habitations. Par conséquent, il est important de déterminer si vous êtes considéré comme un constructeur d'habitations aux fins de la TPS/TVH.

Le terme constructeur a une signification très particulière pour la TPS/TVH et comprend plus qu’une personne qui construit physiquement des habitations ou y apporte des rénovations majeures.

Généralement, vous êtes un constructeur d'habitations ou d'un ajout à une habitation à logements multiples si vous :

Construire ou apporter des rénovations majeures à une habitation

Généralement, vous êtes un constructeur d'habitations aux fins de la TPS/TVH si vous êtes propriétaire d’un immeuble ou vous y avez droit et que vous exercez l’une des activités suivantes (ou vous avez engagé une autre personne pour exercer l’une des activités suivantes pour vous) à l’égard des habitations sur votre immeuble :

Toutefois, même si vous êtes le propriétaire d’un immeuble ou vous y avez droit et que vous exercez l’une des activités ci-dessus sur votre immeuble, vous n'êtes pas un constructeur d’habitations aux fins de la TPS/TVH si les deux conditions suivantes s’appliquent :

Si vous êtes engagé pour exercer l’une des activités mentionnées ci-dessus à l’égard d’une habitation et que vous n’êtes pas le propriétaire de l’immeuble ou l’habitation ou vous n’y avez aucun droit, il est probable que vous fournissez des services de construction et que vous n’êtes pas un constructeur d’habitations aux fins de la TPS/TVH.

Exemple – Un particulier qui n'est pas un constructeur 

Vous n'êtes pas un constructeur si vous êtes un particulier qui a construit une habitation sur un terrain qui vous appartient et que vous n’avez pas construit l’habitation dans le cadre d’une entreprise, d’un projet à risques ou d’une affaire à caractère commercial (par exemple, vous avez construit l’habitation à des fins personnelles comme lieu de résidence.

Exemple – Un particulier qui est un constructeur 

Vous êtes un constructeur si vous avez acheté une maison en vue d'y apporter des rénovations majeures et de la revendre, même s'il ne s'agit que d'une activité ponctuelle et que vous n'avez aucune intention d'exercer ce type d'activité de nouveau.

Acquérir un droit sur certaines habitations

Un droit sur une habitation correspond, généralement, à tout droit sur le terrain où la maison a été construite.

Exemples d'un droit sur une habitation 

Si vous recevez le titre du terrain, vous avez acquis un droit sur l'habitation.

Si vous concluez un contrat de location relatif au terrain, vous avez acquis un droit sur l'habitation.

Vous êtes généralement un constructeur d'habitations aux fins de la TPS/TVH si vous acquérez un droit sur :

Vous pourriez être considéré comme un constructeur même si la construction de la maison est entièrement achevée lorsque vous en acquérez le droit.

Toutefois, même si vous acquérez un droit sur l’une des habitations énumérées ci‑dessous, vous n’êtes pas un constructeur d’habitations aux fins de la TPS/TVH si les deux conditions suivantes s’appliquent :

Transformer un immeuble commercial en habitation

Généralement, si vous transformez en habitation un immeuble commercial dont vous êtes propriétaire ou sur lequel vous avez un droit, vous êtes considéré comme ayant effectuées des rénovations majeures, même si l'ampleur des travaux, le cas échéant, ne répondrait normalement pas aux exigences d'une rénovation majeure. Généralement, vous êtes considéré comme un constructeur de l’habitation aux fins de la TPS/TVH, sauf si vous êtes un particulier et que cette habitation est utilisée exclusivement comme lieu de résidence pour vous ou un particulier qui vous est lié.

Quand les constructeurs doivent-ils facturer la TPS/TVH

Généralement, la TPS/TVH s’applique à la vente d'habitations neuves ou qui ont fait l'objet de rénovations majeures.

Tous les constructeurs doivent facturer la TPS/TVH sur la vente taxable d’habitations neuves ou ayant fait l'objet de rénovations majeures. Généralement, si l'acheteur n'est pas un particulier, le statut d'inscription à la TPS/TVH de l'acheteur peut déterminer si le constructeur perçoit et verse la TPS/TVH sur la vente taxable. Pour en savoir plus, consultez Déterminer si le vendeur ou l’acheteur doit percevoir et verser la TPS/TVH.

