RC4052 Renseignements sur la TPS/TVH pour l'industrie de la construction résidentielle

RC4052(F) Rév. 21

Les publications et la correspondance personnalisée de l'ARC sont disponibles en braille, en gros caractères, en texte électronique ou en format MP3 pour les personnes qui ont une déficience visuelle. Pour en savoir plus, allez à Commander des formats substituts pour les personnes handicapées ou composez le 1-800-959-7775.

Ce guide utilise un langage simple pour expliquer les situations fiscales les plus courantes. Il est donné à titre indicatif seulement et ne remplace pas la loi.

Sauf indication contraire, toute référence législative renvoie à la Loi sur la taxe d'accise et aux Règlements d'application sur la TPS/TVH.

Dans ce guide, les expressions désignant des personnes visent les individus de tous genres.

The English version of this guide is called GST/HST Information for the Home Construction Industry.


Table des matières

Découvrez si ce guide est fait pour vous

Ce guide s'adresse à vous si vous êtes un constructeur, un promoteur de construction, un rénovateur, un entrepreneur ou une autre personne de l'industrie de la construction résidentielle. Ce guide explique les règles relatives à la facturation, à la perception et au versement de la taxe sur les produits et services/taxe de vente harmonisée (TPS/TVH) sur les diverses fournitures d'immeubles et sur d'autres fournitures liées à l'industrie de la construction résidentielle. Ce guide comporte aussi des renseignements sur la demande de crédits de taxe sur les intrants (CTI) et des remboursements pour immeubles.

Ce guide ne s'adresse pas à vous si vous êtes un particulier qui n'est pas un constructeur aux fins de la TPS/TVH et que vous construisez votre propre résidence ou que vous avez engagé une autre personne pour la construire. Pour déterminer si vous êtes un constructeur aux fins de la TPS/TVH, lisez Êtes-vous un constructeur aux fins de la TPS/TVH? Pour en savoir plus sur les remboursements pouvant être offerts aux particuliers qui construisent une résidence, qui engagent une autre personne pour la construire, ou qui en achètent une neuve qui leur servira de lieu de résidence habituelle, consultez le guide RC4028, Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves.

Ce guide ne contient pas de renseignements sur les règles particulières pour les institutions financières désignées. Si vous êtes une institution financière désignée particulière, consultez le guide RC4050, Renseignements sur la TPS/TVH à l'intention des institutions financières désignées particulières.

La TPS/TVH et le Québec

Revenu Québec administre généralement la TPS/TVH au Québec. Si l'emplacement physique de votre entreprise est situé au Québec, vous devez produire vos déclarations auprès de Revenu Québec en utilisant leurs formulaires, sauf si vous êtes une personne qui est une institution financière désignée particulière (IFDP) aux fins de la TPS/TVH ou de la taxe de vente du Québec (TVQ) ou les deux. Pour en savoir plus, consultez la publication de Revenu Québec IN-203, Renseignements généraux sur la TVQ et la TPS/TVH, disponible à Revenu Québec, ou composez le 1-800-567-4692. Si vous êtes une IFDP, allez à Les institutions financières.

Quoi de neuf? 

Nouvelles règles pour les acheteurs multiples

À compter du 19 avril 2021, des modifications ont été apportées aux règles de remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves pour les acheteurs multiples, comme dans les situations où un acheteur non lié a été ajouté au contrat d'achat et de vente. Ces modifications s'appliqueront généralement à une fourniture effectuée selon un contrat d'achat et de vente conclu après le 19 avril 2021. Pour en savoir plus, lisez Acheteurs multiples.

Services en ligne pour les représentants

Les représentants autorisés peuvent maintenant s'inscrire au service de courrier en ligne pour leurs clients d'entreprise en fournissant une adresse courriel lorsqu'ils produisent une déclaration avec IMPÔTNET TPS/TVH.

Services en ligne pour les particuliers sans entreprise

Vous pouvez maintenant produire le formulaire GST191, Demande de remboursement de la TPS/TVH pour les maisons neuves construites par le propriétaire, le formulaire GST190, Demande de remboursement de la TPS/TVH pour les maisons achetées d'un constructeur (types de demande 2, 3 et 5) et le formulaire GST524 (TPS524), Demande de remboursement de la TPS/TVH pour immeubles d'habitation locatifs neufs en utilisant le service Mon dossier de l'ARC. Pour en savoir plus, allez à Mon dossier pour les particuliers.

Définitions

Achèvement en grande partie généralement, les travaux de construction ou de rénovations majeures d'une maison ont été achevés à 90 % ou plus, et un particulier pourrait, raisonnablement, y habiter. Les réparations mineures, les ajustements ou les améliorations qu'il reste à faire ne vous empêchent pas d'utiliser la maison comme lieu de résidence et d'en jouir raisonnablement.

Les travaux de construction ou de rénovations majeures d'une habitation à logements multiples ou d'un ajout à ce type d'habitation sont considérés comme achevés en grande partie au plus tard le jour où 90 % ou plus des unités d'habitations ou des ajouts sont occupés après que les travaux de construction ou de rénovation ont été commencés.

Activité commerciale désigne l'exploitation d'une entreprise, d'un projet à risque ou d'une affaire à caractère commercial par une personne. Elle ne comprend pas :

Une activité commerciale comprend également la fourniture d'immeubles (sauf une fourniture exonérée), qu'il y ait ou non une attente raisonnable de profit, et tous les actes accomplis dans le cadre ou à l’occasion de cette fourniture, quel que soit le fournisseur.

Bail comprend un bail, une licence ou un accord semblable.

Biens désigne tout bien – meubles et immeubles – tant corporels qu'incorporels, y compris un droit quelconque, une action ou une part, mais ne comprend pas l'argent.

Constructeur, aux fins des remboursements de la TPS/TVH, comprend généralement une personne qui exploite une entreprise de construction ou de rénovations majeures de maisons en vue de les vendre. Les maisons peuvent être situées sur un terrain dont le constructeur est le propriétaire ou le locataire. Un constructeur peut aussi comprendre :

Un particulier n'est pas un constructeur sauf s'il acquiert, construit ou rénove de façon majeure une habitation, ou s'il engage une autre personne pour le faire dans le cadre d'une entreprise ou d'un projet comportant un risque ou une affaire à caractère commercial. Par exemple, aux fins de la TPS/TVH, un particulier qui achète, construit ou rénove de façon majeure une maison qu'il utilisera comme lieu de résidence habituelle n'est pas le constructeur de cette maison.

Une personne engagée pour effectuer des travaux de construction sur un terrain loué ou appartenant à quelqu'un d'autre, et qui ne possède pas de droit sur ce terrain, n'est pas généralement considérée comme un constructeur. Par exemple, un entrepreneur engagé par un propriétaire ou un locataire de terrain pour construire une maison neuve sur le terrain ou pour effectuer des rénovations majeures à une maison existante sur le terrain n'est pas considéré comme un constructeur de la maison. Pour en savoir plus, lisez Déterminer si vous êtes un constructeur aux fins de la TPS/TVH.

Crédit de taxe sur les intrants (CTI) désigne un crédit que les inscrits à la TPS/TVH peuvent demander pour récupérer la TPS/TVH payée ou payable pour des biens et services qu'ils ont acquis, importés au Canada ou transférés dans une province participante pour les utiliser, les consommer ou les fournir dans le cadre de leurs activités commerciales.

Établissement de soins pour bénéficiaires internes comprend tout établissement résidentiel où un particulier compte résider pour une période indéterminée, et qui fournit des biens et des services supplémentaires en plus d'une chambre ou d'une suite. Ces biens et services supplémentaires peuvent comprendre des repas, des services d'alimentation, d'entretien ménager, de blanchisserie, de surveillance de sécurité et de soins infirmiers, le transport régulier, des services sociaux, récréatifs, éducatifs et religieux, une surveillance personnelle, des soins personnels et de l'aide pour les activités de la vie quotidienne (p. ex., pour faire sa toilette, s'habiller, se nourrir, se déplacer).

Les établissements de soins pour bénéficiaires internes comprennent les établissements qui sont décrits de façon générique comme des maisons de santé, des foyers de soins personnels, des habitations collectives, des résidences‑services, des résidences pour personnes âgées, des résidences pour personnes retraitées, des maisons de soins infirmiers et des foyers pour personnes âgées. Cependant, un établissement de soins pour bénéficiaires internes ne comprend pas un établissement hospitalier.

Fiducie personnelle, aux fins de la TPS/TVH, désigne généralement :

Fourniture désigne la livraison de biens ou la prestation de services, notamment par vente, transfert, troc, échange, licence, location, louage, donation ou aliénation.

Fourniture à soi-même, cette expression est utilisée pour décrire une situation où nous considérons qu'une personne a vendu l'habitation et l'a rachetée en même temps. Pour en savoir plus, lisez Qu'est-ce qu'une fourniture à soi-même?

Fourniture détaxée désigne la fourniture de biens et services qui sont taxables au taux de 0 %. Cela signifie qu'aucune TPS/TVH n'est facturée sur ces fournitures. Toutefois, les inscrits pourraient avoir droit de demander un CTI pour la TPS/TVH payée ou payable sur les biens et les services acquis pour effectuer ces fournitures.

Fourniture exonérée désigne une fourniture dont les biens et services ne sont pas assujettis à la TPS/TVH. Les inscrits à la TPS/TVH ne peuvent généralement pas demander de crédit de taxe sur les intrants pour récupérer la TPS/TVH payée ou payable sur les biens et les services acquis pour effectuer des fournitures exonérées.

Fourniture taxable désigne une fourniture de biens et services effectuée dans le cadre d'une activité commerciale qui est assujettie à la TPS/TVH (y compris les fournitures détaxées).

Immeuble comprend les biens suivants :

Généralement, une personne a un intérêt sur un immeuble si elle possède des droits sur le bien. Par exemple, si une personne reçoit le titre de propriété du bien immobilier ou qu'elle acquiert un immeuble par bail, elle a acquis un intérêt sur ce bien.

Inscrit désigne une personne qui est inscrite à la TPS/TVH ou qui est tenue de l'être, mais ne comprend pas une personne qui est inscrite ou qui est tenue de l'être en vertu de la sous-section e de la section II de la Loi sur la taxe d'accise.

Juste valeur marchande désigne généralement le prix le plus élevé, en dollars, que rapporterait un bien ou service sur le marché libre entre un acheteur et un vendeur, tous les deux sérieux, bien informés, éclairés et avisés, et agissant indépendamment l'un de l'autre. La juste valeur marchande n'inclut pas la TPS/TVH payable sur la juste valeur marchande du bien. Pour les ventes d'immeubles, la juste valeur marchande n'inclut pas toute taxe provinciale de transfert de terrain payable lors de la vente.

Lieu de résidence habituelle d'un particulier désigne généralement la résidence où le particulier réside de façon permanente. Un particulier peut avoir plus d'une résidence, mais on considère qu'il n'a qu'un seul lieu de résidence habituelle. Pour en savoir plus, lisez Lieu de résidence habituelle.

Maison et habitation sont utilisés dans ce guide pour désigner une maison unifamiliale, une maison jumelée, un duplex, une maison en rangée, un logement en copropriété, les logements dans une coopérative d'habitation, les appartements et les ajouts aux immeubles d'appartements, mais ne comprennent pas les maisons mobiles ni les maisons flottantes. Sauf indication contraire, ces termes comprennent généralement le terrain sur lequel la maison et habitation sont situées.

Maison nouvellement construite ou ayant fait l'objet de rénovations majeures, aux fins des remboursements pour habitations neuves, comprend une maison (ou une habitation) qui est nouvellement construite, qui a fait l'objet de rénovations majeures, qui a fait l'objet d'un ajout majeur dans le cadre de la rénovation de la maison existante ou qui a été convertie d'une utilisation non-résidentielle à une utilisation résidentielle pour des particuliers.

Municipalité désigne une administration métropolitaine, une ville, un village, un canton, un district, un comté ou une municipalité rurale constitués en personne morale ou un autre organisme municipal ainsi constitué quelle qu'en soit la désignation, et une telle autre administration locale à laquelle le ministre du Revenu national confère le statut de municipalité.

Organisme de services publics désigne un organisme à but non lucratif, un organisme de bienfaisance, une municipalité, une administration scolaire, une administration hospitalière, un collège public ou une université.

Proche d'un particulier désigne un autre particulier qui est lié par les liens du sang, du mariage, de l'union de fait ou de l'adoption au sens de la Loi de l'impôt sur le revenu.

Liens du sang se limite aux parents, aux enfants ou à d'autres descendants ou frères et sœurs. Liens du mariage comprend un époux ou un particulier qui lui est lié par les liens du sang. Liens d'une union de fait comprend un conjoint de fait ou un particulier qui lui est lié par les liens du sang. Liens de l'adoption est l'union entre l'enfant adopté, en droit ou de fait, et le parent ou un particulier qui est lié au parent par les liens du sang (autrement qu'en qualité de frère ou de sœur). Toutefois, aux fins du remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves seulement, un proche peut également être un ex-époux ou un ancien conjoint de fait.

Province participante, désigne une province qui a harmonisé sa taxe de vente provinciale avec la TPS afin d'introduire la taxe de vente harmonisée (TVH). Les provinces participantes sont l'Île-du-Prince-Édouard, le Nouveau-Brunswick, la Nouvelle-Écosse, l'Ontario et Terre-Neuve-et-Labrador, à l'exclusion de la zone extracôtière de la Nouvelle-Écosse et de la zone extracôtière de Terre-Neuve sauf dans la mesure où des activités extracôtières, tel qu'il est défini au paragraphe 123(1) de la Loi sur la taxe d'accise, y sont exercées.

Rénovation majeure dans le cas d’une maison, il s'agit généralement de la totalité, ou presque (90 % ou plus), de l'intérieur de cette maison existante qui a été rénovée ou remplacée. Si une maison a fait l'objet de rénovations majeures, généralement, elle est traitée comme une maison nouvellement construite. Pour en savoir plus sur l'étendue et le type de modifications qui doivent être effectuées à une maison pour que l'on considère qu'elle a fait l'objet de rénovations majeures, lisez Rénovation majeure, ajout majeur et conversion.

Teneur en taxe d'un bien désigne généralement le montant de TPS/TVH payable au moment de la dernière acquisition du bien ainsi que sur les améliorations apportées à ce bien depuis cette dernière acquisition, moins tous les montants qui ont pu ou qui auraient pu être récupérer (par exemple, par un remboursement ou une remise, mais pas par des crédits de taxe sur les intrants). Le calcul de la teneur en taxe tient compte de toute dépréciation de la valeur du bien depuis la dernière acquisition (par exemple, lorsque qu'il a été acquis ou lorsqu'il est réputé comme ayant été acquis pour la dernière fois, selon ce qui s'est produit le plus récemment).

Les inscrits pourraient devoir tenir compte de la teneur en taxe d'un bien s'ils augmentent, ou diminuent leur utilisation du bien dans leurs activités commerciales. Les non-inscrits pourraient devoir tenir compte de la teneur en taxe d'un bien s'ils demandent un remboursement selon l'article 257 de la Loi sur la taxe d'accise.

Pour en savoir plus sur le calcul de la teneur en taxe, consultez le guide RC4022, Renseignements généraux sur la TPS/TVH pour les inscrits.

Qu'est-ce que la TPS/TVH?

La taxe sur les produits et services (TPS) est une taxe imposée sur la plupart des fournitures de produits et services effectuées au Canada. La TPS s’applique aussi à plusieurs fournitures d'immeuble (par exemple, les terrains, les bâtiments et les droits sur ces immeubles) et aux biens meubles incorporels, tels que les marques de commerce, les droits d'utilisation de brevets et les produits numérisés téléchargés d'Internet et payés séparément.

Les provinces participantes ont harmonisé leur taxe de vente provinciale avec la TPS pour introduire la taxe de vente harmonisée (TVH) dans ces provinces. Généralement, la TVH s'applique aux mêmes biens (tels que les produits) et services que ceux qui sont assujettis à la TPS. Dans certaines provinces participantes, il y a des remboursements au point de vente équivalents à la partie provinciale de la TVH sur certains articles admissibles.

Les inscrits à la TPS/TVH qui effectuent des fournitures taxables (sauf celles qui sont détaxées) dans les provinces participantes perçoivent la taxe au taux applicable de la TVH. Les inscrits à la TPS/TVH perçoivent la taxe au taux de la TPS de 5 % sur les fournitures taxables effectuées dans le reste du Canada (sauf sur les fournitures détaxées). Des règles particulières s'appliquent pour la détermination du lieu de fourniture. Pour en savoir plus sur la TVH et sur les règles de fourniture, consultez le bulletin d'information technique B-103, Taxe de vente harmonisée - Règles sur le lieu de fourniture pour déterminer si une fourniture est effectuée dans une province.

Le taux de la TVH peut varier d'une province participante à une autre. Pour obtenir la liste de tous les taux applicables, allez à Calculatrice de la TPS/TVH (et tableau des taux).

Comment fonctionne la TPS/TVH?

Si vous êtes un inscrit à la TPS/TVH, vous devez généralement facturer et percevoir la TPS/TVH sur les fournitures taxables (sauf celles qui sont détaxées) que vous effectuez au Canada. Vous devez également produire régulièrement une déclaration de la TPS/TVH pour déclarer cette taxe.

Exception

Dans certains cas, vous n'avez pas à percevoir la TPS/TVH sur une vente d'immeuble taxable. L'acheteur pourrait plutôt avoir à payer la taxe directement à nous. Pour en savoir plus, lisez Déterminez si le vendeur ou l'acheteur doit percevoir et verser la TPS/TVH.

Si vous êtes inscrit à la TPS/TVH, vous pouvez généralement demander un crédit de taxe sur les intrants (CTI) dans votre déclaration de la TPS/TVH pour récupérer la TPS/TVH payée ou payable sur les achats et dépenses dans la mesure où vous les utilisez, consommez ou fournissez dans le cadre de vos activités commerciales. Habituellement, les activités commerciales sont celles que vous exercez pour effectuer des fournitures taxables de biens et services (y compris les fournitures détaxées). Pour en savoir plus sur les CTI, lisez Demande de crédits de taxe sur les intrants.

Pour le consommateur, il n'y a aucune différence entre les fournitures de biens et services détaxées et exonérées car la taxe n'est pas perçue dans les deux cas. Cependant, une des différences pour vous, en tant qu'inscrit, est que même si vous ne percevez pas la TPS/TVH sur les fournitures de biens et services détaxés ou exonérés, vous pouvez uniquement demander des CTI pour la TPS/TVH payée ou payable sur les achats effectués pour fournir des biens et services détaxés. Vous ne pouvez pas demander des CTI pour la TPS/TVH payée ou payable sur les achats ou les dépenses utilisés pour fournir des fournitures exonérées de biens et services.

Fournitures taxables et exonérées

Taxables

Vous facturez la TPS/TVH

Vous pouvez demander un CTI

Exonérées

Vous ne facturez pas la TPS/TVH

Vous ne pouvez pas demander de CTI

 

Lorsque vous remplissez votre déclaration de la TPS/TVH, déduisez vos CTI de la TPS/TVH que vous avez facturée à vos clients. Le résultat est votre taxe nette.

Remarque

Des règles particulières s'appliquent aux organismes de bienfaisance. Pour en savoir plus, consultez le guide RC4082, Renseignements sur la TPS/TVH pour les organismes de bienfaisance.

Si vous n'êtes pas un inscrit à la TPS/TVH, vous ne facturez pas la TPS/TVH sur vos fournitures de biens et services ou sur vos locations d'immeubles, et vous ne pouvez pas demander de crédits de taxe sur les intrants pour récupérer la taxe payée ou payable sur les achats et les dépenses qui sont liés à vos fournitures. Cependant, si vous êtes un organisme de services publics, vous pourriez avoir droit à un remboursement pour les organismes de services publics. Pour en savoir plus, consultez le guide RC4034, Remboursement de la TPS/TVH pour les organismes de services publics.

Si vous n'êtes pas un inscrit et que vous effectuez une vente taxable d'immeuble, vous pourriez avoir le droit de demander un remboursement pour récupérer une partie ou la totalité de la TPS/TVH que vous avez payée lorsque vous avez acheté la maison ou lorsque vous y avez effectué des rénovations majeures (lisez Remboursement pour la vente taxable d'immeubles par un non-inscrit).

Qui paie la TPS/TVH?

Presque tout le monde doit payer la TPS/TVH sur les fournitures taxables de biens et services (sauf sur les fournitures détaxées). La TPS/TVH s'applique également à la plupart des fournitures de biens meubles incorporels et certains immeubles. Toutefois, les Indiens et certains groupes et organisations (comme certains gouvernements provinciaux et territoriaux) ne paient pas toujours la TPS/TVH sur leurs achats. Pour en savoir plus, consultez le guide RC4022, Renseignements généraux sur la TPS/TVH pour les inscrits.

Remarque

Nous reconnaissons que beaucoup de membres des Premières Nations du Canada préfèrent ne pas se définir comme des Indiens. Toutefois, nous utilisons ce terme parce qu'il est défini dans la Loi sur les Indiens.

Qui perçoit la TPS/TVH?

Généralement, les inscrits à la TPS/TVH doivent facturer et percevoir la TPS/TVH sur toutes les fournitures taxables (sauf celles qui sont détaxées) de biens et services qu'ils fournissent à leurs clients.

Les inscrits et les non-inscrits à la TPS/TVH doivent généralement charger et percevoir la TPS/TVH sur la vente d'immeubles au Canada. Toutefois, il y a quelques exceptions. Pour en savoir plus sur les transactions pour lesquelles vous devez percevoir la TPS/TVH sur la vente taxable d'immeubles et celles à l'égard desquelles vous ne devez pas le faire, lisez Déterminez si le vendeur ou l'acheteur doit percevoir et verser la TPS/TVH.

Fournitures taxables

La plupart des biens et services fournis ou importés au Canada sont assujettis à la TPS/TVH.

Fournitures taxables (autres que détaxées)

Les éléments présentés ci-dessous sont des exemples de fournitures taxables (autres que détaxées) :

Remarques

Il ne s'agit pas d'une liste exhaustive. Il ne s'agit que d'exemples de certains biens et services qui sont généralement assujettis à la TPS/TVH lorsqu'ils sont fournis par un inscrit. Il convient de noter que la vente d'immeubles peut être assujettie à la TPS/TVH même si elle est effectuée par un non-inscrit.

Si vous participez à la construction d'habitations, il est fort probable que vous ne fournirez pas de biens et services détaxés, ni n'en achèterez.

Les biens et services taxables au taux de 0 % (détaxés) incluent les produits alimentaires, les produits agricoles, les médicaments sur ordonnances et les exportations.

Pour obtenir la liste complète des taux applicables de la TPS/TVH, allez à Calculatrice de la TPS/TVH (et tableau des taux).

Pour en savoir plus, consultez la série des mémorandums sur la TPS/TVH, chapitre 4, Fournitures détaxées.

Fournitures exonérées

Un nombre limité de biens et services liés à l'industrie de la construction sont exonérés de la TPS/TVH. Cela signifie qu'ils ne sont pas assujettis à la TPS/TVH. Si vous effectuez une fourniture exonérée, vous ne facturez pas à vos clients la TPS/TVH sur cette fourniture. Vous ne pouvez pas demander de CTI pour la taxe payée ou payable sur les achats que vous avez effectués ni sur les dépenses que vous avez engagées pour effectuer les fournitures exonérées.

Voici quelques exemples de biens et services exonérés :

Avant de commencer la construction

Avant de commencer la construction, il est important de connaître les termes, expressions et concepts en matière de TPS/TVH qui s'appliquent à l'industrie de la construction. Les termes et expressions maison, inscrit, établissement de soins pour bénéficiaires internes, fourniture, fourniture à soi-même et constructeur comportent tous des significations très particulières aux fins de la TPS/TVH, et sont définis dans la section Définitions de ce guide.

Qu'est-ce qu'une fourniture de biens ou de services?

Généralement, une fourniture de biens ou de services offre des biens ou des services de n'importe quelle façon, y compris par une vente, un transfert, un troc, un échange, une licence, une location, un bail, un don ou une cession. Par conséquent, si vous fournissez un bien ou un service de quelque façon que ce soit, vous effectuez une fourniture.