Les constructeurs qui sont des inscrits peuvent avoir le droit de demander un crédit de taxe sur les intrants (CTI) pour récupérer la TPS/TVH payée sur les produits et services qu’ils ont utilisés dans le cadre de la construction ou des rénovations majeures de l'habitation.

Effectuer une fourniture à soi-même

La TPS/TVH s’applique aux fournitures à soi-même d’habitations neuves ou ayant fait l’objet de rénovations majeures. L'expression « fourniture à soi-même » décrit une situation où un constructeur est considéré avoir effectué une fourniture par vente d'immeubles et, au même moment, avoir acheté de nouveau le bien.

Les règles relatives à la fourniture à soi-même peuvent s'appliquer aux constructeurs d'habitations neuves ou ayant fait l'objet de rénovations majeures, peu importe s'ils sont inscrits à la TPS/TVH ou non.

Pour en savoir plus, consultez le guide RC4052, Renseignements sur la TPS/TVH pour l'industrie de la construction résidentielle et le mémorandum sur la TPS/TVH 19.2.3, Immeubles résidentiels – Fournitures réputées.

Construire une maison pour quelqu'un

Si vous (en tant qu’inscrit à la TPS/TVH) êtes engagé par quelqu’un pour lui construire ou rénover de façon majeure une maison sur un terrain dont il est propriétaire ou sur lequel il a un droit, vous devez lui facturer et percevoir la TPS/TVH payée sur la main d’œuvre et les matériaux fournis lors de la construction de la maison.

Les propriétaires d’habitations neuves ou ayant fait l'objet de rénovations majeures peuvent avoir droit à un remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves pour une partie de la TPS/TVH payée sur la main d’œuvre et les matériaux, mais ils doivent produire la demande du remboursement. Les fournisseurs de services ne peuvent pas payer ou créditer le remboursement pour habitations neuves aux propriétaires d’habitations, ni demander le remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves au nom des propriétaires d’habitations.

Rénover une maison (sauf les rénovations majeures)

Si vous êtes un entrepreneur ou un promoteur immobilier et que vous rénovez une maison achetée dans le cadre de votre entreprise, des règles particulières s’appliquent si la rénovation n’est pas considérée une rénovation majeure.

Dans ce cas, vous devez verser la TPS/TVH sur certains coûts non imposés (autres que des services financiers), tels que les coûts de la main d’œuvre liés à la rénovation d’un immeuble d’habitations. Vous calculez la TPS/TVH selon la valeur du montant payé ou payable sur de tels coûts non imposés. Cette règle ne s’applique pas aux coûts d’intrant (par exemple, des matériaux ou des services contractuels) sur lesquels la TPS/TVH a déjà été payée.

La vente ou la location d’une maison après une rénovation mineure est généralement exonérée de la TPS/TVH. Vous ne pouvez pas demander de CTI pour récupérer la TPS/TVH payée sur les produits et services utilisés pour rénover la maison. L’acheteur ne peut pas demander un remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves sur l’achat de la maison.

Taux de la TPS/TVH pour la vente d’habitations

Généralement, les taux de la TPS/TVH pour les ventes taxables d’habitations sont établies en fonction de ce qui suit :

Il se peut que la règle générale ci-dessus ne s'applique pas à certaines ventes taxables de logements en copropriété.

Pour une calculatrice de la TPS/TVH et en savoir plus sur les taux, allez à Calculatrice de la TPS/TVH (et tableau des taux).

Le moment où la TPS/TVH devient payable

Selon les circonstances, il y a des règles spécifiques pour déterminer le moment où la TPS/TVH devient payable par l’acheteur ou percevable par le vendeur.

Ventes d'immeubles 

La TPS/TVH sur une vente taxable d'immeubles (y compris une maison neuve ou ayant fait l’objet de rénovation majeure) devient payable à la première des dates suivantes :

  • le jour où le vendeur transfert la propriété à l'acheteur
  • le jour où le vendeur transfert la possession à l'acheteur selon une entente de transfert de propriété

Si vous vendez un logement neuf en copropriété et que l'immeuble d'habitations dans lequel le logement est situé n'est pas désigné comme un logement en copropriété avant que vous ne transfériez la possession du logement neuf en copropriété à l'acheteur, la TPS/TVH devient payable à la première des dates suivants :

  • le jour où vous transférez la propriété à l’acheteur
  • le soixantième jour après le jour que l’immeuble soit désigné comme logement en copropriété
Locations d'immeubles 

La TPS/TVH devient payable à chaque paiement de location à la première des dates suivantes :

  • le jour où le locataire verse le paiement de location
  • le jour où le paiement de location est dû selon le contrat de bail écrit
Dépôts de garantie 

Aux fins de la TPS/TVH, un dépôt est un montant versé par un acheteur à titre de garantie pour l'exécution d'une obligation éventuelle.

Si vous êtes un vendeur qui perçoit un dépôt d'un acheteur pour une fourniture taxable de biens ou services que vous effectuerez, le dépôt n’est pas considéré comme un paiement jusqu’à ce que vous l’appliquiez en tant que paiement du montant que l'acheteur vous doit pour la fourniture taxable, ou jusqu’à ce que l’acheteur renonce au dépôt en raison d’une modification, d’une violation ou d’une annulation de l’accord (cela s'applique que le dépôt soit remboursable ou non).

Dépôt appliqué au paiement

La TPS/TVH est payable le jour où vous appliquez le dépôt au paiement.

Dépôt renoncé par l'acheteur

Lorsque l'acheteur renonce au dépôt en raison d'une violation, d'une modification ou de la résiliation du contrat, le montant du dépôt est considéré comme incluant la TPS/TVH. Vous devez déclarer la taxe perçue sur votre déclaration de la TPS/TVH pour la période de déclaration au cours de laquelle le montant du dépôt a été renoncé.

Nous considérons que vous avez perçu le montant de la taxe incluse dans le dépôt le jour où l'acheteur le renonce.

Pour calculer le montant de TPS/TVH inclus dans un dépôt qui a été renoncé, multipliez le montant du dépôt qui a été renoncé par :

  • 5/105, si la fourniture est assujettie à la TPS de 5 %
  • 13/113, si la fourniture est assujettie à la TVH de 13 %
  • 5/115, si la fourniture est assujettie à la TVH de 15 %

Les acheteurs qui renoncent à leurs dépôts sont considérés comme ayant payé la TPS/TVH. Par conséquent, les acheteurs qui sont des inscrits peuvent avoir le droit de demander des crédits de taxe sur les intrants pour la TPS/TVH incluse dans leurs montants renoncés.

Contrats de construction et paiements échelonnés 

Lorsque la construction s'étend sur une certaine période, le contrat écrit indique souvent que l'acheteur doit effectuer des paiements échelonnés au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Ces paiements ne sont pas des dépôts. Ils sont habituellement pour les travaux terminés, mais ils peuvent aussi être versés par anticipation pour des travaux en cours d'exécution. Les paiements effectués pour une vente d'immeuble ne sont pas des paiements échelonnés.

Généralement, la TPS/TVH devient payable sur chaque paiement échelonné à la première des dates suivantes :

  • le jour où l'acheteur verse le paiement échelonné
  • le jour où le paiement échelonné est dû

Valeur des travaux terminés

Votre contrat peut indiquer qu’un fournisseur (par exemple, un entrepreneur) peut vous demander un paiement sur la base de la valeur des travaux terminés. Dans ce cas, une autre personne, habituellement un conseiller, un ingénieur ou un architecte, doit approuver les travaux et produire un certificat indiquant la valeur des travaux terminés. Généralement, vous devez effectuer le paiement dans un certain délai après que le conseiller, l'ingénieur ou l'architecte a délivré le certificat.

Dans cette situation, la demande de paiement du fournisseur n'est pas considérée comme une facture, parce qu'il s'agit seulement d'une demande d'évaluation des travaux terminés et de l’émission d'un certificat de paiement conformément au contrat. La TPS/TVH ne devient pas payable au moment de la demande.

La TPS/TVH devient payable le jour où l'acheteur verse le paiement ou le jour où le paiement devient dû selon les conditions du contrat (par exemple, 10 jours après l’émission du certificat), selon la première des deux dates.