Si vous effectuez une fourniture, il est important d'établir la nature de ce que vous fournissez (bien ou service) puisque les règles relatives à la facturation et à la perception de la TPS/TVH s'appliqueront en fonction de cette détermination. Par exemple, les règles relatives à la facturation et à la perception de la taxe sur une vente d'immeubles sont différentes de celles relatives à la facturation sur la prestation de services de construction. Pour en savoir plus, lisez Les fournitures de services de construction et de biens immobiliers sont taxées différemment.

Qu'est-ce qu'une fourniture à soi-même?

L'expression « fourniture à soi-même » décrit une situation où un constructeur est considéré avoir effectué une fourniture par vente d'immeubles et, au même moment, avoir acheté de nouveau le bien. Pour déterminer si vous êtes un constructeur, lisez Déterminer si vous êtes un constructeur aux fins de la TPS/TVH

Les règles relatives à la fourniture à soi-même peuvent s'appliquer aux constructeurs d'habitations neuves ou d'habitations qui ont fait l'objet de rénovations majeures, peu importe si la personne est un inscrit à la TPS/TVH ou non. Si vous êtes un constructeur d'une habitation neuve ou d'une habitation qui fait l'objet de rénovations majeures, il se peut que nous considérions que vous avez effectué une fourniture à soi-même de cette habitation (c'est-à-dire qu'il se peut que nous considérions que vous l'avez vendue et rachetée) si vous louez l'habitation à un particulier à des fins résidentielles à long terme et que ce particulier est le premier à occuper l'habitation comme lieu de résidence ou, si en tant que particulier, vous êtes le premier à occuper l'habitation à des fins résidentielles.

Les règles relatives à la fourniture à soi-même ont pour objet de s'assurer qu'un constructeur qui construit une habitation ou qui y effectue une rénovation majeure et qui, par la suite, la loue ou l'utilise à des fins personnelles, est traité de la même façon qu'une personne qui n'est pas un constructeur et qui a acheté une habitation neuve ou ayant fait l'objet de rénovations majeures.

Si vous construisez une maison neuve et que vous l'utilisez comme maison-modèle, nous ne considérons pas que vous avez effectué une fourniture à soi-même jusqu'à ce que vous occupiez la maison à des fins résidentielles ou que vous la louiez à un particulier à des fins résidentielles à long terme. Si vous vendez la maison-modèle avant qu'elle ne soit occupée à des fins résidentielles, les règles relatives à la fourniture à soi-même ne s'appliquent pas et la vente de la maison-modèle est assujettie à la TPS/TVH.

Si vous êtes un constructeur et que vous êtes considéré avoir effectué une fourniture à soi-même d'une habitation, vous devez généralement rendre compte de la TPS/TVH sur la fourniture à soi-même en la déclarant dans une déclaration de la TPS/TVH, peu importe si vous êtes ou non un inscrit à la TPS/TVH. Dans ce cas, le montant de la TPS/TVH dont vous devez rendre compte sur la fourniture à soi-même que vous êtes réputé avoir effectuée est calculé selon la juste valeur marchande de l'habitation (bâtiment et terrain) à la date de la fourniture à soi-même. Pour en savoir plus, lisez Lorsque vous avez terminé la construction.

Les fournitures de services de construction et de biens immobiliers sont taxées différemment

L'application de la TPS/TVH diffère selon que vous fournissez des services de construction ou des immeubles. Par exemple, fournissez-vous des services de construction d'une maison ou fournissez-vous des immeubles, c'est-à-dire, vendez-vous la maison et le terrain?

Une fois que vous déterminez la nature de votre fourniture, vous pouvez déterminer les règles que vous devez appliquer à la facturation et à la perception de la TPS/TVH, puisqu'il s'agira de différentes règles selon la fourniture que vous effectuez. La nature de la fourniture indiquera également si vous êtes un « constructeur » d'une maison aux fins de la TPS/TVH. Pour en savoir plus sur l'importance de déterminer si vous êtes un constructeur aux fins de la TPS/TVH, lisez Déterminez si vous êtes un constructeur aux fins de la TPS/TVH.

Voici quelques facteurs dont vous devez tenir compte lorsque vous déterminez si vous avez effectué une prestation de services de construction ou une fourniture d'immeubles :

Remarque

Vous effectuez également une fourniture d'immeubles si vous fournissez l'immeuble à une autre personne par bail ou licence ou si vous vendez ou cédez un droit sur l'immeuble.

Pour en savoir plus sur la façon de déterminer si vous fournissez un bien ou un service de construction, consultez les paragraphes 95 à 97 du mémorandum sur la TPS/TVH, 19.1, Les immeubles et la TPS/TVH.

Déterminer si vous êtes un constructeur aux fins de la TPS/TVH

Le terme constructeur comporte une signification très particulière aux fins de la TPS/TVH qui ne se limite pas à une personne qui construit physiquement ou rénove en grande partie des habitations.

De nombreuses règles spéciales de la TPS/TVH ne s'appliquent qu'aux constructeurs d'habitations. Par conséquent, il est important de déterminer si vous êtes considéré comme un constructeur d'habitations aux fins de la TPS/TVH. Le présent guide examine ces règles spéciales. Il examine aussi les règles générales qui s'appliqueront aux autres personnes participant à la construction d'habitations qui ne sont pas des constructeurs (par exemple, une personne qui a seulement fourni des services de construction et qui n'a aucun droit sur le terrain où l'habitation a été construite

Généralement, vous êtes un constructeur d'habitations ou d'un ajout à une habitation à logements multiples dans les cas suivants :

Remarque

Généralement, un droit sur une habitation correspond à tout droit sur le terrain où la maison a été construite. Par exemple, si vous recevez le titre du terrain, vous avez acquis un droit sur l'habitation. De plus, si vous concluez un contrat de location relatif au terrain, vous avez acquis généralement un droit sur l'habitation.

Exception pour certains particuliers

Vous n'êtes pas un constructeur si vous êtes un particulier dont les activités correspondent à l'une des situations susmentionnées et que ces activités ne sont pas exercées dans le cadre d'une entreprise, d'un projet à risques ou d'une affaire à caractère commercial. Par exemple, vous n'êtes pas un constructeur si vous êtes un particulier qui a construit une maison sur un terrain qui vous appartient et que vous n'avez pas construit la maison dans le cadre d'une entreprise, d'un projet à risques ou d'une affaire à caractère commercial (par exemple, vous avez construit la maison pour votre usage personnel comme lieu de résidence habituelle).

Vous pouvez aussi être un constructeur si vous avez converti un immeuble commercial qui vous appartient ou que vous avez un droit y afférent dans une maison, même si vous n'avez pas fait de rénovations majeures. Pour en savoir plus, lisez Rénovation majeure, ajout majeur et conversion.

Il importe de noter que, pour être le constructeur de la maison, il n'est pas nécessaire que vous réalisiez physiquement la construction ou les rénovations majeures.

Tel qu'indiqué ci-dessus, vous pouvez aussi être considéré comme un constructeur, par exemple, si vous engagez une autre personne pour la construction, si les travaux sont déjà en cours par une autre personne lorsque vous acquérez un droit sur la maison ou même si la construction de la maison est entièrement achevée lorsque vous l'acquérez ou que vous en acquérez le droit.

Si vous achetez une maison en vue d'y apporter des rénovations majeures et de la revendre, vous êtes le constructeur de la maison même s'il ne s'agit que d'une activité ponctuelle et que vous n'avez aucune intention de le faire régulièrement ou plus jamais.

Remarque

Vous n'êtes pas un constructeur si vous avez effectué seulement une fourniture de services de construction et que vous ne possédez ni le terrain ni un droit y afférent sur lequel l'habitation ou l'ajout est en cours de construction. Pour savoir si vous avez effectué une fourniture de services de construction, lisez Les fournitures de services de construction et de biens immobiliers sont taxées différemment.

Devez-vous vous inscrire à la TPS/TVH?

Vous devez vous inscrire à la TPS/TVH si vous remplissez les deux conditions suivantes :

Vous n'avez pas à vous inscrire dans les situations suivantes :

En tant qu'inscrit à la TPS/TVH, vous devez, généralement, facturer la TPS/TVH sur vos fournitures taxables (sauf les fournitures détaxées) et produire des déclarations de la TPS/TVH à intervalles réguliers pour déclarer la taxe. Vous avez aussi le droit de demander des crédits de taxe sur les intrants (CTI) pour récupérer la TPS/TVH payée ou payable sur les achats et les dépenses aux fins d'utilisation, de consommation ou de fourniture pour effectuer les fournitures taxables (y compris les fournitures détaxées). Pour en savoir plus, lisez Comment produire vos déclarations de la TPS/TVH.

Exception

Des règles spéciales s'appliquent à la facturation et à la perception de la TPS/TVH sur les ventes d'immeubles taxables. Pour en savoir plus, lisez Facturer la TPS/TVH.

Qu'est-ce qu'un petit fournisseur?

Vous êtes un petit fournisseur et vous n'avez pas à vous inscrire si vous remplissez l'une des conditions suivantes :

Pour en savoir plus, consultez le guide RC4082, Renseignements sur la TPS/TVH pour les organismes de bienfaisance.

Pour déterminer le montant total de toutes recettes provenant de vos fournitures taxables (y compris les fournitures détaxées) de biens et services effectuées au Canada et à l'étranger par vous et vos associés, n'incluez pas les recettes provenant de fournitures de services financiers, de vente d'immobilisations et de l'achalandage de la vente d'une entreprise.

En résumé, vous cessez d'être un petit fournisseur et vous devez vous inscrire à la TPS/TVH si le total de vos recettes provenant de vos fournitures taxables sont plus que 30 000 $ (50 000 $ pour les organismes de services publics) au cours d'un seul trimestre civil ou au cours des quatre derniers trimestres civils consécutifs.

Inscription volontaire

Si vous êtes un petit fournisseur et que vous exercez une activité commerciale au Canada, vous pouvez choisir de vous inscrire volontairement. Si vous vous inscrivez volontairement, votre date d'inscription est généralement celle à laquelle vous avez soumis votre demande d'inscription. Une fois que vous êtes inscrit, vous devez percevoir et verser la TPS/TVH sur vos fournitures taxables (sauf une fourniture détaxée) de biens et services et vous pouvez demander des CTI pour récupérer la TPS/TVH payée ou payable sur vos achats et vos dépenses liés à la réalisation de ces fournitures taxables. Vous devez être inscrit pendant au moins un an avant de demander l'annulation de votre inscription, si vous êtes toujours un petit fournisseur.

Si vous choisissez de ne pas vous inscrire, vous ne facturez pas la TPS/TVH à vos clients (sauf sur certaines fournitures d'immeubles taxables), et la TPS/TVH que vous payez sur vos dépenses d'entreprise devient un coût pour lequel vous ne pouvez pas demander de CTI. Cependant, dans certaines circonstances, vous pourriez avoir le droit de demander un remboursement de la TPS/TVH que vous avez payée sur certaines dépenses engagées pour la vente d'un immeuble.

Facturer la TPS/TVH

Généralement, si vous êtes un inscrit à la TPS/TVH et que vous effectuez des fournitures taxables de biens ou de services au Canada (sauf une fourniture détaxée), vous devez facturer et percevoir la TPS/TVH de l'acheteur. Par exemple, si vous êtes électricien et que vous effectuez l'installation électrique dans une maison neuve pour un constructeur et que vous êtes un inscrit, vous facturerez et percevrez la TPS/TVH auprès du constructeur pour vos services. Aussi, selon la règle générale, vous seriez tenu de percevoir la TPS/TVH sur une vente taxable d'immeuble situé au Canada, que vous soyez ou non un inscrit. Pour savoir si une fourniture d'immeubles ou une fourniture de services ou de biens meubles incorporels liés aux immeubles est effectuée au Canada ou à l'étranger, consultez le mémorandum sur la TPS/TVH, 19.1, Les immeubles et la TPS/TVH.

Exception

Des règles spéciales s'appliquent à la perception, à la déclaration et au versement de la TPS/TVH sur une vente d'immeubles taxables effectuée au Canada. Ces règles spéciales seront présentées dans les prochaines sections.

L'endroit où vous effectuez la fourniture détermine si vous facturez la TPS ou la TVH. Généralement, si vous effectuez une fourniture dans une province participante, vous facturez la TVH et si vous effectuez une fourniture dans une province non participante, vous facturez la TPS. Pour en savoir plus, lisez Quelle taxe s'applique - la TPS ou la TVH?

Le montant de TPS/TVH que vous devez facturer est calculé en fonction du montant total que vous facturez à l'acheteur. Ce montant peut comprendre tous les montants que vous facturez à l'acheteur relatifs à la main-d'oeuvre, à la majoration et aux montants que vous facturez pour récupérer les coûts que vous engagez pour acquérir des biens ou services que vous utilisez dans le cadre de la fourniture taxable.

Remarque

Si vous êtes tenus de facturer la TPS/TVH, mais que vous ne l'avez pas fait, vous êtes encore redevable de la taxe. Vous devez inclure la TPS/TVH que vous auriez dû facturer pendant la période de déclaration au cours de laquelle vous deviez percevoir la taxe.

À titre d'inscrit à la TPS/TVH, vous avez le droit de demander des CTI pour récupérer la TPS/TVH payée ou payable sur les achats effectués et les dépenses engagées quant à vos fournitures taxables. Pour en savoir plus, lisez Demande de crédits de taxe sur les intrants.

Taux de la TPS/TVH pour la vente d'habitations

Les renseignements suivants vous aideront à déterminer quel taux de TPS/TVH s'applique à une vente d'habitations. 

Généralement, vous pouvez déterminer si la TPS ou la TVH s'applique à la vente taxable d'un immeuble, et à quel taux, en fonction de ce qui suit :

Exceptions pour certaines ventes d'habitations neuves

Il se peut que la règle générale ci-dessus ne s'applique pas à certaines ventes de logements en copropriété (lisez Règle spéciale : logements en copropriété).

Habitation neuve bénéficiant de droits acquis (pour l'Île‑du‑Prince‑Édouard et l'Ontario seulement) – Généralement, la vente d'une maison peut bénéficier de droits acquis (c'est-à-dire non assujettie à la partie provinciale de la TVH, ou non assujettie à un nouveau taux de la partie provinciale de la TVH), si le contrat de vente écrit de la maison est conclu au plus tard :

Pour en savoir plus, consultez l'info TPS/TVH GI-118, Les constructeurs et IMPÔTNET TPS/TVH.

Déterminer si le vendeur ou l'acheteur doit percevoir et verser la TPS/TVH

Si vous effectuez une vente taxable d'un immeuble (comme la vente d'une habitation neuve à un particulier), vous devez généralement facturer et percevoir la taxe sur la vente, même si vous n'êtes pas inscrit à la TPS/TVH. Toutefois, dans certains cas, l'acheteur doit payer directement la taxe à l'ARC au lieu de vous la payer.

Remarque

Ces renseignements ne s'appliquent pas si vous êtes considéré avoir effectué une fourniture à soi‑même. Pour en savoir plus sur la façon de verser la taxe pour une fourniture à soi‑même à l'ARC, lisez les renseignements qui s'appliquent à vous dans la section Comment déclarer la taxe sur une fourniture à soi-même.

Si vous êtes le vendeur, ne percevez pas la TPS/TVH dans les cas suivants :

Remarque

Ces règles s'appliquent uniquement pour les ventes taxables d'immeubles. Elles ne s'appliquent pas, par exemple, si vous louez un immeuble ou le fournissez de toute autre façon.

Si vous ne devez pas percevoir la taxe sur votre vente taxable d'un immeuble parce que l'un de ces cas s'applique, l'acheteur doit déclarer et payer la taxe directement à l'ARC.

Le vendeur perçoit et verse la taxe

Si vous êtes un vendeur et devez percevoir et verser la taxe due sur votre vente taxable d'un immeuble, y compris une maison, vous devez tenir compte de la taxe de la façon suivante :

Remarques

Le formulaire GST62 peut seulement être utilisé en format préimprimé pour produire votre déclaration ou effectuer un versement à votre institution financière.

Si vous n'êtes pas inscrit à la TPS/TVH et que vous effectuez une fourniture taxable d'un immeuble, vous devez remplir le formulaire GST62 et l'envoyer par la poste à votre centre fiscal, accompagné d'une lettre expliquant l'opération immobilière et d'une copie de l'état des redressements, s'il est disponible. Pour commander un formulaire préimprimé GST62, allez à Commander des formulaires et des publications.

L'acheteur paie directement la taxe à l'ARC

Si vous êtes un acheteur qui doit payer directement la taxe à l'ARC sur votre achat d'un immeuble, vous devez le faire de la façon suivante :

Remarques

Les paiements de la TPS/TVH de 50 000 $ ou plus doivent être payés par voie électronique ou à votre institution financière.

Vous pouvez obtenir le formulaire GST60 en allant à Formulaires et publications liés à la TPS/TVH. Vous ne pouvez pas produire le formulaire GST60 par voie électronique.

Quelle taxe s'applique – la TPS ou la TVH?

Généralement, la facturation de la TPS ou de la TVH sur la fourniture taxable d'un bien ou d'un service dépend du fait que vous effectuez la fourniture dans une province participante ou dans une province non participante.

Les sections suivantes expliquent les règles spéciales afin de déterminer la taxe qui s'applique à une fourniture taxable d'immeubles ainsi qu'aux services et biens meubles incorporels se rapportant à un tel bien.

Règle relative au lieu de la fourniture d'immeubles

Une fourniture d'un immeuble est effectuée dans la province où l'immeuble se trouve. Une fourniture taxable effectuée dans une province participante est assujettie à la TVH (pour des renseignements sur le taux de TVH, allez à Taux de la TPS/TVH et une fourniture taxable effectuée dans une province non participante est assujettie à la TPS.

Si vous effectuez une fourniture d'immeubles en partie dans une province participante et en partie dans une province non participante, la fourniture est traitée comme s'il s'agissait de deux fournitures distinctes. Cela signifie que vous facturerez la TPS sur la partie du montant payable qu’il est raisonnable d’attribuer à la partie de l’immeuble qui se trouve dans la province non participante et la TVH sur la partie du montant payable qu’il est raisonnable d’attribuer à la partie de l’immeuble qui se trouve dans la province participante.

Exemple

Vous achetez un terrain sur lequel vous allez construire votre nouvelle maison. Le prix d'achat du terrain est de 100 000 $, dont 65 % du terrain est situé au Nouveau-Brunswick (une province participante) et 35 % au Québec (une province non participante). Généralement, cela signifie que 65 000 $ (100 000 $ x 65 %) du prix de vente est assujetti à la TVH au taux de 15 % et que 35 000 $ (100 000 $ x 35 %) du prix de vente est assujetti à la TPS au taux de 5 %. L'attribution du montant exigible du terrain doit être raisonnable.

Les immeubles situés à l'extérieur du Canada ne sont pas assujettis à la TPS/TVH. Toutefois, si une partie de l'immeuble fourni est située au Canada et une autre partie est située à l'extérieur du Canada, nous traitons aussi cette fourniture comme s'il s'agissait de deux fournitures distinctes. La TPS/TVH s'appliquera à la partie du montant exigible pour la fourniture d'immeubles qui peut être raisonnablement attribuée à la partie de l'immeuble située au Canada.

Règles relatives au lieu de la fourniture de services et de biens meubles incorporels qui se rapportent à un immeuble

Une fourniture d'un service qui se rapporte à des immeubles est considérée comme ayant été effectuée dans une province participante si les immeubles au Canada pour lesquels le service se rapporte sont situés principalement dans les provinces participantes. La fourniture sera considérée comme ayant été effectuée dans la province participante où la plus grande partie de l'immeuble est située.

Exemple

En août 2021, une société d'ingénierie est engagée pour superviser la réparation d'un pont au-dessus de la rivière Rideau, à Ottawa, Ontario. La fourniture des services sera assujettie à la TVH au taux de 13 %.

Si la plus grande partie des immeubles est située dans deux ou plusieurs provinces participantes, la fourniture du service est effectuée dans la province participante qui présente le taux de taxe le plus élevé.

Exemple

Une société de gestion immobilière est engagée en avril 2021 pour fournir des services de gestion pour des immeubles situés dans trois provinces (40 % en Ontario, 40 % en Nouvelle-Écosse et 20 % en Alberta). Le fournisseur devra tenir compte de la TVH au taux de 15 % puisque les plus grandes parties de l'immeuble sont situées dans deux ou plusieurs provinces participantes et que le taux le plus élevé parmi ces provinces est de 15 %.

La fourniture d'un service qui se rapporte à des immeubles sera considérée comme ayant été effectuée dans une province non participante si les immeubles au Canada, pour lequel le service se rapporte, ne sont pas situés principalement dans les provinces participantes.

Des règles similaires s'appliquent à la fourniture d'un bien meuble incorporel qui se rapporte à un immeuble, par exemple la fourniture d'un droit d'utiliser un emplacement de camping pour une période de temps déterminée dans n'importe laquelle de plusieurs propriétés qui sont situées dans plusieurs provinces. Pour en savoir plus, consultez le bulletin d’information technique B-103, Taxe de vente harmonisée – Règles sur le lieu de fourniture pour déterminer si une fourniture est effectuée dans une province.

La TPS/TVH et la taxe de vente provinciale

Récupérer la taxe de vente provinciale que vous avez payée en l'incluant dans le prix de vente que vous facturez à l'acheteur

Dans l'industrie de la construction, le prix de vente que vous facturez à l'acheteur comprend habituellement toutes les taxes et tous les droits et frais applicables que vous devez payer sur vos frais de construction et que vous ne pouvez pas récupérer.

Si vous devez facturer la TPS/TVH à un acheteur et que vous avez inclus dans le prix de vente un montant en vue de récupérer la taxe de vente provinciale (TVP) payée sur vos frais de construction, vous devez calculer la TPS/TVH sur le prix de vente total, y compris toute partie du prix que vous avez facturé en vue de récupérer la TVP que vous avez payée.

Remarque

Si vous payez la TVH sur une dépense et que vous avez le droit de demander un CTI pour le montant de cette taxe, vous récupérez la partie provinciale de la TVH en demandant le CTI. Cela signifie que la partie provinciale ne constitue pas un coût que vous assumez et que vous ne devez pas l'inclure dans votre prix de vente en vue de la récupérer.

Exemple

Un entrepreneur en acier de construction qui est un inscrit à la TPS/TVH est situé au Manitoba. Il conclut un contrat de fourniture et d'installation d'acier de construction dans un projet de construction au Manitoba. Aux fins de la TVP, la valeur de l'acier fabriqué que l'entrepreneur achète est de 80 000 $. Le taux de la TVP est de 7 %. L'entrepreneur en acier de construction paie 5 600 $ de TVP (80 000 $ x 7 %). La TVP ne peut être récupérée et il inclut ce montant dans le prix de vente du contrat qu'il facture au client. L'entrepreneur a dû aussi payer la TPS sur son achat d'acier fabriqué. Toutefois, comme l'entrepreneur a le droit de récupérer le montant de la TPS en demandant un CTI, il n'inclut pas ce montant dans le prix de vente du contrat qu'il facture au client.

De plus, l'entrepreneur inclut 10 000 $ dans le prix de vente du contrat pour sa main-d'oeuvre sur place et il ajoute une marge commerciale de 18 000 $ pour les matériaux.

L'entrepreneur calcule le montant total que le client doit payer de la façon suivante :

Acier fabriqué
80 000 $
Taxe de vente provinciale 7 %
5 600 $
Main-d'oeuvre sur place
10 000 $
Marge commerciale
18 000 $
Prix de vente du contrat
113 600 $

TPS (113 600 x 5 %)

5 680 $
Total que doit payer le client
119 280 $

La TVP de 5 600 $ fait partie des coûts qu'engage l'entrepreneur en acier de construction pour fournir et installer l'acier fabriqué conformément aux conditions du contrat. Comme il est indiqué ci-dessus, l'entrepreneur inclut la TVP dans le prix de vente du contrat de 113 600 $ et il calcule la TPS sur ce montant (113 600 $ x 5 %).