Valeur qui ne peut être établie

Lorsqu'il n'est pas possible d'établir la valeur de la totalité ou d'une partie d'un paiement dû à un jour particulier, la TPS/TVH devient payable sur la partie du paiement dont la valeur peut être établie à ce jour.

En ce qui concerne la totalité ou la partie d'un paiement dont la valeur ne peut pas être établie à un jour spécifique, la TPS/TVH devient payable le jour où vous pouvez établir la valeur du paiement ou du reste du paiement.

Retenues  

Une retenue est effectuée lorsqu'une personne achète des produits ou services et qu'elle retient une partie du paiement jusqu'à ce qu'elle soit satisfaite de l'état des produits ou de l'exécution des services.

Si un acheteur retient une partie d'un paiement à titre de retenue jusqu'à ce qu'il soit satisfait des travaux achevés, conformément aux lois fédérales ou provinciales ou à un contrat écrit concernant la construction, la rénovation, la modification ou la réparation d'un immeuble, la TPS/TVH sur le montant de la retenue devient payable à la première des dates suivantes :

  • le jour où l'acheteur vous paie le montant de la retenue
  • le jour où la période de retenue termine

Vous devez percevoir la TPS/TVH à la première des dates indiquées ci-dessus même si vous avez déjà envoyé une facture et facturé la TPS/TVH sur ce montant de la retenue.

La règle générale sur le moment que la TPS/TVH devient payable s’applique s’il n’existe pas de disposition de retenue dans les lois fédérales ou provinciales ou le contrat écrit concernant la construction, la rénovation, la modification ou la réparation d'un immeuble. La règle générale s'applique également si l'acheteur paie le montant total et ne retient pas une partie du paiement à titre de retenue, même si le contrat écrit ou les lois fédérales ou provinciales leur permet de le faire.

Pour en savoir plus sur la règle générale concernant le moment où la TPS/TVH devient payable, allez à Le moment où la TPS/TVH devient payable, ou consultez le guide RC4052, Renseignements sur la TPS/TVH pour l'industrie de la construction résidentielle.

Travaux achevés en grande partie 

Une règle spéciale s'applique aux contrats écrits concernant la construction, la rénovation, la modification ou la réparation d'un immeuble lorsque les travaux sont achevés en grande partie. Si un fournisseur (par exemple, un entrepreneur) achève en grande partie les travaux précisés au contrat et que l'acheteur n'a pas payé pour les travaux ou que le paiement n'est pas encore exigible, la TPS/TVH devient payable au plus tard à la fin du mois au cours duquel le fournisseur a achevé les travaux en grande partie. Cette règle spéciale ne s'applique pas aux retenues décrites à la section précédente. Généralement, la construction, la rénovation, la modification ou la réparation est considérée comme achevée en grande partie lorsque 90 % ou plus des travaux sont achevés.

Fournitures combinées 

Si un fournisseur (par exemple, un entrepreneur) fournit une combinaison de produits, de services et d'immeubles pour un prix forfaitaire (le prix de chaque élément n'est pas indiqué séparément), le moment où la TPS/TVH devient payable par l'acheteur dépend de la situation.

Situation 1 – Si l'on peut raisonnablement estimer que la valeur d'un élément dépasse la valeur de chacun des autres éléments, aux fins de la détermination du moment où la taxe devient payable, la fourniture combinée est considérée comme une fourniture de cet élément.

Par exemple, si une vente comprend un immeuble et certains produits, et qu'il est raisonnable de conclure que la valeur de l'immeuble dépasse la valeur de chaque produit, la vente intégrale est donc considérée comme une vente d'immeubles aux fins de la détermination du moment où la taxe devient payable.