Facturer la TPS et la TVP sur votre vente

Si la fourniture est effectuée dans une province non participante et que vous devez facturer à la fois la TPS et la TVP à l'acheteur, calculez la TPS sur le prix de l'article avant d'y ajouter la TVP. Informez-vous auprès des représentants provinciaux pour obtenir des renseignements sur la façon de calculer la TVP relative à la TPS. Dans les provinces participantes, la TVH comprend les parties fédérale et provinciale.

Le moment où la TPS/TVH devient payable

Il est important de savoir à quel moment la TPS/TVH devient payable sur une fourniture taxable que vous effectuez, puisque vous devez déclarer ce montant de TPS/TVH dans votre déclaration de la TPS/TVH pour la période de déclaration au cours de laquelle la taxe est devenue payable, même si vous ne l'avez pas encore perçue auprès de votre client.

Remarque

L'acheteur doit payer la TPS/TVH le même jour où vous devez la percevoir. Les acheteurs qui sont des inscrits, pourraient avoir le droit de demander un crédit de taxe sur les intrants (CTI) pour la taxe dans leur déclaration de la TPS/TVH pour la période de déclaration au cours de laquelle la taxe est devenue payable par ces derniers, si toutes les conditions de demande d'un CTI sont remplies.

Les sections suivantes examinent la règle générale pour déterminer le moment auquel la TPS/TVH devient payable et les exceptions à cette règle.

Règle générale

La TPS/TVH pour une fourniture taxable devient payable à la première des deux dates suivantes :

Remarque

Nous estimons habituellement que le paiement de la fourniture devient dû à la date où vous envoyez la facture pour le montant ou à la date d'échéance fixée dans le cadre d'un contrat écrit, selon la première des deux dates.

Si le paiement devient dû avant que l'acheteur ne le paie, la TPS/TVH est payable sur le montant total dû par l'acheteur, même s'il ne verse pas un paiement ou qu'il paie un montant inférieur au montant total dû.

Paiements partiels

La règle générale s'applique aussi aux paiements partiels qui deviennent deviennent payables au cours d'une série de dates. Dans ce cas, la TPS/TVH devient payable sur le montant de chaque paiement partiel (autre que des paiements partiels relatifs à une vente d'immeubles) à la première des deux dates suivantes :

Location d'immeubles

La TPS/TVH devient payable à chaque paiement de location à la première des deux dates suivantes :

Ventes d'immeubles

La TPS/TVH sur une vente taxable d'immeubles (y compris une maison neuve ou ayant fait l'objet de rénovation majeure) devient payable à la première des deux dates suivantes :

Règle spéciale : logement en copropriétés

Si vous vendez un nouveau logement en copropriété et que l'immeuble d'habitation en copropriété dans lequel est situé le logement n'est pas enregistré en tant qu'habitation en copropriété avant que vous ne transfériez la possession du logement neuf en copropriété à l'acheteur, la TPS/TVH devient payable à la première des deux dates suivantes :

  • le jour où vous transférez la propriété à l'acheteur;
  • 60 jours après le jour où l'immeuble d'habitation en copropriété est enregistré comme copropriété.

Dépôts

Aux fins de la TPS/TVH, un dépôt est un montant versé par un acheteur à titre de garantie pour l'exécution d'une obligation éventuelle.

Si vous êtes un vendeur et que vous percevez un dépôt d'un acheteur pour une fourniture taxable de biens ou de services que vous effectuerez, le dépôt n'est pas considéré comme un paiement jusqu’à ce que vous l'appliquiez en tant que paiement du montant que l'acheteur vous doit pour la fourniture taxable ou jusqu'à ce que l'acheteur perde son dépôt en raison d'une modification, d'une violation ou d'une annulation de l'accord (cela s'applique que le dépôt soit remboursable ou non).

Dépôt appliqué au paiement

La TPS/TVH est payable le jour où vous appliquez le dépôt au paiement.

Dépôt perdu par l'acheteur

Lorsque l'acheteur perd son dépôt en raison d'une modification, d'une violation ou de la résiliation du contrat, le montant du dépôt est considéré comme incluant la TPS/TVH. Vous devez déclarer la taxe perçue sur votre déclaration de la TPS/TVH pour la période de déclaration au cours de laquelle le montant du dépôt a été perdu.

Pour calculer le montant de la TPS/TVH inclus dans un dépôt perdu, multipliez le montant perdu par :

Remarque

Les acheteurs qui perdent leur dépôt sont considérés comme ayant payé la TPS/TVH. Par conséquent, les acheteurs qui sont des inscrits peuvent avoir le droit de demander des crédits de taxe sur les intrants pour la TPS/TVH incluse dans le montant de leur dépôt perdu.

Paiements échelonnés

Lorsque la construction s'étend sur une certaine période, le contrat écrit indique souvent que l'acheteur doit effectuer des paiements échelonnés au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Ces paiements ne sont pas des dépôts. Ils sont habituellement effectués pour les travaux terminés, mais ils peuvent aussi être versés par anticipation pour des travaux en cours d'exécution. Les paiements effectués pour une vente d'un immeuble ne sont pas des paiements échelonnés.

Généralement, la TPS/TVH devient payable sur chaque paiement échelonné à la première des deux dates suivantes :

Travaux terminés en partie

Un contrat peut indiquer qu'un paiement, autre qu'un dépôt, est dû lorsque vous terminez certaines parties du contrat (par exemple, lorsque vous versez le ciment d'une fondation) ou lorsque certaines activités ont eu lieu (par exemple, l'inspection préliminaire de l'immeuble).

La TPS/TVH devient payable le jour où vous achevez les travaux ou celui où des activités particulières ont lieu, conformément au contrat, sauf si le montant du paiement est versé avant cette date. Dans ce cas, la TPS/TVH est payable à la date où le paiement est effectué.

Valeur des travaux terminés

Votre contrat peut indiquer qu'un fournisseur (par exemple, un entrepreneur) peut vous demander un paiement sur la base de la valeur des travaux terminés. Dans ce cas, une autre personne, habituellement un conseiller, un ingénieur ou un architecte, doit approuver les travaux et produire un certificat indiquant la valeur des travaux terminés. Généralement, vous devez effectuer le paiement dans un certain délai après que le conseiller, l'ingénieur ou l'architecte a délivré le certificat.

Dans cette situation, votre demande de paiement du fournisseur n'est pas considérée comme une facture, parce qu'il s'agit seulement d'une demande d'évaluation des travaux terminés et de l'émission d'un certificat de paiement conformément au contrat. La TPS/TVH ne devient pas payable au moment de la demande.

La TPS/TVH devient payable le jour où l'acheteur verse le paiement ou le jour où le paiement devient dû selon les conditions du contrat (par exemple, 10 jours après l'émission du certificat), selon la première des deux dates.

Valeur qui ne peut être établie

Lorsqu'il n’est pas possible d'établir la valeur de la totalité ou d'une partie d'un paiement dû à un jour particulier, la TPS/TVH devient payable sur la partie du paiement dont la valeur peut être établie à ce jour.

En ce qui concerne la totalité ou la partie d'un paiement dont la valeur ne peut pas être établie à un jour particulier, la TPS/TVH devient payable le jour où vous pouvez établir la valeur du paiement ou du reste du paiement.

Retenues

Une retenue est effectuée lorsqu'une personne achète des produits ou services et qu'elle retient une partie du paiement jusqu'à ce qu'elle soit satisfaite de l'état des produits ou de l'exécution des services.

Si un acheteur retient une partie d'un paiement à titre de retenue jusqu'à ce qu’il soit satisfait des travaux achevés, conformément aux lois fédérales ou provinciales ou à un contrat écrit concernant la construction, la rénovation, la modification ou la réparation d'un immeuble, la TPS/TVH sur le montant de la retenue devient payable à la première des dates suivantes :

Vous devez percevoir la TPS/TVH à la première des dates indiquées ci‑dessus, même si vous avez déjà envoyé une facture et facturé la TPS/TVH sur le montant de la retenue.

La règle générale sur le moment où la TPS/TVH devient payable s'applique s'il n'existe pas de disposition de retenue dans les lois fédérales ou provinciales ou de contrat écrit concernant la construction, la rénovation, la modification, ou la réparation d'un immeuble. La règle générale s'applique également si l'acheteur paie le montant total et ne retient pas une partie du paiement à titre de retenue, même si le contrat écrit ou les lois fédérales ou provinciales lui permettent de le faire.

Travaux achevés en grande partie

Une règle spéciale s'applique aux contrats écrits concernant la construction, la rénovation, la modification ou la réparation d'un immeuble lorsque les travaux sont achevés en grande partie. Si un fournisseur (par exemple, un entrepreneur) achève en grande partie les travaux précisés au contrat et que l'acheteur n'a pas payé les travaux ou que le paiement n'est pas encore dû, la TPS/TVH devient payable au plus tard à la fin du mois au cours duquel le fournisseur a achevé les travaux en grande partie. Cette règle spéciale ne s'applique pas aux retenues décrites à la section précédente. Généralement, la construction, la rénovation, la modification ou la réparation est considérée comme achevée en grande partie lorsque 90 % ou plus des travaux sont achevés.

Exemple

Vous concluez un contrat écrit concernant la réparation d'une terrasse qui sera jointe à une maison en Alberta. Vous achevez la plupart (90 %) des travaux le 20 octobre 2020, mais, à la fin de novembre, vous n'avez pas encore facturé le propriétaire de la maison et ce dernier ne vous a pas payé. Ni votre contrat ni les lois fédérales ou provinciales ne comportent de disposition relative aux retenues. Bien que le montant dû pour vos travaux soit précisé dans votre contrat, ce dernier ne prévoit pas la date à laquelle le paiement est dû. La TPS/TVH pour vos travaux devient percevable le 30 novembre 2020. Vous devez inclure la TPS/TVH percevable sur la contrepartie totale (prix total) payable pour vos travaux dans le calcul de votre taxe nette pour la période de déclaration qui comprend le 30 novembre 2020.

Fournitures combinées

Si un fournisseur (par exemple, un entrepreneur) fournit une combinaison de produits, de services et d'immeubles pour un prix forfaitaire (le prix de chaque élément n'est pas indiqué séparément), le moment où la TPS/TVH devient payable par l'acheteur dépend de la situation.

Situation 1

Si l’on peut raisonnablement estimer que la valeur d'un élément dépasse la valeur de chacun des autres éléments, aux fins de la détermination du moment où la taxe devient payable, la fourniture combinée est considérée comme une fourniture de cet élément.

Par exemple, si une vente comprend un immeuble et certains produits, et qu'il est raisonnable de conclure que la valeur de l'immeuble dépasse la valeur de chaque produit, la vente intégrale est donc considérée comme une vente d'un immeuble aux fins de la détermination du moment où la taxe devient payable. Pour déterminer le moment où la TPS/TVH devient payable sur cette vente, vous devez appliquer les règles relatives aux ventes d'immeubles.

Situation 2

Dans tout autre cas :

Payer la TPS/TVH

Vous aurez probablement à payer la TPS/TVH sur la plupart des achats que vous effectuez pour construire une maison ou pour y apporter des rénovations majeures, y compris la plupart des achats de terrain et de bâtiments. En tant qu'acheteur, vous devez payer la TPS/TVH le même jour où le vendeur la perçoit. Suivez les règles expliquées dans la section précédente pour savoir quand vous devez verser la taxe sur vos achats et dépenses.

Remarque

En tant qu'inscrit, vous pouvez généralement récupérer une partie ou la totalité de la TPS/TVH payée ou payable sur les achats et dépenses que vous utilisez, consommez ou fournissez dans le cadre de vos activités commerciales. Vous pouvez demander un CTI pour la taxe dans votre déclaration de la TPS/TVH pour la période de déclaration au cours de laquelle la taxe est devenue percevable par vous, même si vous n'avez pas encore payé la taxe, pourvu que vous répondiez à toutes les conditions pour demander un CTI. Pour en savoir plus, lisez Demande de crédits de taxe sur les intrants.

Certains achats d'immeubles peuvent être exonérés. Par exemple, la plupart des achats d'habitations résidentielles occupées auparavant sont exonérés. Si vous acquérez des immeubles exonérés, vous n'êtes pas tenu de payer la TPS/TVH.

Si vous achetez des immeubles qui sont taxables, il se peut que vous soyez tenu de verser directement la taxe à l'ARC plutôt que de la payer au vendeur. Pour en savoir plus, lisez Déterminer si le vendeur ou l'acheteur doit percevoir et verser la TPS/TVH.

Comment produire vos déclarations de la TPS/TVH 

Inscrits à la TPS/TVH

En tant qu'inscrit à la TPS/TVH, vous devez produire des déclarations régulières de la TPS/TVH, selon votre période de déclaration, pour déclarer la taxe que vous avez facturée et perçue sur vos fournitures taxables. Vous pouvez aussi demander tous les crédits de taxe sur les intrants (CTI) auxquels vous avez droit dans votre déclaration de la TPS/TVH.

Méthodes de production par voie électronique

Il existe plusieurs méthodes de production par voie électronique, y compris les méthodes suivantes :

Il existe des cas pour lesquels les inscrits doivent produire leur déclaration de la TPS/TVH par voie électronique et pourraient être tenus d'utiliser une méthode de production électronique spécifique. Pour savoir si vous devez répondre à des exigences de production par voie électronique, lisez Déclarations obligatoires par voie électronique.

Remarque

Les inscrits qui ne sont pas tenus d'utiliser IMPÔTNET TPS/TVH peuvent choisir d'utiliser cette méthode pour produire leur déclaration.

Pour en savoir plus sur la façon de produire la déclaration IMPÔTNET TPS/TVH, y compris les instructions détaillées, consultez l'info sur la TPS/TVH GI-118, Les constructeurs et IMPÔTNET TPS/TVH. Pour en savoir plus sur la façon de produire une déclaration en utilisant n'importe quelle autre méthode de production par voie électronique, consultez le guide RC4022, Renseignements généraux sur la TPS/TVH pour les inscrits.

Méthode de production papier

Les inscrits qui ne sont pas tenus de produire leur déclaration de la TPS/TVH par voie électronique et qui choisissent de ne pas le faire peuvent produire leur déclaration en utilisant le formulaire GST34, Déclaration des inscrits – Taxe sur les produits et services/taxe de vente harmonisée, ou le formulaire GST62, Déclaration de la taxe sur les produits et services/taxe de vente harmonisée (TPS/TVH) (non personnalisée).

Pour en savoir plus la façon d'obtenir ces formulaires et sur la façon de les remplir, consultez le guide RC4022, Renseignements généraux sur la TPS/TVH pour les inscrits.

Non-inscrits

Si vous n'êtes pas un inscrit à la TPS/TVH, vous ne produisez pas de déclarations régulières de la TPS/TVH. Cependant, vous êtes tenu de produire le formulaire GST62, Déclaration de la taxe sur les produits et services/taxe de vente harmonisée (TPS/TVH) (non personnalisée), afin de déclarer la TPS/TVH que vous percevez sur une vente taxable ou sur une fourniture à soi-même taxable d'immeubles. Même si vous n'avez pas le droit de demander des crédits de taxe sur les intrants, vous pourriez avoir droit de demander un remboursement (lisez Remboursement pour la vente taxable d'immeubles par un non-inscrit). Les non-inscrits ne peuvent pas produire de déclaration par voie électronique.

Si vous vendez ou louez une habitation neuve en Nouvelle‑Écosse ou en Ontario, vous pourriez avoir droit à des remboursements additionnels. Pour en savoir plus sur ces autres remboursements qui peuvent être offerts, lisez Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves.

Déclarations obligatoires par voie électronique

Vous devez produire votre déclaration par voie électronique si vous êtes un inscrit (autre qu'une institution financière désignée particulière) et si l'une des situations suivantes s'applique :

Remarque

Si vous êtes un constructeur avec plus de 1,5 millions de dollars en fournitures taxables annuelles et que vous demandez une déduction pour un remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves payée ou créditée à un acheteur, vous devez produire votre déclaration au moyen d'IMPÔTNET TPS/TVH ou d'IMPÔTEL TPS/TVH. Toutefois, vous devez utiliser IMPÔTNET TPS/TVH (vous ne pouvez pas utiliser IMPÔTEL) si vous avez des renseignements à déclarer à la suite des mesures transitoires relatives aux habitations en Colombie-Britannique, en Ontario, en Nouvelle-Écosse, à l'Île-du-Prince-Édouard, au Nouveau-Brunswick ou à Terre-Neuve-et-Labrador.
 

Pour en savoir plus sur les différentes options de production par voie électronique et sur la façon de verser tout montant dû lorsque vous êtes tenu de produire par voie électronique, allez à Produire ma déclaration de la TPS/TVH ou consultez l'info sur la TPS/TVH GI-099, Les constructeurs et les exigences de production par voie électronique, l'info sur la TPS/TVH GI-118, Les constructeurs et IMPÔTNET TPS/TVH, ou le guide RC4022, Renseignements généraux sur la TPS/TVH pour les inscrits.

Périodes de déclaration

Les périodes de déclaration sont des périodes pour lesquelles vous produisez une déclaration de la TPS/TVH. Une période de déclaration peut être une année civile ou un exercice, un trimestre civil ou d'exercice, ou un mois civil ou d'exercice.

La période de déclaration d'un non-inscrit est un mois civil.

Généralement, au moment de votre inscription à la TPS/TVH, nous vous attribuons une période de déclaration qui vous demande de produire vos déclarations le moins souvent possible. Vous pourriez choisir une autre période. Pour en savoir plus, consultez le guide RC4022, Renseignements généraux sur la TPS/TVH pour les inscrits.

Dates d'échéance des déclarations et des versements

Déclarants mensuels et trimestriels

Si vous avez une période de déclaration mensuelle ou trimestrielle, vous devez produire votre déclaration de la TPS/TVH et verser le montant dû au plus tard un mois après la fin de votre période de déclaration.

Déclarants annuels

Si vous produisez des déclarations annuelles, vous devez habituellement produire votre déclaration et verser le montant dû au plus tard trois mois après la fin de votre exercice.

Exception 

Votre paiement de la TPS/TVH doit être versé au plus tard le 30 avril si toutes les conditions suivantes sont remplies :

  • vous êtes un particulier qui a un revenu d'entreprise aux fins de l'impôt sur le revenu;
  • vous produisez des déclarations de la TPS/TVH annuelles;
  • votre exercice se termine le 31 décembre.

Bien que votre paiement soit dû au plus tard le 30 avril, vous avez jusqu’au 15 juin pour produire votre déclaration de la TPS/TVH.

Remarque

En tant que déclarant annuel, il se peut que vous ayez à verser des acomptes provisionnels trimestriels. Si tel est le cas, vous devez le faire au plus tard un mois après le dernier jour de chaque trimestre d'exercice. Vous pouvez utiliser le service du calculateur d'acomptes provisionnels pour calculer vos acomptes provisionnels et connaître leurs dates d'échéance. Pour en savoir plus, allez à : 

Méthode rapide de comptabilité pour calculer votre taxe nette

Vous devez avoir un établissement stable au Canada pour utiliser la méthode rapide. La méthode rapide de comptabilité est une autre façon de calculer le montant de TPS/TVH que vous devez verser. Vous pourriez être éligible à utiliser cette méthode si vos fournitures annuelles taxables mondiales et celles de vos associés (y compris les fournitures détaxées) ne dépassent pas 400 000 $, TPS/TVH comprise, au cours de quatre trimestres d’exercice consécutifs dans les cinq derniers trimestres d’exercice. La limite de 400 000 $ ne comprend pas les montants suivants :

Certaines entreprises ne peuvent pas utiliser la méthode rapide, par exemple, les comptables, les avocats (ou les cabinets juridiques) et les fournisseurs de services de préparation de déclarations de revenus ou les fiscalistes-conseils. Pour savoir qui peut utiliser la méthode rapide de comptabilité, consultez le guide RC4058, La méthode rapide de comptabilité pour la TPS/TVH.

Avant de commencer à utiliser la méthode rapide de comptabilité, produisez un choix d'utiliser la méthode rapide. Vous pouvez le faire en utilisant nos services en ligne ou en remplissant et envoyant le formulaire GST74, Choix et révocation du choix d'utiliser la méthode rapide de comptabilité, à votre bureau des services fiscaux.

Comment fonctionne la méthode rapide

Selon la méthode rapide de comptabilité, vous facturez et percevez de façon normale la TPS/TVH sur les biens et services taxables que vous fournissez à vos clients. Cependant, pour calculer le montant net de la TPS/TVH que vous devez, multipliez le montant de vos fournitures taxables comprenant la TPS et le montant de vos fournitures taxables comprenant la TVH effectuées durant la période de déclaration par le taux de versement applicable de la méthode rapide.

Les taux de versement de la méthode rapide sont moins élevés que les taux de TPS/TVH que vous devez facturer puisqu'ils tiennent compte de la TPS/TVH que vous payez sur les achats et dépenses. Par conséquent, selon les taux de versement, vous ne versez qu'une partie de la taxe que vous percevez ou que vous devez percevoir.

Comme vous ne versez qu'une partie de la taxe que vous percevez ou que vous devez percevoir, vous ne pouvez pas demander des CTI pour vos frais d'exploitation lorsque vous utilisez la méthode rapide. Toutefois, vous pouvez demander des CTI pour certains achats, comme les achats de terrain et les achats pour lesquels vous pouvez demander une déduction pour amortissement aux fins de l'impôt sur le revenu, comme les ordinateurs, les véhicules et autres équipements lourds, et la machinerie.

Si vous choisissez d'utiliser la méthode rapide, vous devez continuer de le faire pendant au moins un an. Il y a aussi d'autres règles. Pour en savoir plus sur le fonctionnement de la méthode rapide, qui peut l'utiliser, comment choisir de l'utiliser et les taux de versement à utiliser, consultez le guide RC4058, La méthode rapide de comptabilité pour la TPS/TVH.

Remarque

Différentes méthodes de comptabilité simplifiées peuvent être utilisées par les organismes de bienfaisance, les organismes à but non lucratif admissibles et les autres organismes de services publics. Pour en savoir plus sur ces méthodes de comptabilité simplifiées, allez à Méthode rapide spéciale de comptabilité pour les organismes de services publics ou consultez les guides suivants :

Demande de crédits de taxe sur les intrants

En tant qu'inscrit, vous récupérez la TPS/TVH payée ou payable sur vos achats et dépenses liés à vos activités commerciales en demandant un CTI dans votre calcul à la ligne 108 si vous produisez par voie électronique ou à la ligne 106 si votre déclaration de la TPS/TVH est produite sur papier.

Vous pourriez avoir le droit de demander des CTI seulement dans la mesure où vos achats et vos dépenses sont liés à des produits et services que vous consommez, utilisez ou fournissez dans le cadre de vos activités commerciales.

Pour donner droit à un CTI, les achats ou les dépenses doivent être raisonnables en ce qui a trait à leur qualité, à leur nature et à leur coût par rapport à la nature des activités de votre entreprise.

Vous pouvez demander un CTI pour la TVH que vous payez lorsque vous achetez des biens et services dans une province participante afin de les utiliser dans le cadre de vos activités commerciales, même si votre entreprise n’est pas située dans une province participante.

Remarque

Il se peut que vous puissiez utiliser la méthode simplifiée pour demander des CTI pour la presque totalité de la taxe que vous payez sur vos achats. Pour en savoir plus, lisez Méthode simplifiée pour demander des CTI.

Règles relatives aux demandes de CTI

Les règles relatives aux demandes de CTI diffèrent selon la nature des dépenses et, dans certains cas, selon l'acheteur (par exemple, les règles relatives aux demandes de CTI pour des immeubles achetés par une société ne sont pas les mêmes que celles pour des immeubles achetés par un particulier). Les sections suivantes présentent les règles relatives aux demandes de CTI pour les éléments suivants :

Si vous êtes un nouvel inscrit, vous pourriez demander un CTI pour la TPS/TVH payée ou payable sur des biens comme des immobilisations ou des stocks que vous déteniez au moment de votre inscription. Pour en savoir plus, consultez le guide RC4022, Renseignements généraux sur la TPS/TVH pour les inscrits.

Achats et dépenses non admissibles

Certains achats et certaines dépenses ne donnent pas droit à un CTI. En voici quelques exemples :

Délai pour demander des CTI

La plupart des inscrits demandent leurs CTI lorsqu'ils produisent leur déclaration de la TPS/TVH pour la période de déclaration au cours de laquelle ils ont effectué les achats. Toutefois, vous pouvez avoir des CTI que vous n'avez pas demandés lorsque vous avez produit la déclaration pour la période de déclaration correspondante.

Si c'est le cas, demandez ces CTI dans une déclaration ultérieure. Les CTI doivent être demandés à la date d'échéance de la déclaration pour la dernière période de déclaration qui se termine dans les quatre ans suivant la période de déclaration au cours de laquelle les CTI auraient pu être demandés.

Exemple

Vous produisez des déclarations trimestrielles et vous avez acheté un nouveau banc de scie le 10 octobre 2021 qui sera utilisé exclusivement dans le cadre des activités de votre entreprise de construction de maisons. Vous avez payé la TPS sur l'achat et vous avez le droit de demander un CTI. Votre période de déclaration qui comprend cette date est du 1er octobre 2021 au 31 décembre 2021. La date d'échéance de la déclaration pour cette période de déclaration est le 31 janvier 2022.

Vous avez quatre ans à partir du 31 janvier 2022 pour demander des CTI pour la taxe qui est devenue payable ou qui a été payée avant de devenir payable au cours de la période du 1er octobre 2021 au 31 décembre 2021. Cela signifie que vous pouvez demander les CTI pour le banc de scie dans toute déclaration produite au plus tard le 31 janvier 2026.

Dans certains cas, le délai pour demander des CTI pour une période de déclaration est réduit de quatre à deux ans. Par exemple, si vos recettes annuelles totales provenant de fournitures taxables de biens et services étaient supérieures à 6 millions de dollars pour chacun des deux exercices précédents, votre délai peut être réduit. Pour en savoir plus, consultez le guide RC4022.

Récupération des CTI

Lorsque l'Île‑du‑Prince‑Édouard a harmonisé la taxe de vente provinciale avec la TPS pour introduire la TVH, une mesure temporaire a été mise en place qui oblige les grandes entreprises à récupérer (rembourser) en entier ou en partie leurs CTI pour la partie provinciale de la TVH payée ou payable sur des biens et services spécifiques. La récupération des CTI à l'Île‑du‑Prince‑Édouard a été progressivement éliminée pendant la période du 1er avril 2018 au 31 mars 2021. Généralement, vous êtes une grande entreprise pendant une période de récupération donnée si les recettes annuelles tirés de fournitures taxables ou détaxées, et les fournitures taxables des personnes associées, dépassent 10 millions de dollars au cours du dernier exercice qui s'est terminé avant la période de récupération. Certaines institutions financières seraient également soumises à ces règles même si leurs recettes ne dépassent pas le seuil de 10 millions de dollars.

Vous devez généralement déclarer vos CTI récupérés pour la période de déclaration au cours de laquelle vous avez eu droit aux CTI pour la toute première fois. À défaut de récupérer des CTI selon les modalités et dans les délais prévus, vous vous exposez à des pénalités.

Pour en savoir plus au sujet de la récupération des CTI, consultez l'info TPS/TVH GI 165, Transition à la taxe de vente harmonisée de l'Île‑du‑Prince‑Édouard – Les constructeurs et l’exigence de récupération des crédits de taxe sur les intrants.

Méthode simplifiée pour demander des CTI

La méthode simplifiée pour demander des CTI est une autre façon pour les inscrits admissibles de calculer leurs CTI lorsqu'ils remplissent leur déclaration en utilisant la méthode régulière de production.

Lorsque vous utilisez la méthode simplifiée pour demander des CTI, vous n'avez pas à tenir compte séparément de la TPS/TVH dans vos livres comptables. Faites plutôt le total de vos achats taxables pour lesquels vous pouvez demander un CTI. Si vous faites des achats à la fois dans des provinces participantes et non participantes, vous devez séparer vos achats taxables selon le taux de la TPS/TVH que vous avez payé. Vous devez toutefois conserver les documents servant à justifier votre demande de CTI pour pouvoir nous les soumettre sur demande.

Vous pouvez utiliser la méthode simplifiée pour demander des CTI si vous répondez à toutes les conditions suivantes :

De plus, si vous êtes un organisme de services publics, vous devez raisonnablement vous attendre à ce que vos achats taxables durant l'exercice courant ne dépassent pas 4 millions de dollars.

Exception

Les institutions financières désignées ne peuvent pas utiliser la méthode simplifiée pour calculer leurs CTI.

Si vous êtes admissible, commencez à utiliser la méthode simplifiée pour demander des CTI au début d’une période de déclaration. Vous n'avez aucun formulaire à nous envoyer avant de l'utiliser. Une fois que vous avez choisi d'utiliser cette méthode, vous devez l’utiliser pendant au moins un an, tant que vous êtes admissible.

Pour en savoir plus sur l'utilisation de la méthode simplifiée pour calculer vos CTI, consultez le guide RC4022.

Demande de crédits de taxe sur les intrants pour les dépenses d'exploitation

Voici des exemples de dépenses d'exploitation pour lesquels vous pouvez demander un CTI intégral ou partiel : la location de locaux commerciaux et d'équipement, les services de publicité, les services publics et les fournitures de bureau.

Si vous prévoyez utiliser au moins 90 % d'une dépense d'exploitation dans le cadre de vos activités commerciales, vous pouvez demander un CTI intégral pour la TPS/TVH payée ou payable sur cette dépense.

Si vous prévoyez utiliser au moins 90 % d'une dépense d'exploitation dans le cadre de vos activités exonérées, vous ne pouvez pas demander un CTI pour la TPS/TVH payée ou payable sur cette dépense. Par exemple, si vous faites appel à une entreprise d'élimination des déchets pour ramasser les déchets à un immeuble résidentiel que vous louez seulement à des fins résidentielles (une activité exonérée), vous ne pouvez pas demander de CTI pour récupérer la TPS/TVH payée ou payable à cette entreprise.

Si vous fournissez à la fois des fournitures de biens et services taxables et exonérés, et que vous ne pouvez pas attribuer au moins 90 % d'une dépense à une activité taxable ou exonérée, vous pouvez seulement demander des CTI pour la partie de votre dépense qui se rapporte à vos activités commerciales.

Exemple

Vous êtes propriétaire d'un immeuble que vous avez construit en Nouvelle-Écosse. Vous louez 60 % de l'immeuble à des fins résidentielles à long terme à des particuliers (activité exonérée). Vous utilisez les autres 40 % de l'immeuble pour votre entreprise de construction (activité commerciale). Les loyers résidentiels comprennent les services publics.

Votre facture de services publics pour l'immeuble qui est utilisé à la fois dans le cadre de vos activités commerciales et exonérées comprend la TVH de 80 $. Comme vous utilisez l'immeuble à 40 % dans le cadre de vos activités commerciales, vous pouvez demander un CTI de 40 % de la TVH que vous payez ou devez pour les services publics, c'est-à-dire :

80 $ (TVH) x 40 % = 32 $ (CTI)

Vous devez utiliser une méthode équitable et raisonnable pour déterminer le pourcentage des dépenses d'exploitation qui se rattachent à vos activités commerciales, et vous y conformer tout au long du même exercice. Par exemple, les entreprises calculent souvent le nombre de mètres carrés qu'elles utilisent dans le cadre de leurs activités commerciales par rapport à la superficie totale de l'édifice.

Demande de CTI pour les frais de repas et de divertissement

Vous pouvez demander un CTI pour la TPS/TVH payez sur les frais raisonnables de repas et de divertissement qui se rapportent à vos activités commerciales. Lorsque la déduction aux fins de l'impôt sur le revenu se limite à 50 % des frais de repas et de divertissement, vous pouvez demander un CTI pour 50 % de la TPS/TVH que vous payez sur ces frais.

Remarque

La règle précédente ne s'applique pas aux organismes de bienfaisance ni aux institutions publiques. Ces personnes peuvent avoir le droit de demander des CTI pour 100 % de la TPS/TVH qu'ils paient sur les frais admissibles de repas et de divertissement qui se rapportent à leurs activités commerciales. Pour en savoir plus, allez à TPS/TVH.

Choisissez l'une des deux méthodes suivantes pour calculer vos CTI pour les frais de repas et de divertissement :

Vous pourriez avoir le droit de demander un CTI pour la TPS/TVH que vous remboursez à vos employés et à vos associés pour les frais de repas et de divertissement qu'ils ont engagés au Canada. Ces frais sont également soumis à la limite de 50 %.

Les grandes entreprises pourraient être assujetties aux CTI récupérés pour 50 % de la partie provinciale des CTI alloués aux frais de repas et de divertissement.

Demande de crédits de taxe sur les intrants pour les immobilisations

Qu'est-ce qu'une immobilisation?

Aux fins de la TPS/TVH, le terme « immobilisation » a le même sens qu'aux fins de l'impôt sur le revenu et englobe les biens suivants :

Généralement, les immobilisations sont des biens que vous achetez à des fins d'investissement ou pour en tirer un revenu. Elles peuvent comprendre les biens suivants :

Remarque

Aux fins de la TPS/TVH, les immobilisations n'incluent pas les biens classés, aux fins de l'impôt sur le revenu, dans la catégorie 12 (comme la porcelaine, la coutellerie et certains articles de table), la catégorie 14 (certains brevets, concessions et permis de durée limitée), la catégorie 14.1 (l'achalandage et certaines autres immobilisations incorporelles) et la catégorie 44 (un brevet ou un droit d'utiliser des renseignements brevetés pour une période limitée ou illimitée). Pour demander un CTI pour ces biens en suivant les règles applicables aux dépenses d'exploitation.

Demande de CTI pour les achats de biens meubles

Règle sur l'utilisation principale

La règle générale, connue sous le nom de règle sur l’utilisation principale, pour demander un CTI pour les biens meubles, autres que des voitures de tourisme et des aéronefs, est la suivante :

Pour en savoir plus dans le cas où vous achetez une voiture de tourisme ou un aéronef, lisez Règle spéciale : demande de CTI pour les voitures de tourisme et aéronefs.

Remarque

Les règles décrites précédemment ne s'appliquent pas à la détermination des CTI pour les achats d'immeubles. Pour en savoir plus, lisez Demande de CTI pour les achats d'immeubles.

Le tableau « CTI pour l'acquisition de biens meubles » sert de référence aux règles qui s'appliquent à la demande de CTI pour des biens meubles.

Exemple

Vous avez acheté un ordinateur pour 2 000 $, plus la TPS/TVH. Vous l'utiliserez à 60 % dans le cadre de vos activités commerciales et à 40 % à des fins personnelles. Puisque vous utiliserez l'ordinateur à plus de 50 % dans le cadre de vos activités commerciales, vous pouvez demander un CTI pour le montant total de TPS/TVH que vous avez payée pour l'ordinateur.

Remarque

La règle sur l'utilisation principale s'applique également à certains organismes de services publics demandant des CTI pour les immeubles. Pour en savoir plus, lisez Demande de CTI pour les achats d'immeubles.

Si vous vendez des biens meubles

Si vous vendez un bien meuble qui était utilisé à plus de 50 % dans le cadre de vos activités commerciales, vous devez facturer la TPS/TVH sur la vente. Par contre, ne percevez pas la TPS/TVH sur la vente si le bien était utilisé à 50 % ou moins dans le cadre de vos activités commerciales (consulter le tableau ci-dessous « CTI pour l'acquisition d’immobilisations – Bien meubles »).

Des règles particulières s'appliquent aux municipalités. Pour en savoir plus, consultez le guide RC4049, Renseignements sur la TPS/TVH pour les municipalités.

Demande de CTI pour les améliorations apportées à un bien meuble

Une amélioration est apportée à un bien meuble lorsqu'un bien ou un service est fourni ou un produit est importé, en vue d'améliorer le bien meuble, dans la mesure où le prix payé pour ces fournitures est compris dans le calcul du coût de base rajusté du bien meuble aux fins de l'impôt sur le revenu.

Vous pouvez demander un CTI pour la TPS/TVH payée ou payable sur l'acquisition ou l'importation d'une amélioration apportée à un tel bien, et que vous utilisiez le bien meuble principalement (à plus de 50 %) dans le cadre de vos activités commerciales immédiatement après votre dernière acquisition du bien meuble ou d’une partie de celui-ci.

Remarque

La dernière acquisition peut être une acquisition réelle ou une acquisition que vous êtes considéré avoir fait aux fins de la TPS/TVH.

Si l'amélioration est apportée à un véhicule de tourisme ou à un aéronef, vous pouvez inclure le coût de l'amélioration au coût de base rajusté du véhicule ou de l'aéronef. Toutefois, vous ne pouvez pas inclure le montant d'une amélioration pour un véhicule de tourisme dans le coût de base rajusté si celui-ci dépasse le maximum du coût en capital. Ce maximum pour un véhicule de tourisme est de 30 000 $, plus la TPS/TVH et la TVP. Pour en savoir plus sur la demande de CTI pour les voitures de tourisme, lisez Règle spéciale : demande de CTI pour les voitures de tourisme et aéronefs.

Règle spéciale : demande de CTI pour les voitures de tourisme et aéronefs

Les sociétés suivent la règle sur l'utilisation principale (à plus de 50 %) pour demander des CTI sur leurs voitures de tourisme et leurs aéronefs.

Toutefois, les particuliers et les sociétés de personnes demandent habituellement des CTI sur leurs voitures de tourisme et leurs aéronefs selon la déduction pour amortissement (DPA) demandée aux fins de l'impôt sur le revenu. Si l'utilisation commerciale est de 10 % ou moins, vous ne pouvez pas demander de CTI. Si l'utilisation commerciale est de 90 % ou plus, vous pouvez demander un CTI intégral.

Vous calculez habituellement votre DPA aux fins de l'impôt sur le revenu à la fin de votre exercice.

Une fois que vous avez établi le montant de DPA, calculez votre CTI en utilisant l’une ou plusieurs des formules indiquées dans le tableau ci-dessous « CTI pour l'acquisition d'immobilisations – Voitures de tourisme et aéronefs ». Pour en savoir plus, consultez le mémorandum sur la TPS/TVH 8.2, Restrictions générales.

CTI pour l'acquisition d'immobilisations - Biens meubles
Pourcentage d'utilisation dans des activités commerciales Sociétés et organismes de services publics Sociétés de personnes et particuliers Institutions financières
≤ 50 % Aucun Aucun % d'utilisation
> 50 % 100 % 100 % % d'utilisation
CTI pour l'acquisition d'immobilisations -
Voitures de tourismeNote de bas de page 1a et aéronefs
Pourcentage d'utilisation dans des activités commerciales Sociétés et organismes de services publics Sociétés de personnes et particuliers Institutions financières
≤ 10 % Aucun Aucun % d'utilisation
> 10 % à ≤ 50 % Aucun Selon la DPANote de bas de page 1b % d'utilisation
> 50 % à < 90 % 100 % Selon la DPANote de bas de page 1b % d'utilisation
≥ 90 % 100 % 100 % % d'utilisation

Lorsque vous payez la partie provinciale de la TVH lors du transfert d'un véhicule ou d'un aéronef dans une province participante provenant d'une province participante ayant un taux de la TVH moins élevé, vous pouvez demander un CTI basé sur la différence entre les deux taux en utilisant la formule suivante :

Pour les années d'imposition se terminant le 1er octobre 2016 ou après :
DPA x 2/102, pour un véhicule ou un aéronef transféré en Nouvelle-Écosse, au Nouveau-Brunswick, à l'Île-du-Prince-Édouard ou à Terre-Neuve-et-Labrador en provenance de l’Ontario.

Lorsque vous payez la partie provinciale de la TVH lors du transfert d’un véhicule ou d’un aéronef dans une province participante provenant d'une province non participante ou de l'importation au Canada dans le cadre d'activités commerciales, vous pouvez demander un CTI en utilisant l’une des formules suivantes :

Pour les années d'imposition se terminant le 1er octobre 2016 ou après :
DPA × 8/108, pour un véhicule ou un aéronef transféré si vous avez payé la TVH au taux de 13 % en Ontario
DPA × 10/110, pour un véhicule ou un aéronef si vous avez payé la TVH au taux de 15 % en Nouvelle-Écosse, au Nouveau-Brunswick, à l'Île-du-Prince-Édouard ou à Terre-Neuve-et-Labrador

Règles concernant le changement d'utilisation de biens meubles

Les règles suivantes concernant le changement d'utilisation ne s'appliquent pas à un particulier ni à une société de personnes qui change son utilisation d'une voiture de tourisme ou d'un aéronef.

Teneur en taxe

Généralement, vous devez calculer la teneur en taxe d'une immobilisation lorsque vous changez l'utilisation de ce bien, parce que le montant de toute taxe exigible ou de CTI auquel vous avez droit qui découle d'un changement d'utilisation est fondé sur le montant de la teneur en taxe du bien.

La formule de la teneur en taxe suivante dans sa forme simplifiée peut être utilisée par la plupart des inscrits :

(A - B) x C

où :

est la TPS/TVH payable lors de votre dernière acquisition du bien et sur les améliorations ultérieures apportées au bien;

B  correspond aux remboursements auxquels vous aviez droit (ou vous auriez eu droit si vous n'aviez pas droit de demander des CTI) pour la TPS/TVH payable lors de votre dernière acquisition du bien et sur les améliorations ultérieures apportées au bien, mais n'inclut pas les CTI que vous aviez droit de demander;

C  est le moins élevé des deux montants suivants :

Changement d'utilisation à plus de 50 % dans le cadre d'activités commerciales

Lorsque vous achetez des biens meubles pour les utiliser à 50 % ou moins dans le cadre de vos activités commerciales, vous ne pouvez pas demander de CTI pour récupérer la TPS/TVH payée ou payable. Toutefois, si vous modifiez plus tard l'utilisation du bien à plus de 50 % dans le cadre de vos activités commerciales, nous considérons que vous avez acheté le bien et payé la TPS/TVH à ce moment-là. Cela signifie que vous pouvez demander un CTI, égal à la teneur en taxe du bien au moment du changement d'utilisation, en incluant ce montant dans votre calcul de la ligne 108, si vous produisez votre déclaration de la TPS/TVH par voie électronique ou en l'inscrivant à la ligne 106 si vous produisez sur papier. 

Remarque

Si vous modifiez l'utilisation de nouveau et commencez à utiliser le bien à 50 % ou moins dans le cadre de vos activités commerciales, vous pourriez avoir à payer en totalité ou en partie la TPS/TVH que vous avez ou aviez le droit de demandée, à titre d’un CTI. Pour en savoir plus, lisez Changement d'utilisation à 50 % ou moins dans le cadre d’activités commerciales.

Exemple

Vous avez plusieurs immeubles locatifs commerciaux et résidentiels au Manitoba. Vous avez acheté un tracteur pour l'utiliser à plus de 50 % dans l'exploitation des immeubles d'habitation locatifs résidentiels (activité exonérée) et vous avez payé la TPS sur votre achat. Puisque vous n'utilisez pas le tracteur à plus de 50 % dans le cadre de vos activités commerciales, vous ne pouvez pas demander de CTI pour la taxe payée pour cet achat et vous n'avez également droit à aucun remboursement de cette taxe.

Coût du tracteur : 10 000 $

TPS payable (10 000 $ x 5 %) : 500 $

Par la suite, vous changez l'utilisation du tracteur et commencez à l'utiliser à plus de 50 % pour les immeubles commerciaux (activité commerciale). Puisque vous utilisez actuellement le tracteur à plus de 50 % dans le cadre de vos activités commerciales, vous pouvez demander un CTI égal à la teneur en taxe du tracteur au moment du changement d'utilisation.

La juste valeur marchande du tracteur est de 7 000 $ au moment du changement d'utilisation. Vous n’avez pas fait d'amélioration sur le tracteur depuis que vous l'avez acheté. Vous devez calculer la teneur en taxe du tracteur comme suit :

Teneur en taxe = (A - B) x C
= (500 $ - 0 $) x (7 000 $/10 000 $)
= 350 $

Vous pouvez demander un CTI de 350 $ dans votre déclaration de la TPS/TVH.

Changement d'utilisation à 50 % ou moins dans le cadre d'activités commerciales

Lorsque vous achetez un bien meuble pour l'utiliser à plus de 50 % dans le cadre de vos activités commerciales, vous pourriez avoir le droit de demander un CTI pour récupérer la TPS/TVH que vous avez payée ou que vous deviez payer sur votre achat. Toutefois, si vous modifiez l'utilisation du bien, de plus de 50 % à 50 % ou moins dans le cadre de vos activités commerciales, nous considérons que vous avez vendu le bien et avez perçu la TPS/TVH sur cette vente subséquente.

Cela signifie généralement que vous devez rembourser en totalité ou en partie la TPS/TVH que vous avez demandée, ou aviez le droit de demander, à titre de CTI lorsque vous avez acheté le bien et lorsque vous avez apporté des améliorations au bien.

La taxe que vous devez rembourser est égale à la teneur en taxe du bien meuble au moment du changement d’utilisation. Celle-ci doit être incluse dans votre calcul de la ligne 105 si vous produisez par voie électronique ou dans le montant à la ligne 103 si vous produisez votre déclaration de la TPS/TVH sur papier, pour la période de déclaration au cours de laquelle le changement d'utilisation a eu lieu.

Remarque

Si vous modifiez l'utilisation de nouveau et commencez à utiliser le bien à plus de 50 % dans le cadre de vos activités commerciales, vous pourriez avoir le droit de demander un CTI. Pour en savoir plus, lisez Changement d'utilisation à plus de 50 % dans le cadre d'activités commerciales.

Exemple

Vous êtes le propriétaire décrit dans l'exemple précédent. Après avoir changé l'utilisation du tracteur à plus de 50 % dans le cadre de vos activités commerciales, vous la changez de nouveau pour revenir à 50 % ou moins. Étant donné que vous n'utilisez plus le tracteur à plus de 50 % dans le cadre de vos activités commerciales, vous devrez payer la taxe égale à la teneur en taxe du tracteur au moment du changement d'utilisation.

La juste valeur marchande du tracteur est maintenant de 4 000 $. Vous n'avez apporté aucune amélioration au tracteur. Vous devez calculer la teneur en taxe du tracteur comme suit :

Teneur en taxe = (A - B) x C
= (500 $ - 0 $) x (4 000 $/10 000 $)
= 200 $

Vous incluez 200 $ dans votre calcul de la ligne 105 si vous produisez par voie électronique ou inscrivez-le à la ligne 103 si vous produisez votre déclaration de la TPS/TVH sur papier pour la période de déclaration au cours de laquelle le changement d'utilisation a eu lieu.

Exception 

Il existe des règles particulières sur le changement d'utilisation qui s'appliquent aux biens meubles d'institutions financières.

Demande de CTI pour les achats d'immeubles

Les règles suivantes sont pour les inscrits à la TPS/TVH. Généralement, vous pouvez demander un CTI égal à un pourcentage ou au montant total de la TPS/TVH payée ou payable sur les achats d'immeubles (y compris sur les améliorations qui y sont apportées) que vous avez l'intention d'utiliser dans le cadre de vos activités commerciales.

Remarque

L'achat pourrait être un achat réel ou un achat que vous êtes réputé avoir faite aux fins de la TPS/TVH.

Il y a des règles distinctes pour demander des CTI pour les immeubles, selon que vous êtes :

Remarque

Lisez le tableau CTI pour les immeubles. Ce tableau présente un sommaire des règles sur les CTI qui s'appliquent aux achats d'immeubles et qui sont expliquées dans les prochaines sections.

Sociétés et sociétés de personnes

Les règles pour demander un CTI sur l'achat d'un immeuble sont les suivantes :

Remarque

Ces règles ne s'appliquent pas aux sociétés et aux sociétés de personnes qui sont des institutions financières.