Situation 2 – Dans tout autre cas :

  • Si l'immeuble est un élément de la fourniture combinée, la fourniture combinée est considérée comme une fourniture d'immeubles seulement, et vous devez appliquer les règles relatives à la vente ou à la location d'immeubles aux fins de la détermination du moment où la taxe devient payable
  • Si l'immeuble n'est pas un élément de la fourniture combinée, cette dernière est considérée comme une fourniture de services seulement. Toutefois, si l'une des exceptions s'applique (par exemple, l’acheteur fait un dépôt ou verse un paiement échelonné), référez-vous à la situation qui s’applique à l’exception en question

Déterminer si le vendeur ou l’acheteur doit percevoir et verser la TPS/TVH

Si vous effectuez une vente taxable d'immeubles, vous devez généralement facturer et percevoir la taxe sur la vente, même si vous n'êtes pas inscrit à la TPS/TVH. Toutefois, dans certains cas, l'acheteur doit payer directement la taxe à l’ARC au lieu de vous la payer.

Si vous êtes le vendeur, ne percevez pas la TPS/TVH dans les cas suivants :

Si vous ne devez pas percevoir la taxe sur votre vente taxable d'immeubles parce qu'un de ces cas s'applique, l'acheteur doit déclarer et payer la taxe directement à l'ARC. 

Les renseignements figurant sous cette rubrique ne s'appliquent pas si vous êtes considéré comme ayant effectué une fourniture à soi-même.

Le vendeur perçoit et verse les taxes

Si vous êtes un vendeur qui doit percevoir et verser la TPS/TVH due sur votre vente taxable d'immeubles, vous devez tenir compte de la taxe de la façon suivante :

L’acheteur paie directement les taxes à l'ARC

Si vous êtes un acheteur qui doit payer la taxe sur vos achats d'immeubles directement à l’ARC, vous devez tenir compte de la taxe de la façon suivante :

Lorsque vous utilisez le formulaire GST60 pour déclarer la taxe due, vous devez produire cette déclaration au plus tard à la fin du mois suivant celui au cours duquel la taxe est devenue payable et verser la taxe due avec cette déclaration.

Comment produire vos déclarations de la TPS/TVH

Inscrits à la TPS/TVH

En tant qu'inscrit à la TPS/TVH, vous devez produire des déclarations régulières de la TPS/TVH, selon votre période de déclaration, pour déclarer la taxe que vous avez facturée et perçue sur vos fournitures taxables. Vous pouvez aussi demander tous les CTI auxquels vous avez droit dans votre déclaration de la TPS/TVH.

Les constructeurs doivent utiliser IMPÔTNET TPS/TVH pour produire leur déclaration de la TPS/TVH pour les périodes de déclaration au cours desquelles ils ont payé ou crédité le montant du remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves à l’acheteur.

Il existe d'autres cas pour lesquels les constructeurs doivent produire leur déclaration de la TPS/TVH par voie électronique. Pour en savoir plus, consultez Déterminer si vous devez produire en ligne.

Remarque

Si vous êtes un acheteur qui doit payer la taxe sur votre achat d’immeuble directement à l’ARC et que vous êtes un inscrit à la TPS/TVH qui utilisera ou fournira l’immeuble à 50 % ou moins dans le cadre de vos activités commerciales, vous devez déclarer la taxe due dans le formulaire GST60, Déclaration visant l'achat d'immeubles ou de droits d'émission de carbone.

Non-inscrits

Si vous n'êtes pas un inscrit à la TPS/TVH, vous ne produisez pas de déclarations régulières de la TPS/TVH. Cependant, vous devez produire le formulaire GST62, Déclaration de la taxe sur les produits et services/taxe de vente harmonisée (TPS/TVH) (non personnalisée), afin de déclarer la TPS/TVH que vous percevez sur une vente taxable ou sur une fourniture à soi-même taxable d'immeubles. Même si vous n'avez pas le droit de demander des CTI, vous pourriez avoir droit de demander un remboursement. Les non-inscrits ne peuvent pas produire de déclaration par voie électronique.

Remarque

Si vous êtes un acheteur qui doit payer la taxe sur votre achat d’immeuble directement à l’ARC (c’est-à-dire vous avez acheté un immeuble taxable d’une personne qui ne réside pas au Canada) et que vous n’êtes pas un inscrit à la TPS/TVH, vous devez déclarer la taxe due dans le formulaire GST60, Déclaration d'achat d'immeuble ou de droits d'émission de carbone.

Pour en savoir plus, allez à Déterminer si le vendeur ou l’acheteur doit percevoir et verser la TPS/TVH.

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