Particuliers

Les particuliers doivent suivre les mêmes règles que celles décrites pour les sociétés et les sociétés de personnes s'ils veulent demander des CTI sur l'achat d'immeubles. Toutefois, un particulier ne peut pas demander de CTI pour l'achat d'un immeuble s'il l'utilisera principalement, à plus de 50 %, pour son usage personnel ou pour celui d'un proche, soit individuellement, soit ensemble.

Organismes de services publics

Un organisme de services publics (OSP) est un organisme à but non lucratif, un organisme de bienfaisance, une municipalité, une administration scolaire, une administration hospitalière, un collège public ou une université.

Généralement, si un OSP n'a pas fait un choix pour traiter certaines ventes exonérées et certaines locations d'immeubles comme étant taxables pour un immeuble en particulier, celui-ci peut demander un CTI intégral si l'immeuble est utilisé principalement (c'est-à-dire à plus de 50 %) dans le cadre de ses activités commerciales. Aucun CTI n'est disponible si l'immeuble n'est pas utilisé principalement dans le cadre de ses activités commerciales.

Lorsqu'un OSP a fait ce choix pour un immeuble en particulier, les mêmes règles s'appliquant aux sociétés et sociétés de personne (décrites ci-dessus) s'appliquent à un immeuble pour lequel un choix a été fait.

Pour connaître les règles sur les CTI qui s'appliquent aux OSP qui achètent des immeubles, consultez les publications suivantes :

Institutions financières

Les institutions financières doivent demander leurs CTI pour les immeubles en fonction du pourcentage utilisé dans le cadre d'activités commerciales, peu importe si l'immeuble est utilisé à 10 % ou moins (ou à 90 % ou plus) dans le cadre d'activités commerciales.

CTI pour les immeubles
Pourcentage d'utilisation dans le cadre d'activités commerciales Sociétés et sociétés de personnesNote de bas de page 2c ParticuliersNote de bas de page 2a Organismes de services publicsNote de bas de page 2b Institutions financières
≤ 10 % Aucun Aucun Aucun % d'utilisation

> 10 % à 50 %

% d'utilisation % d'utilisationNote de bas de page 2a Aucun % d'utilisation
> 50 % à < 90 % % d'utilisation % d'utilisation 100 %Note de bas de page 2b % d'utilisation
≥ 90 % 100 % 100 % 100 % % d'utilisation

Demande de CTI pour les améliorations apportées aux immeubles

Une amélioration apportée à un immeuble signifie tout bien ou service acquis ou produit importé en vue d'améliorer l'immeuble dans la mesure où le prix payé pour ces acquisitions ou importations est compris dans le calcul du prix de base rajusté de l'immeuble aux fins de l'impôt sur le revenu (ou qui serait inclus si le propriétaire du bien était un contribuable selon la Loi de l'impôt sur le revenu).

Si vous êtes un inscrit à la TPS/TVH, vous pouvez demander un CTI pour la TPS/TVH payée ou payable sur l'acquisition ou l'importation d'une amélioration à l'immeuble. Le CTI auquel vous avez droit est basé sur votre utilisation de l'immeuble dans le cadre de vos activités commerciales au moment de la dernière acquisition l'immeuble. Cela signifie que le CTI est basé sur l'utilisation de l'immeuble dans le cadre de vos activités commerciales, et non sur la mesure selon laquelle vous utilisez l'amélioration en soi dans le cadre de vos activités commerciales.

Toutefois, les règles relatives aux CTI du tableau précédent continuent de s'appliquer. Par exemple, si vous êtes un particulier inscrit à la TPS/TVH, vous ne pouvez pas demander un CTI pour l'amélioration apportée à l'immeuble si vous avez acquis l'immeuble la dernière fois principalement pour votre usage personnel ou pour celui d'un proche, soit individuellement, soit ensemble.

Règles relatives au changement d'utilisation d'immeubles

Sociétés et sociétés de personnes

Les règles suivantes s'appliquent aux sociétés et aux sociétés de personnes qui sont inscrites à la TPS/TVH.

Remarque

Les règles suivantes sur le changement d'utilisation s'appliquent aussi à certains immeubles d'organismes de services publics (OSP) qui ont exercé un choix (en utilisant le formulaire GST26) pour traiter de façon taxable certaines fournitures de cet immeuble qui sont exonérées.

Si vous êtes une société, une société de personnes ou un OSP qui a fait un choix comme décrit précédemment, et que vous commencez à utiliser ou augmenter votre utilisation de l'immeuble dans le cadre de vos activités commerciales, vous pourriez avoir le droit de demander un CTI. Si vous cessez d'utiliser ou diminuez votre utilisation de l'immeuble ou cessez de l'utiliser dans le cadre de vos activités commerciales, vous devez généralement rembourser la totalité ou une partie du CTI que vous avez déjà demandé ou étiez en droit de demander.

Si vous changez l'utilisation de l'immeuble, tout CTI que vous pourriez avoir le droit de demander ou tout montant de CTI que vous devez rembourser est calculé selon la teneur en taxe du bien au moment du changement d’utilisation. Voir l'explication de la formule pour la teneur en taxe.

Début d'utilisation dans le cadre d'activités commerciales – Sociétés et sociétés de personnes

Si vous possédez un immeuble que vous n'utilisez pas dans le cadre de vos activités commerciales, vous n'auriez pas eu le droit de demander de CTI lors de votre dernière acquisition de l'immeuble. Toutefois, si vous commencez à utiliser cet immeuble à plus de 10 % dans le cadre de vos activités commerciales, nous considérons que vous avez acheté l'immeuble à ce moment-là, sauf si l'achat est exonéré, et que vous avez payé la TPS/TVH sur l'achat qui est égale à la teneur en taxe de l'immeuble au moment où vous commencez à l'utiliser dans le cadre de vos activités commerciales. Si vous êtes considéré avoir payé la TPS/TVH, vous pouvez demander un CTI égal à la teneur en taxe de l'immeuble multipliée par le pourcentage de son utilisation dans le cadre de vos activités commerciales.

Remarque

Pour en savoir plus sur les règles relatives au CTI qui s'appliquent lorsque vous devenez un inscrit, si vous devenez un inscrit le même jour où vous commencez à utiliser le bien dans le cadre d'activités commerciales, consultez le guide RC4022, Renseignements généraux sur la TPS/TVH pour les inscrits.

Exemple 1 - Début d'utilisation – Sociétés et sociétés de personnes

Une société qui est un inscrit achète un immeuble à bureaux et le terrain sous-jacent, situé au Manitoba, en vue de l'utiliser dans le cadre d'activités exonérées (autres que la location résidentielle). Par conséquent, elle ne peut pas demander un CTI pour la taxe qu'elle a payée pour acheter l'immeuble.

Coût de l'immeuble : 500 000 $

TPS (500 000 $ x 5 %) : 25 000 $

La société n'a fait aucune amélioration à l'immeuble. Par la suite, la société commence à utiliser l'immeuble à 60 % dans le cadre d'activités commerciales. Par conséquent, nous considérons que la société a acheté l'immeuble (achat taxable) et a payé un montant de la TPS/TVH égale à la teneur en taxe de l'immeuble à ce moment-là.

La juste valeur marchande de l'immeuble au moment où la société commence à l'utiliser dans le cadre d'activités commerciales est de 550 000 $. La société peut demander un CTI selon la teneur en taxe de l'immeuble, calculée comme suit :

Teneur en taxe = (A - B) x C
= (25 000 $ - 0 $) x 550 000 $ / 500 000 $
= 25 000 $ x 1 (maximum)Note de bas de page 3  
= 25 000 $

CTI alloué = 25 000 $ x 60 % = 15 000 $

Augmentation de l'utilisation dans le cadre d'activités commerciales – Sociétés et sociétés de personnes

Lorsque vous augmentez de 10 % ou plus le pourcentage d'utilisation d'un immeuble dans le cadre de vos activités commerciales, nous considérons que vous avez acheté une partie correspondante de l'immeuble, à moins que l'achat ne soit exonéré, et que vous avez payé un montant de TPS/TVH égal à la teneur en taxe du bien multipliée par le pourcentage de l'augmentation de l'utilisation dans le cadre d'activités commerciales. Par conséquent, vous pouvez demander un CTI égal à la TPS/TVH que vous êtes réputé avoir payée.

Exemple 2 - Augmentation de l'utilisation – Sociétés et sociétés de personnes

Poursuivons avec l'exemple 1. La société décide, par la suite, de faire passer l'utilisation de l'immeuble dans le cadre de ses activités commerciales de 60 % à 80 % (augmentation de 20 %). Par conséquent, nous considérons que la société a acheté une partie correspondante de l'immeuble (20 %). Dans ce cas, l'achat de cette partie de l'immeuble est taxable.

La juste valeur marchande de l'immeuble au moment du changement d'utilisation est de 600 000 $. Puisque la société a augmenté l’utilisation commerciale de l’immeuble de 10 % ou plus, elle peut demander un CTI supplémentaire calculé de la façon suivante :

Teneur en taxe = (A - B) x C
= (25 000 $ - 0 $) x 600 000 $ / 500 000 $
= 25 000 $ x 1 (maximum)

= 25 000 $

CTI additionnel = 25 000 $ x 20 %

= 5 000 $

Remarque

Si vous augmentez l'utilisation dans le cadre de vos activités commerciales à 90 % ou plus, nous considérons que vous avez utilisé l'immeuble à 100 % dans le cadre de vos activités commerciales.

Diminution de l'utilisation dans le cadre d'activités commerciales – Sociétés et sociétés de personnes

Lorsque vous diminuez de 10 % ou plus le pourcentage d'utilisation d'un immeuble dans le cadre de vos activités commerciales (sans cesser d'en faire une utilisation commerciale) dans le but de déterminer le montant de taxe que vous devez, nous considérons que vous avez vendu une partie de l'immeuble dans la mesure où vous avez réduit l'utilisation et que vous avez perçu la TPS/TVH sur cette partie de l'immeuble que vous n'utilisez plus dans le cadre de vos activités commerciales, à moins que la vente ne soit exonérée.

Pour calculer le montant de la TPS/TVH que vous êtes réputé avoir perçu, multipliez la teneur en taxe de l'immeuble au moment où vous avez fait le changement d'utilisation par le pourcentage de diminution de l'utilisation dans le cadre d'activités commerciales.

Exemple 3 - Diminution de l'utilisation – Sociétés et sociétés de personnes

Poursuivons avec l'exemple 2. La société diminue par la suite l'utilisation de l'immeuble dans le cadre de ses activités commerciales de 80 % à 30 % (diminution de 50 %). Par conséquent, nous considérons que la société a vendu une partie correspondante de l'immeuble (50 %). Dans ce cas, la vente de cette partie de l'immeuble est taxable.

La juste valeur marchande de l'immeuble au moment du changement d'utilisation est de 550 000 $. La société doit tenir compte de la TPS qu’elle est considérée avoir perçue, calculée comme suit :

Teneur en taxe = (A - B) x C
= (25 000 $ - 0 $) x 550 000 $ / 500 000 $
= 25 000 x 1 (maximum)Note de bas de page 4  
= 25 000 $

TPS perçue : 25 000 $ x 50 %12 500 $

La société doit tenir compte de la taxe qu'elle est considérée avoir perçue en incluant 12 500 $ de TPS dans son calcul de la ligne 105 si elle produit une déclaration par voie électronique ou en l'incluant à la ligne 103 si elle produit une déclaration de la TPS/TVH sur papier, lors du calcul de sa taxe nette pour la période de déclaration au cours de laquelle le changement d'utilisation a lieu.

Cessation de l'utilisation dans le cadre d'activités commerciales – Sociétés et sociétés de personnes

Lorsque vous cessez d'utiliser un immeuble dans le cadre de vos activités commerciales (lorsque vous réduisez l'utilisation dans le cadre d'activités commerciales à 10 % ou moins) et que vous commencez à l'utiliser à 90 % ou plus dans vos activités non commerciales, nous considérons que vous avez vendu l'immeuble et perçu la TPS/TVH sur cette vente, à moins que la vente ne soit exonérée. Vous êtes également considéré avoir racheté l'immeuble et avoir payé le même montant de taxe.

La TPS/TVH que vous êtes considéré avoir perçue est égale à la teneur en taxe de l'immeuble. Par conséquent, vous devez inclure le montant de la teneur en taxe dans le calcul de votre taxe nette dans votre déclaration de la TPS/TVH pour la période de déclaration au cours de laquelle le changement d'utilisation a eu lieu.

Exemple 4 - Cessation de l'utilisation – Sociétés et sociétés de personnes

Poursuivons avec l'exemple 3. L'immeuble était utilisé à 30 % dans le cadre d'activités commerciales, il n'est maintenant plus utilisé dans le cadre d'activités commerciales mais plutôt exclusivement dans le cadre d'activités exonérées. Par conséquent, nous considérons que la société a vendu l'immeuble et, puisque la vente serait alors taxable, elle est considérée avoir perçu la TPS/TVH égale à la teneur en taxe de cet immeuble à ce moment-là. La société est également considérée avoir racheté l'immeuble et avoir payé le même montant de taxe.

La juste valeur marchande de l'immeuble au moment de ce changement d'utilisation est de 650 000 $. La TPS que la société est considérée avoir perçue est calculée comme suit :

Teneur en taxe = (A - B) x C
= (25 000 $ - 0 $) x 650 000 $ / 500 000 $
= 25 000 $ x 1 (maximum)
TPS perçue = 25 000 $

La société doit tenir compte de la taxe qu'elle est considérée avoir perçue en incluant 25 000 $ de TPS dans son calcul de la ligne 105 si elle produit une déclaration par voie électronique, ou en l'incluant à la ligne 103 si elle produit une déclaration de la TPS/TVH sur papier, pour la période de déclaration au cours de laquelle elle a cessé d'utiliser l'immeuble dans le cadre de ses activités commerciales et a commencé à l'utiliser exclusivement dans le cadre d'activités exonérées.

Toutefois, étant donné que la société est réputée avoir effectué une vente taxable du bâtiment, elle pourrait avoir le droit, en tant qu'inscrit, de demander un CTI pour récupérer la taxe qu'elle a payée sur l'immeuble et qui n'a pu être récupérée auparavant.

Pour calculer le montant de CTI auquel elle pourrait avoir droit, elle doit multiplier le pourcentage d'utilisation de l'immeuble dans le cadre d'activités non commerciales immédiatement avant la vente présumée par le moins élevé des montants suivants :

  • la teneur en taxe de l'immeuble au moment de la vente (25 000 $, calculé ci-dessus);
  • la taxe payable (la taxe que la société est réputée avoir perçue) sur la vente (25 000 $).

Dans ce cas, la société aurait le droit de demander un CTI calculé comme suit :

CTI : 70 % × 25 000 $ = 17 500 $

Nous utilisons 70 % puisqu'il s'agit du pourcentage d'utilisation de l'immeuble dans le cadre d'activités non commerciales immédiatement avant la vente présumée (étant donné que le pourcentage d'utilisation de l'immeuble dans le cadre d'activités commerciales de la société était de 30 %).

Nous utilisons le montant de 25 000 $ puisque, dans ce cas, la teneur en taxe de l'immeuble et la taxe payable sur la vente présumée correspondent toutes les deux à 25 000 $.

Étant donné que la société n'utilise plus l'immeuble dans le cadre de ses activités commerciales, elle est maintenant dans la position où elle aurait été si elle avait acheté initialement l'immeuble pour l'utiliser exclusivement dans le cadre d'activités non commerciales.

Pour en savoir plus sur les règles relatives au changement d'utilisation, consultez le mémorandum sur la TPS/TVH, 19.4.2, Immeubles commerciaux - Fournitures réputées, ou composez le 1-800-959-8296.

Particuliers

Les règles suivantes s'appliquent aux particuliers qui sont des inscrits à la TPS/TVH.

Si vous êtes un particulier et que vous commencez à utiliser un immeuble dans le cadre de vos activités commerciales ou que vous en augmentez l'utilisation, il se peut que vous soyez réputé avoir acheté l'immeuble à ce moment-là et avoir payé la TPS/TVH. Par conséquent, vous pourriez avoir le droit de demander un CTI. Si vous diminuez son utilisation ou que vous cessez de l'utiliser dans le cadre de vos activités commerciales ou si vous commencez à l'utiliser principalement pour votre usage personnel ou celui d'un proche (soit individuellement, soit ensemble), vous devez généralement rembourser la totalité ou une partie de tout CTI demandé.

Si vous commencez à utiliser un immeuble dans le cadre de vos activités commerciales ou que vous en augmentez son utilisation, tout CTI que vous pouvez demander est calculé selon la teneur en taxe de l'immeuble au moment de votre changement d'utilisation. Si vous diminuez ou cessez votre utilisation de l'immeuble dans le cadre de vos activités commerciales, toute TPS/TVH que vous devez rembourser sera calculée en fonction de la juste valeur marchande ou de la teneur en taxe de l'immeuble au moment du changement d'utilisation selon qu'il y a une augmentation de l'utilisation personnelle ou dans le cadre d'activités exonérées.

Pour en savoir plus au sujet de la teneur en taxe, lisez Teneur en taxe.

Début d'utilisation dans le cadre d'activités commerciales – Particuliers

Si vous êtes un particulier et que vous êtes le propriétaire d'un immeuble que vous utilisez principalement (à plus de 50 %) pour votre usage personnel ou pour celle d'un proche, soit individuellement, soit ensemble, ou que vous n'utilisez pas (à 10 % ou moins) l'immeuble dans le cadre d'activités commerciales, vous n'auriez pas eu le droit de demander un CTI lors de votre dernière acquisition de l'immeuble.

Toutefois, si vous commencez à utiliser cet immeuble à plus de 10 % dans le cadre de vos activités commerciales et que vous n'utilisez plus l'immeuble principalement pour votre usage personnel, nous considérons que vous avez acheté cet immeuble à ce moment-là et que vous avez payé la TPS/TVH sur l'achat égal à la teneur en taxe de cet immeuble au moment où vous avez commencé à l'utiliser dans le cadre de vos activités commerciales, à moins que l'achat ne soit exonéré. Si vous êtes considéré avoir payé la TPS/TVH, vous pouvez demander un CTI égal à la teneur en taxe de l'immeuble multiplié par le pourcentage d'utilisation de l'immeuble dans le cadre d'activités commerciales.

Remarque

Si vous devenez un inscrit le jour même où vous commencez à utiliser l'immeuble dans le cadre de vos activités commerciales, consultez le guide RC4022 pour connaître les règles qui s'appliquent lorsque vous devenez un inscrit.

Exemple 1 - Début d'utilisation – Particuliers

Vous êtes un particulier qui est un inscrit à la TPS/TVH. Vous avez payé un montant total de 300 000 $ plus 15 000 $ de TPS pour acheter le terrain, les matériaux de construction et les services pour construire un bâtiment en Alberta. L’immeuble est une immobilisation utilisée exclusivement pour offrir des leçons de musique exonérées.

Vous n'aviez pas le droit de demander des remboursements ou des CTI pour la taxe payée sur le terrain ou vos frais de construction.

Par la suite, vous commencez à utiliser l'immeuble à 60 % dans le cadre de votre entreprise de comptabilité (activité commerciale). En raison du changement d'utilisation, nous considérons que vous avez acheté l'immeuble à ce moment-là et que vous avez payé un montant de la TPS égale à la teneur en taxe de l'immeuble puisque l'achat est taxable dans ce cas-là.

La juste valeur marchande de l'immeuble au moment où vous avez commencé à l'utiliser dans le cadre de vos activités commerciale est de 400 000 $. Vous pouvez demander un CTI calculé comme suit :

Teneur en taxe = (A - B) x C
= (15 000 $ - 0 $) x 400 000 $ / 300 000 $
= 15 000 $ x 1 (maximum)
= 15 000 $

CTI alloué = 15 000 $ x 60 %

= 9 000 $

Augmentation de l'utilisation dans le cadre d'activités commerciales – Particuliers

Lorsque vous augmentez de 10 % ou plus le pourcentage d'utilisation d’un immeuble dans le cadre de vos activités commerciales, et que vous n'utilisez pas l'immeuble principalement pour votre usage personnel ou pour celui d'un proche, soit individuellement, soit ensemble, nous considérons que vous avez acheté une partie correspondante de l'immeuble et à moins que l'achat soit exonéré, que vous avez payé un montant de TPS/TVH calculé de la façon suivante :

A x B

où :

A est égal à la teneur en taxe de l'immeuble au moment du changement d'utilisation;

B est le pourcentage de l'augmentation de l'utilisation dans le cadre d'activités commerciales.

Vous pouvez demander un CTI égale à la TPS/TVH que vous êtes réputée avoir payée.

Exemple 2 - Augmentation de l'utilisation – Particuliers

Vous êtes un particulier inscrit et vous achetez un bâtiment en Saskatchewan. Vous utilisez cet immeuble à 40 % pour exploiter une garderie qui fournit un service exonéré de garderie et à 60 % dans le cadre de vos activités taxables de construction. Le bâtiment est une immobilisation utilisée principalement pour votre activité commerciale. Vous demandez un CTI pour une partie de la taxe que vous avez payée lors de l’achat de l’immeuble.

Coût de l'immeuble : 500 000 $

TPS (500 000 $ x 5 %) : 25 000 $

CTI demandé (25 000 $ x 60 %) : 15 000 $

Par la suite, vous augmentez l'utilisation de l'immeuble dans le cadre de vos activités commerciales de 60 % à 80 %. Par conséquent, nous considérons que vous avez acheté une partie correspondante de l'immeuble (20 %) et que vous avez payé un montant de la TPS calculé de la façon démontrée ci-dessous.

La juste valeur marchande de l'immeuble au moment de ce changement d'utilisation est de 600 000 $. Vous pouvez demander un CTI supplémentaire calculé comme suit :

Teneur en taxe = (A - B) x C
= (25 000 $ - 0 $) x 600 000 $ / 500 000 $
= 25 000 $ x 1 (maximum)
= 25 000 $

Pour calculer le CTI additionnel que vous pouvez demander, multipliez la teneur en taxe par le pourcentage d'augmentation comme suit :

CTI additionnel = 25 000 $ x 20 %

= 5 000 $

Remarque

Si vous augmentez l'utilisation d'activités commerciales à 90 % ou plus, nous considérons que vous avez utilisé l'immeuble à 100 % dans le cadre de vos activités commerciales.

Diminution de l'utilisation dans le cadre d'activités commerciales – Particuliers

Lorsque vous diminuez de 10 % ou plus le pourcentage d'utilisation d'un immeuble dans le cadre de vos activités commerciales (sans cesser d'en faire une utilisation commerciale) et que vous ne commencez pas à l'utiliser principalement (à plus de 50 %) pour votre usage personnel ou pour celui d'un proche, soit individuellement, soit ensemble, nous considérons que vous avez vendu une partie de l'immeuble correspondant à la réduction de l'utilisation dans le cadre de vos activités commerciales. À moins que la vente ne soit exonérée, nous considérons que vous avez perçu la TPS/TVH sur la partie de l'immeuble que vous n'utilisez plus pour exercer vos activités commerciales.

Remarque

Si vous diminuez à 10 % ou moins l'utilisation de l'immeuble dans le cadre d'activités commerciales, nous considérons que vous avez cessé d'utiliser l'immeuble dans le cadre de vos activités commerciales. Pour en savoir plus, lisez Cessation de l'utilisation dans le cadre d'activités commerciales sans changer l'utilisation principalement pour usage personnel – Particuliers et Changement d'utilisation de l'immeuble principalement pour un usage personnel – Particuliers.

Lorsque vous diminuez l'utilisation dans le cadre de vos activités commerciales, vous devez utiliser la formule suivante pour calculer le montant de TPS/TVH que vous êtes considéré avoir perçue :

(A x B) - C

où :

A représente la teneur en taxe de l'immeuble au moment du changement d'utilisation;

B représente le pourcentage par lequel vous avez réduit l'utilisation de l'immeuble dans le cadre de vos activités commerciales;

C représente le montant de toute TPS/TVH que vous êtes réputé avoir perçue sur la juste valeur marchande de l'immeuble, ou sur une partie de celui-ci, parce que vous vous êtes approprié l'immeuble ou une partie de celui-ci, qui était utilisé comme immobilisation dans votre entreprise ou dans le cadre de vos activités commerciales, pour votre usage personnel ou celle d'un proche, y compris une utilisation résidentielle. Pour en savoir plus lisez Changement d'utilisation de l'immeuble principalement pour un usage personnel – Particuliers.

Exemple 3 - Diminution de l'utilisation – Particuliers

Poursuivons avec l'exemple 2. Vous diminuez, par la suite, de 80 % à 40 % (une diminution de 40 %) votre utilisation de l'immeuble dans le cadre de vos activités commerciales. Vous utilisez maintenant le bâtiment à 60 % pour fournir des services exonérés de garderie.

En raison du changement d'utilisation, nous considérons que vous avez effectué une vente taxable de la partie du bâtiment que vous utilisiez dans le cadre d'activités commerciales et que vous utilisez maintenant pour exercer des activités exonérées (40 %).

La juste valeur marchande de l'immeuble au moment où vous avez réduit son utilisation dans le cadre d'activités commerciales est de 650 000 $. La TPS que vous êtes considéré avoir perçue sur cette vente est calculée comme suit :

Teneur en taxe = (A - B) x C
=
(25 000 $ - 0 $) x 650 000 $ / 500 000 $
= 25 000 $ x 1 (maximum)
= 25 000 $

TPS perçue = (A x B) - C
= (25 000 $ x 40 %) - 0 $
= 10 000 $

Cessation de l'utilisation dans le cadre d'activités commerciales sans changer l'utilisation principalement pour usage personnel – Particuliers

Lorsque vous réduisez l'utilisation d'un immeuble dans le cadre de vos activités commerciales à 10 % ou moins, et que vous commencez à utiliser l'immeuble exclusivement (90 % ou plus) pour d'autres fins (mais pas principalement pour votre usage personnel, ou celui d'un proche, soit individuellement, soit ensemble), nous considérons que vous avez cessé d'utiliser l'immeuble dans le cadre de vos activités commerciales, avez vendu l'immeuble et, à moins que la vente ne soit exonérée, avez perçu la TPS/TVH sur cette vente.

Dans la plupart des cas, la TPS/TVH que vous êtes considéré avoir perçue est égale à la teneur en taxe de l'immeuble au moment du changement d'utilisation.

Exemple 4 - Cessation de l'utilisation dans le cadre d'activités commerciales – Particuliers

Poursuivons avec l'exemple 3. L'immeuble était utilisé à 40 % dans le cadre d'activités commerciales et à 60 % dans le cadre d'activités exonérées. Vous décidez maintenant d'utiliser tout le bâtiment pour offrir un service exonéré de garderie. L'immeuble n'est plus utilisé dans le cadre de vos activités commerciales. Par conséquent, nous considérons que vous avez vendu l'immeuble. La juste valeur marchande de l'immeuble au moment de ce changement d'utilisation est encore de 650 000 $.

Puisque vous vous n'êtes pas approprié l'immeuble pour usage personnel, la TPS que vous êtes considéré avoir perçue est basée sur la teneur en taxe et est calculée selon la formule suivante :

Teneur en taxe = (A - B) x C
= (25 000 $ - 0 $) x 650 000 $ / 500 000 $
= 25 000 $ x 1 (maximum)

TPS perçue = 25 000 $

Vous devez tenir compte de la taxe que vous êtes considéré avoir perçue en incluant 25 000 $ de TPS dans votre calcul de la ligne 105 si vous produisez une déclaration par voie électronique ou à la ligne 103 si vous produisez une déclaration de la TPS/TVH sur papier, pour la période de déclaration au cours de laquelle vous avez cessé d'utiliser le bâtiment dans le cadre de vos activités commerciales.

Puisque nous considérons que vous avez effectué une vente taxable du bâtiment, en tant qu'inscrit, vous pourriez être admissible à demander un CTI pour récupérer la taxe que vous avez payée précédemment sur la propriété mais que vous n'aviez pas le droit de récupérer. Pour en savoir plus, lisez Demande de CTI lorsque vous effectuez une vente taxable d'immeubles.

Changement d'utilisation de l'immeuble principalement pour un usage personnel – Particuliers

Si vous utilisiez l'immeuble dans le cadre de vos activités commerciales et non principalement pour votre usage personnel ou celui d'un proche, et que vous commencez à utiliser l'immeuble principalement pour votre utilisation, ou celle d'un proche, soit individuellement, soit ensemble, vous êtes considéré :

La méthode utilisée pour calculer la TPS/TVH que vous êtes considéré avoir perçue dépend de l'augmentation que vous faites pour votre usage personnel de l'immeuble.

Si vous commencez à utiliser l'immeuble principalement pour votre usage personnel, mais que vous ne l'utilisez pas exclusivement (90 % ou plus) pour votre usage personnel, la TPS/TVH que vous êtes considéré avoir perçue est égale à teneur en taxe de l'immeuble au moment où vous commencez à l'utiliser pour votre usage personnel ou celui d'un proche.

Exemple 5 - Changement d'utilisation de l'immeuble principalement pour un usage personnel – Particuliers

Revenons à l'exemple 3, dans lequel l'immeuble était utilisé à 40 % dans le cadre d'activités commerciales et à 60 % dans le cadre d'activités exonérées. Vous décidez, par la suite, de fermer votre garderie et vous commencez à utiliser cette partie du bâtiment exclusivement comme entrepôt pour vos articles personnels. Cela signifie que vous utilisez maintenant 40 % du bâtiment dans le cadre de vos activités commerciales et 60 % pour votre usage personnel. Étant donné que vous utilisez l'immeuble principalement (mais pas exclusivement) pour votre usage personnel, nous considérons que vous cessez d'utiliser cet immeuble dans le cadre de vos activités commerciales.

La juste valeur marchande de l'immeuble au moment où vous commencez à l'utiliser principalement pour votre usage personnel est de 700 000 $. La teneur en taxe de l'immeuble (tel que calculé à l'exemple 3) est de 25 000 $.

La TPS que vous êtes considéré avoir perçue parce que vous avez commencé à utiliser l'immeuble principalement (mais pas exclusivement) pour votre usage personnel est égale à la teneur en taxe de l'immeuble au moment où vous avez commencé à l'utiliser principalement à des fins personnelles (25 000 $).

Déclarez la TPS de 25 000 $ que vous êtes considéré avoir perçue dans votre déclaration de la TPS/TVH régulière pour la période de déclaration au cours de laquelle vous avez changé l'utilisation de l'immeuble (dans votre calcul de la ligne 105 si vous produisez votre déclaration par voie électronique ou à la ligne 103 si vous produisez sur papier).

Changement d’utilisation de l’immeuble exclusivement (90 % ou plus) pour un usage personnel – Particuliers

Si vous commencez à utiliser l'immeuble exclusivement (90 % ou plus) pour un usage personnel, et que vous cessez de l'utiliser dans le cadre de vos activités commerciales, vous êtes considéré, selon deux dispositions distinctes, avoir vendu l'immeuble et, à moins que la vente ne soit exonérée, avoir perçu la TPS/TVH sur cette vente.

Selon la première disposition (qui s'applique à l'acquisition d'immeuble pour un usage personnel), vous êtes considéré avoir perçu la TPS/TVH calculée sur la juste valeur marchande de l'immeuble parce que vous aviez utilisé le bien comme immobilisation dans une entreprise ou dans le cadre d'activités commerciales et que vous avez commencé à l'utiliser entièrement pour votre usage personnel, ou celui d'un proche.

Selon la deuxième disposition (qui s'applique à la cessation de l'utilisation dans le cadre d'activités commerciales), vous êtes considéré avoir perçu la TPS/TVH qui est calculée selon la formule suivante :

A - B

où :

A représente la teneur en taxe de l'immeuble au moment du changement d'utilisation;

B représente le montant de TPS/TVH, le cas échéant, que vous êtes considéré avoir perçu sur la juste valeur marchande de l'immeuble, ou sur une partie de celui-ci, parce que vous aviez utilisé l'immeuble (ou une partie de celui-ci) comme immobilisation dans votre entreprise ou dans le cadre de vos activités commerciales, et que vous avez commencé à l'utiliser pour votre usage personnel ou pour celui d'un proche, soit individuellement, soit ensemble.

L'effet combiné de ces deux dispositions, par conséquent, est que lorsque vous commencez à utiliser l'immeuble exclusivement (90 % ou plus) pour un usage personnel et vous cessez de l'utiliser dans le cadre d'activités commerciales, vous êtes considéré avoir perçu la taxe égale au plus élevé des deux montants suivants : la taxe sur la juste valeur marchande de l'immeuble ou la teneur en taxe de l'immeuble.

Exemple 6 - Changement d'utilisation de l'immeuble exclusivement (90 % ou plus) pour un usage personnel  – Particuliers

Revenons à l'exemple 3, dans lequel l'immeuble était utilisé à 40 % dans le cadre d'activités commerciales et à 60 % dans le cadre d'activités exonérées. Vous décidez maintenant d'utiliser l'immeuble au complet pour entreposer vos articles personnels. L'immeuble n'est plus utilisé dans le cadre d'activités commerciales ou d'activités d'entreprise. Ainsi, vous êtes considéré avoir vendu l'immeuble.

La juste valeur marchande de l'immeuble au moment de ce changement d'utilisation est de 700 000 $. La teneur en taxe de l'immeuble (tel que calculé à l'exemple 3) est de 25 000 $.

Puisque vous avez acquis l'immeuble pour usage personnel, vous êtes considéré (selon la première disposition mentionnée précédemment) avoir perçu la TPS calculée sur la juste valeur marchande de l'immeuble au moment où vous avez commencé à l'utiliser exclusivement pour usage personnel (700 000 $ x 5 % = 35 000 $).

TPS perçue : 700 000 $ x 5 % = 35 000 $

Vous êtes également considéré (selon la deuxième disposition mentionnée précédemment) avoir perçu la TPS parce que vous avez cessé d'utiliser l'immeuble dans le cadre d'activités commerciales. Dans ce cas, la TPS est de zéro. Elle est calculée de la façon suivante :

TPS perçue = A - B
= 25 000 $ - 35 000 $
= 0 $Note de bas de page 5  

Par conséquent, nous considérons que vous avez perçu un montant total de 35 000 $ de TPS (selon la première disposition).

Puisque vous êtes considéré avoir effectué une vente taxable de l'immeuble, en tant qu'inscrit, vous pourriez être admissible à demander un CTI pour récupérer la taxe que vous avez payée précédemment sur la propriété mais que vous n'aviez pas le droit de récupérer. Lisez Demande de CTI lorsque vous effectuez une vente taxable d'immeubles.

Organisme de services publics

Si vous êtes un organisme de services publics (OSP), les règles relatives au changement d'utilisation qui s'appliquent à vous pour les immeubles sont généralement les mêmes que celles qui s'appliquent à vous pour les biens meubles.

Toutefois, si vous avez exercé un choix (formulaire GST26) pour traiter vos fournitures exonérées de certains immeubles comme étant taxables, les règles relatives au changement d'utilisation des biens meubles ne s'appliquent pas. Les règles relatives au changement d'utilisation des immeubles, qui s'appliquent aux sociétés et aux sociétés de personnes, mais seulement pour le bien à l'égard duquel vous avez exercé un choix. Pour en savoir plus, lisez Sociétés et sociétés de personnes.

Institutions financières

Les règles relatives au changement d'utilisation d'un immeuble qui s'appliquent aux institutions financières sont semblables à celles qui s'appliquent aux sociétés et aux sociétés de personnes. Pour en savoir plus, consultez le mémorandum 19.4.2 sur la TPS/TVH, Immeubles commerciaux – Fournitures réputées.

Demande de CTI lorsque vous effectuez une vente taxable d'immeubles

Si vous êtes un inscrit à la TPS/TVH et que vous effectuez une vente d'immeuble taxable (incluant une vente taxable réputée), vous pouvez généralement demander un CTI pour la totalité ou une partie de la TPS/TVH incorporée dans le bien (il s'agit généralement de la taxe que vous avez payée lors de votre dernière acquisition ou pour de futures améliorations de l'immeuble mais que vous ne pouviez pas demander auparavant). Votre dernière acquisition peut être, par exemple, lorsque vous avez acheté l'immeuble initialement ou la dernière fois que nous considérons que vous l'avez acheté selon les règles de la fourniture à soi-même pour les constructeurs de maison neuve.

Pour en savoir plus, consultez le mémorandum sur la TPS/TVH 19.2.3, Immeubles résidentiels – Fournitures réputées, ou composez le 1-800-959-8296.

Exemple – Particuliers

Vous êtes un particulier qui est un inscrit à la TPS/TVH et vous construisez un bâtiment en Saskatchewan. Vous avez payé un montant total de 500 000 $, plus la TPS de 25 000 $ pour acheter le terrain, les produits et les services pour construire le bâtiment. Vous utilisez le bâtiment à 40 % pour offrir un service exonéré de garderie et à 60 % pour offrir un service taxable de construction. Le bâtiment est une immobilisation utilisée principalement dans le cadre d'activités commerciales.

Vous avez demandé un CTI de 15 000 $ (60 % × 25 000 $) pour la taxe payée sur le terrain et sur vos frais de construction. Comme vous utilisez le bâtiment à 40 % dans le cadre d'activités exonérées, vous ne pouvez pas récupérer la TPS que vous avez payée sur le terrain ni sur les frais de construction liés à de telles activités.

Par la suite, vous effectuez une vente taxable du bâtiment au montant de 700 000 $ plus 35 000 $ de TPS. Comme vous avez effectué une vente taxable du bâtiment, vous êtes admissible à demander un CTI afin de récupérer la totalité ou une partie de la taxe que vous aviez payée sur l'immeuble mais que vous ne pouviez pas récupérer auparavant.

Pour calculer le montant de CTI auquel vous pouvez avoir droit, multipliez le pourcentage de l'utilisation de l'immeuble dans le cadre d'activités non commerciales immédiatement avant la vente par le moins élevé des deux montants suivants :

  • la teneur en taxe de l'immeuble au moment de cette vente;
  • la taxe payable sur cette vente.

Dans ce cas, vous auriez le droit de demander le CTI suivant :

CTI            40 %Note de bas de page 6 x 25 000 $Note de bas de page 7 = 10 000 $

Lorsque vous avez terminé la construction

Les sections suivantes ne s'appliquent à vous que si vous êtes un constructeur aux fins de la TPS/TVH. Elles examinent la façon dont la TPS/TVH s'applique généralement dans chacune des situations suivantes :

Pour en savoir plus sur la question de savoir si vous êtes un constructeur, lisez Déterminer si vous êtes un constructeur aux fins de la TPS/TVH.

Pour en savoir plus sur ce qui est admissible à titre de rénovation majeure, ajout majeur et conversion, lisez Rénovation majeure, ajout majeure et conversion.

Si vous vendez la maison neuve

Si vous êtes le constructeur d'une maison neuve ou faisant l'objet de rénovations majeures et que vous vendez la maison, la vente sera généralement taxable. Pour en savoir plus sur les ventes exonérées, lisez Ventes exonérées d'habitations.

Des règles spéciales s'appliquent à la facturation et à la perception de la TPS/TVH lorsque vous effectuez une vente taxable d'une maison. Pour en savoir plus, lisez les sections suivantes :

Règle spéciale : logements en copropriété
Nous considérons que vous avez effectué une vente taxable d'un logement en copropriété et avez perçu la TPS/TVH calculée sur la juste valeur marchande du logement (c'est-à-dire nous considérons que vous avez effectué une fourniture à soi-même du logement) dans les cas suivants :

Vous devez inscrire la TPS/TVH que vous êtes réputé avoir perçue dans votre calcul de la ligne 105 si vous produisez votre déclaration par voie électronique ou inscrivez-la à la ligne 103 si vous produisez votre déclaration sur papier pour la période de déclaration qui comprend le jour où le contrat prend fin.

Si vous vendez la maison après l'avoir rénovée (autre qu'une rénovation majeure)

Si, dans le cadre d'une entreprise consistant à fournir des immeubles, vous vendez une maison que vous avez rénovée ou modifiée, mais que ces rénovations ou modifications ne sont pas assez importantes pour constituer une rénovation majeure, nous considérons que vous avez effectué une fourniture à soi-même taxable.

Dans ce cas, nous considérons que vous avez perçu la TPS/TVH, que vous devez déclarer, sur les coûts suivants :

Généralement, un coût doit être ajouté au prix de base rajusté d'une maison s'il améliore le bâtiment davantage qu'une simple réparation ou qu'un entretien.

Par conséquent, nous considérons que vous avez perçu la TPS/TVH sur les coûts comme les traitements et les salaires ainsi que les avantages sociaux qui doivent être payés à vos employés qui participent aux travaux de rénovation sur place, ainsi que sur les contrats conclus avec des non-inscrits.

Généralement, cette règle assure que les rénovateurs qui ont recours à leur propre effectif ou aux services de non-inscrits paieront des montants de TPS/TVH équivalents par rapport à ceux qui ont recours aux services d'entrepreneurs indépendants. En d'autres termes, la TPS/TVH que nous considérons que vous avez perçue devrait correspondre environ à la TPS/TVH que vous aurait facturée un entrepreneur indépendant qui est un inscrit à la TPS/TVH si vous aviez acquis le bien ou les services auprès de lui plutôt que de vous-même.

Remarque

Vous ne devez pas rendre compte de la TPS/TVH sur les services de réparation ou d'entretien ordinaires qui ne seraient pas inclus dans le prix de base rajusté aux fins de l'impôt sur le revenu.

Si nous considérons que vous avez perçu la TPS/TVH sur les coûts engagés pour rénover ou modifier une maison, vous devez inscrire la TPS/TVH que vous êtes réputé avoir perçue dans votre calcul de la ligne 105 si vous produisez votre déclaration par voie électronique ou inscrivez-la à la ligne 103 si vous produisez votre déclaration sur papier pour la période de déclaration qui comprend la première des deux dates suivantes :

Généralement, votre vente de la maison sera exonérée. Comme votre vente de la maison est exonérée, vous ne pouvez pas demander des CTI pour la taxe que vous êtes réputé avoir perçue sur les coûts des rénovations.

Remarque

Nous considérons aussi que vous avez perçu la TPS/TVH si les rénovations ne constituent pas une rénovation majeure et que vous louez la maison (contrairement à la vente de la maison).

Si vous louez la maison neuve

Si vous louez la maison neuve à une personne qui y résidera de façon continue pendant un mois ou plus, les paiements de location sont exonérés.

Les paiements de location que vous facturez sont aussi exonérés si la personne à qui vous louez la maison neuve sous-loue à son tour la maison à bail à un particulier qui y résidera de façon continue pendant un mois ou plus.

Remarque

Si vous louez également une place de stationnement qui doit être disponible pendant une période d'un mois ou plus, la location de cette place est habituellement exonérée si vous la louez à une personne à qui vous louez également une maison et que la place de stationnement fait partie de la maison ou que l'utilisation de la place de stationnement est liée à l'utilisation de la maison à des fins résidentielles pour les particuliers.

Fourniture à soi-même lorsque vous louez la maison neuve

Si vous êtes un constructeur, nous considérons généralement que vous avez effectué une fourniture taxable à soi-même si vous construisez ou apportez des rénovations majeures à des habitations (peu importe s'il s'agit d'un seul logement ou de logements multiples) et que vous transférez la possession ou l'utilisation de l'habitation ou de l'un de ses logements à un particulier aux termes d'un bail à des fins résidentielles. Nous considérons aussi que vous avez effectué une fourniture taxable à soi-même si vous êtes un constructeur qui loue l'habitation neuve ou une habitation qui a fait l'objet de rénovations majeures à un particulier à des fins résidentielles.

Remarque

Cette règle de fourniture à soi-même peut s'appliquer à un constructeur de nouvelles habitations ou d'habitations ayant subi des rénovations majeures qu'il soit inscrit à la TPS/TVH ou pas.

Pour en savoir plus sur la signification d'une fourniture à soi-même, lisez Qu'est-ce qu'une fourniture à soi-même?

Si nous considérons que vous avez effectué une fourniture à soi-même d'une maison que vous vendez à une date ultérieure, la vente sera habituellement exonérée de la TPS/TVH si votre seule utilisation de la maison était dans le cadre d'activités exonérées (par exemple la location résidentielle à long terme). Si vous êtes un particulier qui est constructeur d'une maison et que vous ou l'un de vos proches occupez la maison comme lieu de résidence et que vous vendez la maison à une date ultérieure, la vente sera habituellement exonérée si elle a été utilisée principalement (à plus de 50 %) comme lieu de résidence, soit individuellement, soit ensemble. Pour en savoir plus, lisez Ventes exonérées d'habitations.

Si nous considérons que vous avez effectué une fourniture taxable à soi-même et que vous n'utilisez pas la maison dans le cadre d'activités commerciales après la fourniture taxable, vous ne pouvez pas demander de CTI pour la taxe que nous considérons que vous avez payée sur la fourniture à soi-même. Toutefois, si, à tout moment, vous commencez à utiliser la totalité ou une partie de la maison dans le cadre d'activités commerciales, vous pourriez avoir le droit de demander des CTI. Pour en savoir plus, lisez Règles relatives au changement d'utilisation d'immeubles.

Remarques

Des règles spéciales concernant la fourniture à soi-même s'appliquent si vous louez une habitation en partie à des fins résidentielles à long terme et également en partie à des fins commerciales. Pour en savoir plus, lisez Fourniture à soi-même d'immeubles à utilisation mixte.

Les règles sur la fourniture à soi-même ne s'appliquent pas à certains organismes communautaires lorsqu'ils construisent des résidences pour leurs membres ou qu'ils y font des rénovations majeures. Elles ne s'appliquent pas non plus aux universités, aux administrations scolaires ou aux collèges publics lorsqu'ils construisent des résidences d'étudiants ou qu'ils y font des rénovations majeures qui sont utilisées principalement comme résidence pour leurs étudiants.

En ce qui concerne les lieux de travail éloignés, l'application des règles concernant la fourniture à soi-même peut être suspendue. Pour en savoir plus, lisez Lieu de travail éloigné.

Maison à logement unique (y compris un logement en copropriété)

Nous considérons que vous avez effectué une fourniture taxable à soi-même d'une maison à logement unique et perçu la TPS/TVH calculée sur la juste valeur marchande de la maison (y compris le terrain) si toutes les conditions suivantes sont remplies :

Remarque

Il se peut que nous ne considérions pas que vous avez effectué une fourniture à soi-même si vous êtes un particulier qui est un constructeur et que vous construisez une maison ou y apportez des rénovations majeures que vous ou l'un de vos proches utiliserez à plus de 50 %, soit individuellement, soit ensemble, comme lieu de résidence. Pour en savoir plus, lisez Si vous êtes un particulier et que vous résidez dans la maison neuve.

Habitation à logements multiples ou ajout à une telle habitation (ne comprend pas un logement en copropriété ou un immeuble d'habitation en copropriété)

Nous considérons que vous avez effectué une fourniture taxable à soi-même de l'habitation à logements multiples intégrale (par exemple, un duplex ou un immeuble en copropriété), ou un ajout à une telle habitation, et nous considérons que vous avez perçu la TPS/TVH calculée sur la juste valeur marchande de l'habitation à logements multiples ou sur l'ajout, (y compris le terrain sous-jacent) dans les cas suivants :

Remarque

Nous considérons que vous avez payé et perçu la TPS/TVH calculée sur la juste valeur marchande de l'habitation à logements multiples ou de l'ajout intégral, même si vous n'avez que transféré la possession ou l'utilisation d'un seul logement de l'habitation ou de l'ajout. Toutefois, vous pourriez avoir le droit de demander un remboursement de la TPS/TVH pour immeubles d'habitation locatifs neufs pour une partie de la taxe que nous considérons que vous avez payée. Pour en savoir plus, lisez Remboursement de la TPS/TVH pour immeubles d'habitation locatifs neufs.

Fourniture à soi-même de logements subventionnés

Si nous considérons que vous avez effectué une fourniture taxable à soi-même de logements subventionnés, des règles spéciales s'appliquent pour déterminer le montant de taxe que vous devez verser. Pour en savoir plus, lisez Logements subventionnés.

Date de la fourniture à soi-même

Nous considérons que vous avez effectué une fourniture à soi-même à la dernière des dates suivantes :

Comment déclarer la taxe sur une fourniture à soi-même

Si vous êtes un inscrit à la TPS/TVH, vous devez inscrire la TPS/TVH que vous êtes réputé avoir perçue dans votre calcul de la ligne 105 si vous produisez votre déclaration par voie électronique ou inscrivez-le à la ligne 103 si vous produisez votre déclaration sur papier pour la période de déclaration au cours de laquelle nous considérons que vous avez effectué la fourniture à soi-même (lisez Date de la fourniture à soi-même). Versez tout montant de taxe nette positif dû au plus tard à la date d'échéance de la déclaration.

Si vous n'êtes pas un inscrit à la TPS/TVH, vous devez inscrire la TPS/TVH que vous êtes réputé avoir perçue à la ligne 103 du formulaire GST62, Déclaration de la taxe sur les produits et services/taxe de vente harmonisée (TPS/TVH) (non personnalisée). Versez la taxe due avec la déclaration avant la fin du mois suivant le mois au cours duquel nous considérons que vous avez effectué la fourniture à soi-même (lisez Date de la fourniture à soi-même). À titre de non-inscrit, vous pourriez avoir le droit de demander un remboursement pour récupérer la taxe que vous avez payée sur les frais de construction que vous ne pouviez pas récupérer auparavant. Pour en savoir plus, lisez Remboursement pour la vente taxable d'immeubles par un non-inscrit.

Remarque

Le formulaire GST62 est seulement offert en format pré-imprimé et ne peut pas être téléchargé à partir de notre site Web. Toutefois, vous pouvez le commander à l'aide du bon de commande en ligne à Pour obtenir des formulaires et des publications.

Fourniture à soi-même d'immeubles à utilisation mixte

Si nous considérons que vous avez effectué une fourniture à soi-même parce que vous avez construit un bâtiment ou y avez apporté des rénovations majeures et que vous louez une partie du bâtiment à des fins résidentielles à long terme (activité exonérée) et que l'autre partie du bâtiment était louée à des fins commerciales (activité taxable), nous considérons que vous avez effectué une fourniture à soi-même de la partie résidentielle de l'immeuble seulement. Par conséquent, nous considérons que vous avez payé et perçu la TPS/TVH calculée sur la juste valeur marchande de la partie résidentielle de l'immeuble.

Vous ne pouvez pas demander un CTI pour la TPS/TVH que nous considérons que vous avez payée sur la fourniture à soi-même de la partie résidentielle de l'immeuble si vous utilisez cette partie à 90 % ou plus pour fournir des locations résidentielles à long terme.

Vente d'immeubles à utilisation mixte

Si, par la suite, vous vendez l'immeuble que vous aviez loué en partie à des fins résidentielles à long terme (activité exonérée) et aussi en partie à des fins commerciales (activité taxable), nous considérons que vous avez effectué deux ventes d'immeubles distinctes, à savoir une vente de la partie résidentielle et une autre vente de la partie commerciale.

Dans ce cas, la TPS/TVH s'appliquera, généralement, à la partie commerciale du bâtiment, mais la partie résidentielle du bâtiment pourrait être exonérée. Cela permet de s'assurer que les habitations qui seraient exonérées si elles étaient vendues seules sont toujours exonérées si elles sont vendues avec d'autres immeubles taxables.

Exemple

Une société vend un bâtiment de dix étages. Il y a des appartements sur neuf étages du bâtiment que la société loue à des particuliers à des fins résidentielles à long terme et il y a plusieurs entreprises au rez-de-chaussée.

Aux fins de la TPS/TVH, nous considérons que la société a effectué deux ventes distinctes : une vente de la partie commerciale du bâtiment et une autre vente distincte de la partie résidentielle.

La TPS/TVH s'applique à la vente de la partie commerciale du bâtiment. La vente de la partie résidentielle du bâtiment est exonérée. Toutefois, si le bâtiment était neuf et que personne n'y avait résidé, la vente du bâtiment intégral, à savoir les parties résidentielles et commerciales, aurait été taxable.

Si vous vendez un bâtiment qui fait partie de la maison neuve et louez le terrain sous-jacent

Si vous vendez seulement le bâtiment qui fait partie de la maison neuve et louez le terrain sous-jacent à un acheteur dans le cadre du même accord (autre qu'un emplacement situé dans un parc à roulottes résidentiel), nous considérons que vous avez effectué une fourniture à soi-même du bâtiment et du terrain et que vous avez payé et perçu la TPS/TVH calculée sur la juste valeur marchande de la maison et du terrain.

Nous considérons que vous avez effectué la fourniture à soi-même à la dernière des dates suivantes :

Pour en savoir plus sur la façon de déclarer la TPS/TVH que vous êtes réputé avoir perçue, lisez Comment déclarer la taxe sur une fourniture à soi-même.

Si vous êtes un particulier et que vous résidez dans la maison neuve

Si vous êtes un constructeur qui est un particulier et que vous construisez une maison ou une habitation à logements multiples ou que vous y apportez des rénovations majeures ou que vous construisez un ajout à l'habitation à logements multiples, il se peut que nous considérions que vous avez effectué une fourniture taxable à soi-même et avez payé et perçu la TPS/TVH calculée sur la juste valeur marchande de la maison, de l'habitation à logements multiples intégrale, ou de l'ajout que vous avez construit ou qui a fait l'objet de rénovations majeures si vous êtes le premier à résider dans la maison, dans un logement de l'habitation à logements multiples ou dans l'ajout. Pour en savoir plus sur ce qui est admissible à titre de rénovation majeure, lisez Rénovation majeure, ajout majeur et conversion.

Toutefois, nous ne considérons pas que vous avez effectué une fourniture à soi-même dans les cas suivants :

Remarque

Cette exception ne s'applique pas lorsque le constructeur est une société ou une société de personnes et qu'un particulier qui est un actionnaire de la société ou un associé de la société de personnes commence à résider dans la maison. Dans ce cas, nous considérons que la société ou la société de personnes a effectué une fourniture taxable à soi-même et a payé et perçu la TPS/TVH calculée sur la juste valeur marchande de l'habitation. Pour en savoir plus sur l'application des règles sur la fourniture à soi-même dans ce cas, lisez Si vous louez la maison neuve.

Si nous considérons que vous avez effectué une fourniture taxable à soi-même, vous êtes réputé avoir payé et perçu la TPS/TVH à la dernière des dates suivantes :

Si nous considérons que vous avez effectué une fourniture taxable à soi-même d'habitations que vous vendez par la suite, la vente sera habituellement exonérée de la TPS/TVH si la dernière utilisation de la maison était principalement (à plus de 50 %) à des fins résidentielles pour vous ou pour l'un de vos proches, soit individuellement, soit ensemble.

Pour en savoir plus sur la façon de déclarer la TPS/TVH que vous êtes réputé avoir perçue, lisez Comment déclarer la taxe sur une fourniture à soi-même.

Ventes exonérées d'habitations

Voici une liste de certaines ventes d'habitations qui sont exonérées :

Pour en savoir plus sur le moment où la vente d'une habitation est exonérée, consultez le mémorandum sur la TPS/TVH, 19.2.1, Immeubles résidentiels – Ventes.

Rénovation majeure, ajout majeur et conversion

Les renseignements suivants vous aideront à déterminer si les travaux de construction que vous avez effectués à une maison sont assez importants pour être considérés comme des rénovations majeures aux fins de la TPS/TVH.

Rénovation majeure

Si une maison a fait l'objet de rénovations majeures, elle est généralement traitée comme une maison neuve.

Toutefois, des changements majeurs doivent être effectués pour correspondre à la définition de rénovation majeure. Dans le cadre d'un projet de rénovation majeure, l'intérieur d'une maison est pratiquement détruit au complet. Ce genre de projet de rénovation est considéré comme une rénovation majeure. Généralement, 90 % ou plus de l'intérieur d'une maison existante doit être enlevé ou remplacé pour correspondre à une rénovation majeure (proportion de 90 %). Pour atteindre la proportion de 90 %, vous n'avez pas à enlever ou à remplacer la fondation, les murs de soutien extérieurs et intérieurs, le plancher, le toit ou les escaliers. Cependant, si vous enlevez ou remplacez l'un d'eux au cours d'une rénovation majeure, ils feront partie de la proportion de 90 %.

Toute méthode juste et raisonnable peut être utilisée pour déterminer si la proportion de 90 % est atteinte. Par exemple, comparer la superficie de la partie rénovée à la superficie totale de la maison est une mesure acceptable de la proportion de 90 %. Vous pouvez également comparer la superficie des planchers et des murs des pièces rénovées à la superficie totale des planchers et des murs de la maison.

Seules les surfaces habitables sont prises en compte pour établir si la maison a fait l'objet de rénovations majeures. Les surfaces habitables comprennent les pièces où vous vivez, les sous-sols finis et les greniers habités. Les garages ou les vides sanitaires ne sont pas pris en compte pour déterminer la proportion de 90 %. De même, les travaux effectués pour finir partiellement un sous-sol qui n'est pas habitable ne sont pas pris en compte pour déterminer la proportion de 90 %. Toutefois, si un sous-sol non fini est rénové au complet ou en partie pour le rendre habitable, cette superficie serait prise en compte pour déterminer la proportion de 90 %.

La rénovation du sous-sol ou l'ajout d'un garage ou d'une terrasse à une maison existante ne correspondent pas à la définition d'une rénovation majeure.

La construction d'un ajout à une maison n'est pas considérée comme une rénovation majeure étant donné que c'est la maison en entier qui doit être rénovée. Par exemple, si un bungalow de 900 mètres carrés est rénové et qu'une partie du projet consiste à construire un ajout de 100 mètres carrés, l'ajout n'est pas pris en compte pour déterminer la proportion de 90 %.

Toutefois, si la rénovation d'un bungalow de 900 mètres carrés est considérée comme une rénovation majeure, la construction de l'ajout est considérée comme faisant partie de la rénovation majeure.

Remarque

Si vous êtes une personne qui acquiert une maison et qui entreprend une rénovation majeure de la maison en vue de la louer et de la vendre, vous êtes un constructeur de la maison aux fins de la TPS/TVH. Pour en savoir plus, lisez Déterminer si vous êtes un constructeur aux fins de la TPS/TVH. En tant que constructeur, si vous vendez une maison qui a fait l'objet de rénovations majeures avant qu'elle ne soit occupée par un particulier comme son lieu de résidence habituelle, vous êtes tenu de percevoir la TPS/TVH sur la vente et l'acheteur pourrait avoir le droit de demander un remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves. Pour en savoir plus, lisez Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves.

Ajout majeur

Bien qu'un seul ajout à une maison ne soit pas considéré en soit comme une rénovation majeure, construire un ajout majeur au même moment où la maison existante fait l'objet d'une rénovation pourrait faire en sorte que la maison corresponde à une nouvelle construction. Dans ce cas, les travaux entrepris doivent être suffisamment importants pour que la structure qui en résulte soit considérée comme une maison nouvellement construite.

Pour être un ajout majeur, l'ajout doit au moins doubler la surface habitable de la maison existante, qui est intégrée à la nouvelle maison. C'est le cas, par exemple, si vous ajoutez un deuxième étage complet à votre maison. En plus d'en doubler la taille, les changements apportés à la maison existante et à l'utilisation des pièces après la construction doivent être suffisamment importants pour que la maison existante n'existe plus en tant que telle.

La seule construction d'une galerie, d'un solarium, d'une salle de séjour ou d'une chambre à coucher n'est pas suffisante pour que la maison soit considérée comme étant nouvellement construite.

Conversion

Si vous transformez une propriété non-résidentielle en maison, elle est considérée comme ayant fait l'objet de rénovations majeures, peu importe l'étendue des travaux (s'il y en a eu). Si une maison a fait l'objet de rénovations majeures, elle est généralement traitée comme une maison nouvellement construite.

Pour en savoir plus sur les rénovations majeures, les ajouts et la conversion, consultez le bulletin d'information technique B-092, Rénovations majeures et remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves.

Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves

Les remboursements suivants peuvent être offerts pour les habitations neuves et sont traitées dans les sections suivantes :

Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves

Un particulier pourrait avoir le droit de demander un remboursement de 36 % de la TPS ou de la partie fédérale de la TVH qu'il a payée sur l'achat d'une maison neuve ou sur ses coûts liés à la construction de sa propre maison ou aux rénovations majeures qu'il lui a apportées, jusqu'à un remboursement maximal de 6 300 $.

Remarque

Aucun remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves ne peut être demandé pour une maison si le prix d'achat de la maison neuve, ou, dans certains cas, la juste valeur marchande de la maison, est de 450 000 $ ou plus.

Pour être admissible, le particulier ou son proche doit utiliser la maison comme son lieu de résidence habituelle, et il doit être le premier particulier à résider dans la maison neuve ou ayant fait l'objet de rénovations majeures.

Un particulier qui achète sa maison d'un constructeur doit demander le remboursement en utilisant le formulaire GST190, Demande de remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves. Un particulier qui construit sa propre maison doit utiliser les formulaires GST191, Demande de remboursement de la TPS/TVH pour les maisons neuves construites par le propriétaire et GST191-WS, Feuille de travail pour sommaire de construction.

Pour en savoir plus sur les conditions d'admissibilité et sur la façon dont un particulier peut demander un remboursement pour habitations neuves, consultez le guide RC4028, Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves.

Si votre maison est située en Ontario ou en Nouvelle-Écosse, vous pourriez avoir le droit de demander un remboursement provincial pour habitations neuves d'une portion de la partie provinciale de la TVH. Pour en savoir plus, lisez Remboursements provinciaux pour habitations neuves.

Lieu de résidence habituelle

Généralement, le lieu de résidence habituelle d'un particulier est le lieu où il réside de façon permanente. Un particulier peut avoir plus d'un lieu de résidence, mais nous considérons habituellement qu'il n'en a qu'un seul.

Aux fins du remboursement, si une personne possède plus d'un lieu de résidence, nous pouvons tenir compte des facteurs suivants pour déterminer si la résidence est le lieu de résidence habituelle :

Pour en savoir plus sur la façon de déterminer si une maison est le lieu de résidence habituelle d'un particulier, consultez le mémorandum sur la TPS/TVH, 19.3, Remboursements pour immeubles, et l'énoncé de politique P-228, Résidence habituelle.

Si vous choisissez de payer ou de créditer le remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves à l'acheteur

Si vous êtes un constructeur et que vous effectuez une vente taxable d'une maison à un particulier qui a le droit de demander un remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves, vous pouvez choisir de lui payer ou de lui créditer le montant du remboursement. Dans ce cas, vous et l'acheteur devez tous les deux remplir toutes les parties applicables du formulaire GST190. Vous devez signer la partie D et l'acheteur doit signer la partie E.

Inscrivez le montant du remboursement que vous avez payé ou crédité à l'acheteur à la ligne 135 et dans votre calcul de la ligne 108 si vous produisez une déclaration par voie électronique ou sinon à la ligne 107 (redressements) de votre déclaration de la TPS/TVH pour la période de déclaration au cours de laquelle vous avez payé ou crédité le montant du remboursement (le montant que vous avez payé ou crédité sera déduit de votre taxe nette). Vous devez envoyer le formulaire GST190 rempli avec la déclaration de la TPS/TVH avant la date d'échéance de la déclaration.

Remarque

Nous ne vous payons pas l'intérêt sur le montant que vous payez ou créditez à l'acheteur.

Responsabilité solidaire

Si nous déterminons que l'acheteur n'a pas droit au remboursement, ou que le montant qui lui a été payé ou crédité était supérieur au montant auquel il avait droit, et que vous le saviez ou auriez dû raisonnablement le savoir, vous et l'acheteur êtes responsables de payer le montant, ou l'excédent, au receveur général.

Remboursements provinciaux pour habitations neuves

Si l'habitation neuve est située en Nouvelle-Écosse ou en Ontario, l'acheteur pourrait avoir le droit de demander un remboursement provincial pour habitations neuves d'une portion de la partie provinciale de la TVH payée sur l'achat, la construction ou les rénovations majeures de la maison. Utilisez l'annexe appropriée pour le remboursement provincial pour calculer le montant de votre remboursement provincial pour habitations neuves.

Remarque

Présentement, à l'Île-du-Prince-Édouard, il n'existe pas de dispositions pour un remboursement pour habitations neuves pour la partie provinciale de la TVH.

Si le prix d'achat ou, dans certains cas, la juste valeur marchande, d'une habitation ayant fait l'objet de rénovations majeures en Ontario est supérieure au seuil applicable, l'acheteur pourrait toujours avoir le droit de demander un remboursement de l'Ontario.

Remboursement de la Nouvelle-Écosse

Si votre maison est située en Nouvelle-Écosse, vous pourriez avoir droit à un remboursement pour une portion de la partie provinciale de la TVH que vous avez payée afin d'acheter ou de construire une habitation neuve (un remboursement de la Nouvelle-Écosse n'est pas accordé pour la rénovation majeure d'une habitation).

Remarque

Si c'est le cas, vous devez demander votre remboursement de la Nouvelle-Écosse auprès de la province de la Nouvelle-Écosse. Pour en savoir plus sur ce remboursement, communiquez avec Services Nouvelle-Écosse et Relations avec les municipalités.

Remboursement de l'Ontario

En Ontario, l'acheteur a le droit de demander un remboursement pour la partie provinciale de la TVH si les deux conditions suivantes sont remplies :

Pour en savoir plus, consultez l'info TPS/TVH GI-077, Taxe de vente harmonisée – Acheteurs d'habitations neuves en Ontario, et l'info TPS/TVH GI-079, Taxe de vente harmonisée – Remboursement pour habitations neuves de l'Ontario.

Remboursement de la TPS/TVH pour immeubles d'habitation locatifs neufs

En tant que propriétaire qui loue des habitations neuves à des particuliers pour des fins résidentielles à long terme, vous pourriez avoir le droit de demander un remboursement de la TPS/TVH pour immeubles d'habitation locatifs neufs si vous répondez aux conditions suivantes :

Pour en savoir plus sur les critères d'admissibilité, lisez le guide RC4231, Remboursement de la TPS/TVH pour immeubles d'habitation locatifs neufs.

Remboursement de l'Ontario pour immeubles d'habitation locatifs neufs

Vous pourriez également avoir droit à un remboursement d'une portion de la partie provinciale de la TVH si l'habitation est située en Ontario.

Généralement, vous pourriez avoir droit au remboursement de l'Ontario pour immeubles d'habitation locatifs neufs si vous avez droit au remboursement fédéral pour immeubles d'habitation locatifs neufs qui sont situés en Ontario et que vous avez payé la TVH sur l'achat ou la fourniture à soi‑même de l'immeuble.

Si la juste valeur marchande ou le prix d'achat de l'habitation est supérieur à 450 000 $, vous pourriez tout de même avoir droit à un remboursement de l'Ontario (même si un remboursement pour la partie fédérale de la TVH n'est pas offert).

Pour demander votre remboursement de l'Ontario pour immeubles d'habitation locatifs neufs, remplissez le formulaire RC7524-ON, GST524 Annexe pour le remboursement de l'Ontario.

Pour en savoir plus sur les critères d'admissibilité, consultez l'info TPS/TVH GI-093, Taxe de vente harmonisée – Remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs de l'Ontario et le guide RC4231, Remboursement de la TPS/TVH pour immeubles d'habitation locatifs neufs.

Remboursement pour la vente taxable d'immeubles par un non-inscrit

Si vous êtes un non-inscrit et que vous effectuez une vente taxable d'immeubles, vous pourriez avoir le droit de demander un remboursement pour la TPS/TVH que vous avez payée lors de votre dernière acquisition de l'immeuble (par exemple, lorsque vous l'avez acquis ou que nous avons considéré que vous aviez effectué une fourniture taxable à soi-même de l'immeuble) et sur les améliorations que vous lui avez apportées depuis la dernière fois où vous l'avez acquis, si vous ne pouviez pas récupérer la taxe auparavant. Pour en savoir plus, consultez le guide RC4033, Demande générale de remboursement de la TPS/TVH.

Acheteurs multiples

Le remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves pourrait être offert à deux ou plusieurs particuliers qui ne sont pas considérés comme étant liés, à condition que l'habitation neuve soit acquise pour servir de lieu de résidence habituelle à l'un de ces particuliers ou à un proche de l'un de ces particuliers, en ce qui concerne :

Ventes d'immeubles par des particuliers et des fiducies personnelles

Généralement, une vente d'immeuble par un particulier est exonérée si sa seule utilisation du bien était à des fins personnelles (par exemple, la vente d'une maison que le particulier a utilisée comme lieu de résidence ou la vente d'une ferme d'agrément).

Remarque

Aux fins de la présente section, un « particulier » comprend une fiducie personnelle.

Toutefois, voici des exemples de ventes d'immeuble qui sont taxables lorsqu'elles sont effectuées par un particulier :

Pour en savoir plus sur les ventes d'immeubles par des particuliers et des fiducies personnelles, consultez le mémorandum sur la TPS/TVH, 19.5, Fonds de terre et immeubles connexes.

Faire affaire avec un organisme de services publics

Un organisme de services publics (OSP) est un organisme à but non lucratif, un organisme de bienfaisance, une municipalité, une administration scolaire, une administration hospitalière, un collège public ou une université.

Fourniture de biens ou de services à un OSP

Si vous effectuez une fourniture taxable à un OSP, vous devez facturer la TPS/TVH et vous pouvez demander des CTI de la façon habituelle. Si l'OSP n'a pas le droit de demander un CTI, il a généralement le droit de demander un remboursement de la TPS/TVH pour récupérer une partie de la TPS/TVH qu'il a payée. Pour en savoir plus sur le remboursement que les OSP peuvent demander, consultez le guide RC4034, Remboursement de la TPS/TVH pour les organismes de services publics.

Acquérir des immeubles d'un OSP (autre qu'une municipalité)

La plupart des ventes et des locations à long terme d'immeubles effectuées par un OSP, autre qu'une municipalité, sont exonérées de la TPS/TVH. Cela signifie que si vous achetez un tel bien d'un OSP ou que vous concluez un contrat de location à long terme avec un OSP, il se peut que vous ne soyez pas tenu de payer la TPS/TVH. Pour en savoir plus sur les municipalités, lisez Acquérir des biens et services d'une municipalité.

Toutefois, dans certains cas, un OSP peut exercer un choix, en fonction de chaque bien, de traiter certaines ventes et locations exonérées d'immeubles comme étant des ventes taxables. Un OSP peut faire ainsi afin de demander des CTI pour la TPS/TVH qu'il a payée lors de l'achat ou au moment où il est considéré l'avoir acheté, et pour la taxe payée sur les dépenses liées à cet immeuble.

Si vous achetez ou louez des immeubles d'un OSP et que ce dernier a exercé un choix à l'égard de ces immeubles, vous devez généralement payer la TPS/TVH. Toutefois, certaines fournitures d'immeubles demeureront exonérées même si ce choix est en vigueur, comme la location d'habitations à un particulier à des fins résidentielles à long terme et la plupart des ventes d'habitations résidentielles antérieurement occupées.

Remarque

Les organismes de bienfaisance doivent suivre leurs propres règles pour déterminer si une fourniture d'immeubles est taxable ou exonérée. Pour en savoir plus, consultez le guide RC4082, Renseignements sur la TPS/TVH pour les organismes de bienfaisance.

Pour en savoir plus sur l'application de la TPS/TVH aux fournitures effectuées par des organismes à but non lucratif et les organismes de bienfaisance, consultez les guides suivants :

Acquérir des biens et services d'une municipalité

Vous devez payer la TPS/TVH sur la plupart des ventes, des locations et des autres fournitures d'immeubles effectuées par une municipalité. Toutefois, les fournitures suivantes sont exonérées lorsqu'elles sont effectuées par une municipalité :

Les municipalités peuvent exiger des frais de mise en valeur, parfois appelés impôt sur les lotissements. Elles exigent ces frais des promoteurs de construction d'habitations neuves ou d'autres nouvelles mises en valeur de terrains dans la municipalité pour compenser les coûts supplémentaires qui découleront de la mise en valeur. En d'autres termes, elles devront engager des coûts supplémentaires, présents et futurs, afin de fournir de l'eau, des égouts, des drains, des routes et des installations de loisir. Ces frais de mise en valeur ne sont pas assujettis à la TPS/TVH lorsqu'ils sont facturés par une municipalité.

Toutefois, si vous êtes un promoteur de construction ou un constructeur et que vous récupérez les frais de toute mise en valeur que vous avez payée en l'incluant dans le montant que vous facturez à votre client pour la fourniture taxable, vous devez percevoir la TPS/TVH sur le montant total que vous facturez à votre client pour la fourniture taxable, y compris le montant que vous avez inclus pour récupérer les frais de mise en valeur que vous avez payés. Cela s'applique même si les frais de mise en valeur sont indiqués séparément.

Pour en savoir plus sur les fournitures taxables et exonérées effectuées par des municipalités, consultez le guide RC4049, Renseignements sur la TPS/TVH pour les municipalités.

Faire affaire avec un gouvernement

Travaux de construction pour un gouvernement provincial, territorial ou fédéral

Les gouvernements des provinces participantes (lisez la définition de provinces participantes) se sont engagés à payer la TPS/TVH sur leurs achats de fournitures taxables de biens et de services. De plus, tous les ministères et organismes de la Colombie-Britannique, du Nunavut et du Québec paient la TPS/TVH sur leurs achats taxables. Ainsi, vous devez facturer la TPS/TVH sur les fournitures de produits et services taxables que vous fournissez aux ministères et organismes des provinces participantes ainsi qu'aux ministères et organismes de la Colombie-Britannique, du Nunavut et du Québec. Tous les autres gouvernements provinciaux et territoriaux, y compris tous les ministères, certaines sociétés d'État, certains conseils, commissions et agences, n'ont pas à payer la TPS/TVH sur leurs achats taxables.

Par conséquent, lorsqu'une entité provinciale ou territoriale fournit suffisamment de documentation pour justifier qu'elle a le droit d'acheter des biens et des services en franchise de taxe, vous ne facturez pas la TPS/TVH sur les ventes taxables que vous effectuez à cette entité. Aux fins de vérification, vous devez conserver un registre de la documentation à l'appui, y compris une clause de certification, pour les contrats que vous concluez avec un gouvernement provincial.

Vous pourriez avoir le droit de demander un CTI pour toute la TPS/TVH payée ou payable sur des achats que vous avez faits pour effectuer des fournitures taxables de biens et de services à des gouvernements provinciaux ou territoriaux.

Nos bureaux des services fiscaux peuvent confirmer si un ministère, une société d'État ou toute autre entité est admissible à ce traitement.

Cette exception à la règle normale ne s'applique pas aux contrats conclus avec le gouvernement fédéral.

Subventions et contributions

Les subventions, les contributions, les cotisations et les autres paiements semblables, souvent appelés des paiements de transfert, peuvent être effectués pour diverses raisons (par exemple, un organisme de bienfaisance ou une société peut financer la construction d'habitations pour les personnes en détresse). Ces paiements peuvent être versés par toute personne, comme un gouvernement, un organisme de services publics, une organisation commerciale ou un particulier.

S'il y a un lien direct entre un paiement que vous recevez et une fourniture que vous effectuez au profit du donateur du paiement de transfert ou d'une tierce partie déterminé, le paiement de transfert peut être considéré comme un paiement pour une fourniture. Si c'est le cas, et que la fourniture est taxable, le paiement de transfert peut être assujetti à la TPS/TVH.

Le traitement fiscal des paiements de transfert peut être complexe et sera déterminé au cas par cas. Pour en savoir plus, consultez le bulletin d'information technique sur la TPS/TVH B-067, Traitement des subventions et des contributions sous le régime de la Taxe sur les produits et services (TPS).

Logements subventionnés

Des règles spéciales s'appliquent à la fourniture à soi‑même par des constructeurs qui ont reçu ou qui peuvent raisonnablement s'attendre à recevoir une subvention pour construire une habitation ou pour y apporter des rénovations majeures ou pour construire un ajout à l'habitation à logements multiples, si au moins 10 % des logements de l'habitation seront offerts, par exemple, à des aînés, à des jeunes, à des étudiants, à des personnes handicapées, en détresse, ayant besoin d'aide ou démunis, ou à des personnes dont l'admissibilité à un logement dépend des ressources ou du revenu.

Remarque

Ces règles spéciales relatives à la fourniture à soi-même s'appliquent également à un constructeur qui est un gouvernement ou une municipalité. Dans ce cas, il n'est pas nécessaire que le constructeur reçoive ou s'attende à recevoir une subvention.

Aux fins des règles spéciales relatives aux logements subventionnés, une subvention gouvernementale est une somme d'argent payée ou payable par un subventionneur (ou payée ou payable par une autre organisation qui a reçu la somme d'un subventionneur) au constructeur de l'habitation (ou de l'ajout) pour que des habitations de l'immeuble soient mises à la disposition des personnes visées au paragraphe ci-avant. La subvention gouvernementale peut comprendre un prêt à remboursement conditionnel accordé par un subventionneur. La subvention doit être mesurable et inscrite à ce titre dans vos états financiers.

Un subventionneur peut provenir de n'importe quel palier de gouvernement - fédéral, provincial et municipal. Il peut comprendre également une bande indienne. Les organismes que les gouvernements fédéral, provinciaux et municipaux établissent, et dont la mission principale consiste à financer des initiatives de bienfaisance ou à but non lucratif seront aussi considérés comme des subventionneurs. Toutefois, les sociétés d'État fédérales et provinciales dont la totalité ou presque (à 90 % ou plus) de leurs activités sont des activités commerciales ne sont pas des subventionneurs.

Durant l'étape de construction, vous pouvez vous inscrire à la TPS/TVH et demander des CTI pour les biens et services que vous achetez pour la construction du logement.

Règles spéciales relatives à la fourniture à soi-même de logements subventionnés

Si nous considérons que vous avez effectué et reçu une fourniture taxable de logements subventionnés, nous considérons que cette fourniture à soi-même a eu lieu à la dernière des dates suivantes :

Pour en savoir plus sur la façon de savoir quand nous considérons qu'une fourniture à soi-même a été effectuée, lisez Fourniture à soi-même lorsque vous louez la maison neuve.

Le montant de la TPS/TVH que vous êtes considéré avoir payé et perçu sur la fourniture à soi-même du logement subventionné correspond au plus élevé des montants suivants :

A le montant de la TPS/TVH calculé sur la juste valeur marchande du logement au moment de la fourniture à soi-même;

B le total de tous les montants de la TPS/TVH qui auraient été payables sur l'acquisition du terrain, la construction du bâtiment et sur toute autre amélioration apportée au bien (collectivement, les intrants d'habitation) si le taux de la TPS/TVH qui est appliqué à ces intrants d'habitation a été le même taux de la TPS/TVH qui est appliqué à la fourniture à soi‑même du logement.

Calcul de l'élément B

Pour calculer l'élément B, vous aurez besoin de savoir le montant total de la TPS/TVH qui était payable sur tous les intrants taxables liés aux logements. Généralement, l'expression « intrants taxables liés aux logements » fait référence à tous les intrants taxables liés aux habitations sauf ceux qui sont exonérés, qui sont détaxés, qui vous sont fournis par un non-inscrit et qui vous sont fournis avant que la TPS n'entre en vigueur.

Généralement, le calcul de l’élément B correspond au montant total de toute la TPS/TVH qui était payable sur tous les intrants taxables liés aux logements si, dans le cas de ces intrants taxables, toutes les situations suivantes s'appliquent :

Toutefois, le calcul de l’élément B est différent si, dans le cas des intrants taxables liés aux logements, une des situations suivantes s'applique :

Si vous avez de tels intrants liés à un logement (que nous appelons des intrants liés aux habitations ajustables), effectuez le calcul suivant : 

B = C - D + E

où :

C est le montant total de la TPS/TVH qui était payable sur tous les intrants taxables liés aux habitations; 

D est le montant total de la TPS/TVH qui était payable sur tous les intrants taxables liés aux habitations ajustables; 

E est le montant total de la TPS/TVH qui aurait été payable sur tous les intrants taxables liés aux habitations ajustables si ces intrants avaient été assujettis au même taux de la TPS/TVH qui s'applique à la fourniture à soi-même. 

Calculez l'élément E de la façon suivante :

Étape 1 – Additionnez les montants (par exemple, le prix d'achat excluant la TPS/TVH) des intrants liés aux habitations ajustables. Lorsque l'habitation est située dans une province participante, aux fins de l'étape 1, n'incluez pas d'intrants liés aux habitations ajustables qui vous ont été fournis avant que la TVH n'entre en vigueur dans cette province. 

Étape 2 – Multipliez le total que vous avez calculé à l'étape 1 par le taux de la TPS/TVH qui s'applique à la fourniture à soi-même. Si l'habitation n'est pas située dans une province participante, le résultat correspond au montant calculé pour l'élément E.

Étape 3 – Si l'habitation est située dans une province participante, additionnez les montants (par exemple, le prix d'achat excluant la TPS/TVH) de tous les intrants liés aux habitations ajustables qui vous ont été fournis avant que la TVH n'entre en vigueur dans cette province, et multipliez le total par le taux de la partie fédérale de la TVH qui s'applique à la fourniture à soi-même. Additionnez le résultat au montant calculé à l'étape 2. Le résultat correspond au montant calculé pour l'élément E.

Situations particulières

Coentreprises

Généralement, une coentreprise est un contrat entre deux ou plusieurs parties qui s'engagent à affecter des ressources, telles que de l'argent, un bien ou des compétences, à une entreprise commerciale particulière, habituellement au cours d'une période de temps déterminée. Une coentreprise ne comprend pas une société de personnes. Une coentreprise n'est pas une personne aux fins de la TPS/TVH et ne peut pas s'inscrire à la TPS/TVH séparément de ses participants. De façon générale, chacun des participants à une coentreprise doit s’inscrire à la TPS/TVH et en rendre compte séparément dans le cadre des activités des participants à une coentreprise.

Toutefois, lorsqu'il y a une convention de coentreprise écrite et que l'activité de la coentreprise est effectuée dans le cadre de certaines activités, les participants peuvent choisir un des participants pour être l'entrepreneur de la coentreprise aux fins de la TPS/TVH. Selon ce choix, l'entrepreneur rendra généralement compte de la TPS/TVH au nom des autres participants qui ont exercé le choix.

Les activités spécifiques de la coentreprise pour lesquelles un choix peut être exercé comprennent les activités suivantes :

  1. la construction d'un immeuble, y compris la tenue d'études de faisabilité, le tracé des plans, les activités d'aménagement et les appels d'offres entrepris dans le cadre de la construction;
  2. l'exercice des droits ou privilèges, ou l'acquittement des obligations, liés à la propriété d'un droit sur un immeuble, y compris sa construction et les activités d'aménagement connexes, dans le but d'en tirer un revenu par vente ou aux termes d’un bail, d’une licence ou d'un accord semblable.

Lorsqu'une convention de coentreprise écrite spécifique vise les activités nommées en a) et b) ci‑dessus, un choix peut être exercé à condition que l'entrepreneur soit l'une des deux personnes suivantes :

Remarque

L'acquisition d’un immeuble n'est pas une activité de coentreprise admissible.

De plus, une simple fiducie ou un simple fiduciaire, y compris une société nominée agissant à titre de simple fiduciaire, n'est pas responsable de la gestion ou des opérations d'une coentreprise et ne peut pas exercer le choix d'être l'entrepreneur de la coentreprise. Pour en savoir plus, consultez l'avis 284 sur la TPS/TVH, Simples fiducies, sociétés prête-nom et coentreprises.

Pour exercer le choix conjoint, l'entrepreneur et les participants doivent remplir le formulaire GST21, Choix ou révocation d'un choix afin que l'entrepreneur d'une coentreprise tienne compte de la TPS/TVH.

Pour en savoir plus sur le choix d'une coentreprise, consultez le formulaire GST21 et l'énoncé de politique sur la TPS/TVH P-106, Définition administrative d'un participant à une coentreprise.

Saisie et reprise de possession

À titre d'inscrit à la TPS/TVH, vous ne payez ni ne facturez la TPS/TVH lorsque vous saisissez une propriété ou en reprenez possession pour acquitter une dette ou annuler une obligation. Toutefois, si à une date ultérieure vous effectuez une vente taxable du bien, vous devez facturer la TPS/TVH ou, si vous effectuez une fourniture à soi-même de la propriété, vous devez rendre compte de la taxe sur la fourniture à soi-même. Les règles normales s'appliquent pour déterminer si la vente ou la fourniture à soi-même suivante est taxable.

Si vous décidez de garder la propriété au lieu de la vendre ou de la louer, nous considérons que vous l'avez vendue. Si la vente est taxable, nous considérons que vous avez payé et perçu la TPS/TVH calculée sur sa juste valeur marchande et vous devez rendre compte de la taxe en produisant une déclaration de la TPS/TVH. Pour en savoir plus, lisez Comment déclarer la taxe sur une fourniture à soi-même.

Vous pourriez aussi avoir le droit de demander des crédits de taxe sur les intrants pour la TPS/TVH que vous êtes réputé avoir payée sur la vente.

Pour en savoir plus sur les saisies et les reprises de possession, consultez l'énoncé de politique P-102, Saisies et reprises de possession, l'énoncé de politique P-175, Lest coûts qui sont visés par le paragraphe 183(2), et l'énoncé de politique P-226, Application de la TPS/TVH aux fournitures effectuées en application des divers recours offerts aux créanciers.

Transferts de garantie

Vous ne facturez ni ne payez la TPS/TVH lorsque vous transférez un bien à quelqu'un d'autre selon un accord visant à garantir le paiement d'une dette. De plus, vous ne facturez ni ne payez la TPS/TVH lorsque cette personne vous transfère de nouveau le bien pour libérer la garantie selon la loi ou le contrat. Par exemple, aucune TPS/TVH ne s'applique aux transferts de la propriété légale entre un créancier hypothécaire et un débiteur hypothécaire pour garantir la dette du débiteur.

Lieu de travail éloigné

Généralement, on considère qu'un lieu de travail est éloigné s'il s'agit d'un endroit qui est situé à une distance d'au moins 80 kilomètres de la plus proche communauté établie de 1 000 personnes ou plus, selon le trajet le plus direct habituellement utilisé dans les circonstances.

Normalement, lorsque vous transférez pour la première fois la possession ou l'utilisation d'une habitation neuve ou ayant fait l'objet de rénovations majeures, ou d'une habitation à logements multiples, ou d'un ajout à une telle habitation aux termes d'un bail, d'une licence ou d'un accord semblable afin que le particulier l'utilise comme lieu de résidence, nous considérons que vous avez effectué une fourniture à soi-même de l'habitation ou de l'ajout et vous devez déclarer la TPS/TVH calculée sur la juste valeur marchande de l'habitation ou de l'ajout.

Toutefois, si vous construisez une habitation ou y apportez des rénovations majeures ou la convertissez en une habitation à des fins résidentielles ou que vous construisez un ajout à une habitation à logements multiples qui est située dans un lieu de travail éloigné, vous pourriez choisir de reporter l'application de la TPS/TVH sur la fourniture à soi-même de l'habitation ou sur l'ajout après avoir vendu l'habitation ou avoir commencé à la louer principalement (à plus de 50 %) à des personnes qui ne sont pas des particuliers admissibles.

Remarque

Généralement, des particuliers admissibles sont vos employés, vos entrepreneurs et vos sous-traitants qui doivent être au lieu de travail éloigné pour exercer leurs fonctions, ainsi que leurs proches.

Pour en savoir plus, consultez le formulaire GST17, Choix concernant la fourniture d'une résidence ou d'un logement dans un lieu de travail éloigné.

Services numériques

Déclaration et versement de la TPS/TVH par voie électronique

Vous avez plusieurs options afin de produire votre déclaration de la TPS/TVH ou pour effectuer un versement par voie électronique. Pour en savoir plus, allez à Production d'une déclaration de la TPS/TVH ou lisez Comment produire vos déclarations de la TPS/TVH.

Gérer les comptes d'impôt de votre entreprise en ligne 

Utilisez les services numériques de l'ARC pour les entreprises tout au long de l'année pour :

Pour ouvrir une session ou vous inscrire à nos services numériques, allez à :

Pour en savoir plus, allez à Services électroniques aux entreprises.

BizApp ARC

BizApp ARC est une application mobile Web qui offre un accès sécurisé aux propriétaires de petites entreprises et aux propriétaires uniques qui leur permet de consulter des transactions comptables, de payer des soldes dus, d'effectuer des paiements provisoires, et plus encore.

Vous pouvez accéder à BizApp ARC sur n'importe quel appareil mobile ayant un navigateur Internet. Aucune boutique d'applications n'est nécessaire! Pour accéder à l'application, allez à Applications mobiles – Agence du revenu du Canada.

Recevoir votre courrier de l'ARC en ligne

Inscrivez‑vous aux avis par courriel pour savoir quand vous recevez du courrier de l'ARC, comme votre avis de cotisation, dans Mon dossier d'entreprise.

Pour en savoir plus, allez à Mon dossier d'entreprise.

Autoriser le retrait d'un montant prédéterminé de votre compte chèques canadien

Le débit préautorisé est une option libre-service de paiement sécurisée en ligne qui permet aux particuliers et aux entreprises de payer leurs impôts. Le débit préautorisé vous permet d'autoriser l'ARC à retirer de l'argent de votre compte de chèques canadien pour faire un paiement. Vous pouvez fixer les dates de paiement et le montant de votre accord de débit préautorisé au moyen de Mon dossier d'entreprise, le service sécurisé de l'ARC, en allant à Mon dossier d'entreprise, ou de BizApp ARC en allant à Applications mobiles – Agence du revenu du Canada. Les paiements par débit préautorisé sont flexibles et gérés par vous. Vous pouvez utiliser Mon dossier d'entreprise pour en voir l'historique et modifier, annuler ou sauter un paiement. Pour en savoir plus, allez à Payer par débit préautorisé.

Paiements électroniques

Faites votre paiement en utilisant :

Pour en savoir plus, allez à Faire un paiement à l'Agence du revenu du Canada.

Pour en savoir plus

Avez-vous besoin d'aide?

Si vous voulez plus de renseignements après avoir lu ce guide, allez à TPS/TVH pour les entreprises ou composez le 1-800-959-7775.

Dépôt direct

Le dépôt direct est une façon rapide, pratique, et sécuritaire de recevoir vos versements de l'ARC directement dans votre compte d'une institution financière canadienne. Pour en savoir plus et pour vous y inscrire, allez à Dépôt direct.

Formulaires et publications

L'ARC encourage la production par voie électronique de votre déclaration. Pour obtenir une version papier des formulaires et publications, allez à Formulaires et publications pour la TPS/TVH ou composez le 1-800-959-7775.

Utilisez-vous un téléimprimeur (ATS)?

Si vous avez des troubles de l’audition ou de la parole et utilisez un ATS, composez le 1-800-665-0354.

Si vous utilisez un service de relais avec l'aide d'un téléphoniste, composez les numéros de téléphone habituels de l'ARC au lieu du numéro de l'ATS.

Nouvelles de l’accise et de la TPS/TVH

En tant qu'inscrit à la TPS/TVH, vous pourrez consulter les diffusions trimestrielles des Nouvelles sur l'accise et la TPS/TVH, qui traitent de divers sujets pouvant intéresser la plupart des inscrits à la TPS/TVH, y compris les nouveaux services en ligne. Nous pouvons vous aviser par courriel quand nous ajoutons dans notre site Web de nouveaux renseignements sur des sujets qui vous intéressent. Pour vous inscrire à nos listes d'envois électroniques, allez à Listes d'envois électroniques de l'Agence du revenu du Canada. Vous pouvez également allez à TPS/TVH – Renseignements techniques pour lire le plus récent numéro des Nouvelles sur l'accise et la TPS/TVH en ligne.

Service des interprétations et des décisions de la TPS/TVH

Vous pouvez demander une décision ou une interprétation concernant la façon dont la TPS/TVH s'applique à une transaction particulière à vos activités. Ce service est offert gratuitement. Pour l'adresse postale ou le numéro de télécopieur du centre des Décisions en matière de TPS/TVH le plus près, consultez le mémorandum sur la TPS/TVH, chapitre 1.4, Services de décisions et d'interprétations en matière d'accise et de TPS/TVH ou composez le 1-800-959-8296.

Plaintes liées au service

Vous pouvez vous attendre à être traité de façon équitable selon des règles clairement établies et à obtenir un service de qualité supérieure chaque fois que vous traitez avec l'Agence du revenu du Canada (ARC). Pour en savoir plus au sujet de la Charte des droits du contribuable, allez à Charte des droits du contribuable.

Si vous n'êtes pas satisfait du service que vous avez obtenu :

Si vous n'êtes pas satisfait de la façon dont l'ARC a traité votre plainte liée au service, vous pouvez soumettre une plainte auprès du Bureau de l'ombudsman des contribuables.

Différend officiel (oppositions et appels)

Si vous êtes en désaccord avec une cotisation, une détermination ou une décision, vous avez le droit de produire un avis de différend officiel.

Pour en savoir plus sur les oppositions ou les différends officiels, et les dates limites prévues, allez à Rétroaction liée au service, oppositions, appels, différends et mesures d'allègement.

Plainte en matière de représailles

Si vous avez déjà déposé une plainte liée au service ou demandé l'examen officiel d'une décision de l'ARC et êtes d'avis que vous n'avez pas été traité de façon impartiale par un employé de l'ARC, vous pouvez soumettre une plainte en matière de représailles en remplissant le formulaire RC459, Plainte en matière de représailles.

Pour en savoir plus sur les plaintes en matière de représailles, allez à Rétroaction liée au service, oppositions, appels, différends et mesures d'allègement.

Annuler des pénalités ou des intérêts ou y renoncer

L'ARC administre la mesure législative, communément appelée dispositions d'allègement pour les contribuables, qui lui donne le pouvoir discrétionnaire d'annuler des pénalités ou des intérêts, ou d'y renoncer, lorsqu'un contribuable est incapable de respecter ses obligations fiscales en raison de circonstances indépendantes de sa volonté.

L'ARC a le pouvoir discrétionnaire d'accorder un allègement pour toute période qui se termine 10 années civiles au cours de laquelle une demande d'allègement est faite.

Dans le cas des pénalités, l'ARC examinera votre demande uniquement pour une année d'imposition ou un exercice ayant pris fin dans les 10 années civiles précédant l'année de la demande. Ainsi, une demande faite en 2022 doit porter sur une pénalité pour une année d'imposition ou un exercice ayant pris fin en 2012 ou après.

Dans le cas des intérêts sur un solde dû, peu importe l'année d'imposition ou l'exercice, l'ARC tiendra uniquement compte des montants accumulés au cours des 10 années civiles précédant l'année de la demande. Ainsi, une demande faite en 2022 doit porter sur les intérêts qui se sont accumulés depuis 2012.

Vous ou votre représentant autorisé pouvez faire une demande d’annulation des pénalités et des intérêts en ligne à l'aide de Mon dossier, Mon dossier d'entreprise ou de Représenter un client en cliquant sur « Demande d'allègement des pénalités et des intérêts » sous « Services liés à ». Sinon, vous pouvez remplir le formulaire RC4288, Demande d'allègement pour les contribuables – Annuler des pénalités ou des intérêts ou y renoncer, et l’envoyer en ligne à l'aide de Mon dossier, de Mon dossier d'entreprise ou de Représenter un client en utilisant le service « Soumettre des documents » ou vous pouvez l'envoyer par la poste au bureau désigné, qui est indiqué à la dernière page du formulaire, en fonction de votre lieu de résidence.

Pour en savoir plus sur la façon de soumettre des documents en ligne, allez à Soumettre des documents en ligne.

Pour plus de renseignements sur les dispositions d'allègement pour les contribuables et les formulaires et publications connexes, allez à Annulation des pénalités ou des intérêts ou renonciation à ceux-ci.

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